Дело №2-2035/2025
УИД: 23RS0002-01-2024-010821-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сочи 29 апреля 2025 года
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Язвенко Р.В.,
при ведении протокола секретарем Щитниковой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка в размере 300 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами предусмотренных ст. 395 ГК РФ с момента вынесения решения и до фактического исполнения обязательств ответчиком, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 200 рублей.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения по адресу: <адрес>. Истец обращался к Ответчику за покупкой квартиры. В объявлении была размещена информация о продаже квартиры в доме. Стороны начали переговоры Ответчик пояснил, что дом разделен на девять квартир и раздел квартир и Истцу будет продана <адрес> на первом этаже. В предварительном договоре стороны зафиксировали (п 1.1.), что продаваемая Истцу доля в праве собственности представляет собой помещение на 1 этаже, обозначенное в приложении к договору. Также в предварительный договор был включен пункт 1.6. в предложенной Истцом редакции. ДД.ММ.ГГГГ в 16.32 Истцу от Ответчика был направлен проект договора в котором условие о том, что истцу продается доля в виде помещения отсутствовало. ДД.ММ.ГГГГ Стороны совместно поехали к нотариусу, который пояснил, что в такой редакции (до тех пор пока квартиры не будут разделены в натуре) нотариус договор не заверит. Таким образом, Ответчик настаивал на подписании договора купли-продажи не соответствовавшего условиям предварительного договора. Для Истца существенным условием сделки являлось приобретение именно права собственности на квартиру, что прямо описано в предварительном договоре, а не вступление в неурегулированные отношения собственников, создающие массу рисков. Кроме того, пункт 1.6. предварительного договора также не нашел отражение в проекте основного договора. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием исполнить условия предварительного договора, а в случае отказа от исполнения условий договора возместить истцу задаток в размере 300 000 рублей. До настоящего времени обязательства по предварительному договору ответчиком не исполнены, задаток не возвращен.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате и времени заседания извещен судебной повесткой, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного слушания извещался надлежащим образом судебной повесткой.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся доказательствам.
Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования обоснованы, и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающих с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии с п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Положениями ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пункт 1 ст. 314 ГК РФ устанавливает, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток.
Из п. 2 статьи 381 ГК РФ следует, что если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По общим правилам института обязательственного права обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Это обязательство возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнять обязательство, но и другая сторона не вправе уклоняться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из буквального толкования ст. 429 ГК РФ следует, что законодатель определил, что предварительный договор влечет лишь обязанность сторон заключить в будущем договор на предусмотренных предварительным договором условиях и не порождает у сторон предварительного договора иных прав и обязанностей. Предварительный договор не предполагает совершение в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения, основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях. Заключение предварительного договора не влечет перехода права собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказания услуг.
В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Судом принимается во внимание, что нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Принимая во внимание положения действующего законодательства, суд исходит из того, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 предварительного договора Покупатель обязуется приобрести в собственность, а Продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:
- 112/1000 доли в праве общей долевой собственности на Жилой дом с кадастровым номером №. Назначение: жилое. Площадь: 1245,2 кв.м. Количество этажей, в том числе подземных этажей: 3. Адрес (местоположение): Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район <адрес>, пер. Изумрудный, <адрес>. Отчуждаемая по настоящему договору доля в праве общей собственности на жилой дом представляет из себя помещение на 1 этаже, обозначенное в приложении № к настоящему договору, и
- 1/9 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок с кадастровым номером №. Категория земель - земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь: 1111 кв.м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>, переулок Изумрудный, з/у 11.
Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Росреестра по <адрес> или в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуги полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3 договора).
Стороны прошли к соглашению что стоимость недвижимого имущества составляет сумму в размере 14 000 000 рублей, из которых стоимость указанной доли земельного участка составляет 1 400 000 рублей, указанная доля жилого дома составляет 12 600 000. Соглашение о стоимости недвижимого имущества является существенным условием настоящего договора, и данная стоимость не подлежит изменению. Расчет между сторонами осуществляется в валюте Российской Федерации (п. 3.1 договора).
На основании п. 3.2. договора Покупатель производит оплату Продавцу в следующем порядке:
- 300 000 рублей оплачиваются в наличной форме в качестве задатка в день подписания настоящего договора. Задаток передается в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения Покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество.
- 13 700 000 рублей - в наличной форме путем их закладки в банковский (индивидуальный) сейф в Банке по выбору Сторон в день подписания договора купли-продажи и перед его подачей на государственную регистрацию права собственности Покупателя на недвижимое имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> или в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 300 000 рублей в качестве задатка.
Срок заключения основного договора сторонами согласован до ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела следует, что стороны не заключили основной договор купли-продажи в установленные договором сроки.
Каких-либо иных мер по взаимодействию в отношении заключения основного договора стороны не предпринимали, доказательств обратного суду не предоставлено.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об исполнении условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а в случае отказа от исполнения условий договора возврате суммы задатка.
Анализ поведения обеих сторон договора дает суду основание прийти к выводу о том, что обе стороны сделки до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ утратили интерес к совершению сделки, так как не совершали активных действий, направленных на исполнение обязательств по предварительному договору, в связи с чем, по истечении срока действия предварительного договора обязательства сторон считаются прекращенными.
В материалах дела также отсутствуют какие-либо сведения и доказательства, свидетельствующие о выражении сторонами готовности к заключению основного договора в установленные соглашением сроки и о принятии ими соответствующих мер по его заключению и исполнению.
Таким образом поскольку интерес обеих сторон в заключении основного договора до истечения срока действия предварительного договора фактически был утрачен, в связи с чем спорные правоотношения следует считать связанными с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, в связи с чем подлежат применению положения п. 1 ст. 381 ГК РФ, согласно которому при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит внесенная по предварительному договору в качестве задатка денежная сумма в размере 300 000 рублей.
В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пунктом 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
О необходимости возврата задатка ответчику было известно с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня, являющего последним днем для заключения договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, который не был заключен по вине ответчика.
Истец просит суд взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ с момента вынесения решения суда с последующим начислением по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в период просрочки.
На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком надлежащие и достаточные доказательства, опровергающие доводы иска, суду не представлены.
Исходя из вышеизложенного, поскольку требования истца подтверждаются предоставленными документами, основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, сумма задатка ответчиком не возвращена, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы задатка, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с положением ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы задатка - удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задаток в размере 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ с момента вынесения решения до дня фактического исполнения обязательства ответчиком, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.