дело № 3а-54/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Элиста 26 октября 2022 года
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Говорова С.И.,
при секретаре Пичко С.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенное по адресу: *. Кадастровая стоимость нежилого здания в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» составила 31479348,14 руб. Поскольку установление кадастровой стоимости в завышенном размере влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, административный истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости нежилого здания. Согласно отчету независимого оценщика № * от 20.09.2022 г. рыночная стоимость здания составила 9483000 рублей. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.
Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 03 октября 2022 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованных лиц - филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрация города Элисты.
В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.
Представитель административного истца ФИО2 поддержал административные исковые требования, просил удовлетворить административное исковое заявление.
Представители административных ответчиков - Министерства по земельным имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты в судебное заседание не явились, о причинах неявки в суд не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).
Согласно статье 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения.
В силу статей 400, 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности, на здания, строения, сооружения, помещения. При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании ст. 402 Налогового кодекса РФ определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Согласно представленной на запрос Верховного Суда Республики Калмыкия выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.10.2022 г. № * ФИО1 с * 2014 г. является собственником нежилого 2-хэтажного здания (наименование – склад) с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *.
Следовательно, административный истец, как собственник объекта недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из его кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого объекта.
В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости составила 31479348,14 руб.
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 11.10.2022 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, согласно которой кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 31479348,14 руб. (тридцать один миллион четыреста семьдесят девять тысяч триста сорок восемь рублей четырнадцать копеек). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.
Не согласившись с результатами указанной выше кадастровой оценки, утвержденной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од, ФИО1 обратился к независимому оценщику К. за проведением оценки, согласно отчету которого № С* от 20.09.2022 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., по состоянию на 01 января 2021 года составила 9483000 (девять миллионов триста четыреста восемьдесят три тысячи) рублей. Указанный отчет представлен административным истцом в обоснование требования об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере рыночной стоимости.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В отчете об оценке от 20 сентября 2022 г. № * приведено подробное описание объекта исследования – нежилого здания (склада), его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов производственно-складской недвижимости – отдельно стоящих зданий. Исследование проведено с использованием сравнительного подхода. Отказ от применения затратного и доходного подхода оценщиком обоснован, поскольку выявлена достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к продаже объектов, что позволило произвести исследование сравнительным подходом, в процессе которого использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Технические характеристики оцениваемого объекта, в том числе сведения о площади здания, актуальной на дату оценки, подтверждаются как данными, содержащимися в приложении к Отчету, так и истребованными дополнительно судом (технический план от 10.03.2020 г., подготовлен кадастровым инженером У., регистрационный номер в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность *, являющимся членом СРО «Кадастровые инженеры юга»).
В Отчете применена корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) согласно статистической информации Статриелт (https://statrielt.ru/statistika-na-01-01-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2382-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2021-goda) – коэффициент 0,93, публикация продаж объектов-аналогов была осуществлена в период с марта по сентябрь 2020 г., то есть в разумно допустимый период (3-7 месяцев), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка. Поскольку площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки, то ко всем объектам-аналогам применена поправка на площадь с учетом коэффициента торможения, размер которого определен в соответствии с информацией Статриелт (https://statrielt.ru/statistika-na-01-01-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2384-na-masshtab-obshchuyu-ploshchad- kommercheskogo-zdaniya-pomeshcheniya-korrektirovki-na-01-01-2021-goda). Одновременно, аналоги по своему физическому состоянию и состоянию внутренней отделки сопоставимы с объектом оценки, корректировка на указанные параметры оценки зданий не проводилась. Расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов, является математически верным. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года.
Независимый оценщик К. является членом Саморегулируемой организации оценщиков «СРО «Региональная Ассоциация оценщиков», включен в реестр оценщиков 01 февраля 2022 года под номером * (свидетельство № * от 01 февраля 2022 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: диплом ФГБОУ ВО «Ставропольский государственный аграрный университет» по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» № * (рег. № *) от 21 декабря 2015 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 02 июля 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; ответственность оценщика застрахована в Страховом обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 10 марта 2022 года, сроком действия до 09.03.2023 г.).
С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Оценив представленный административным истцом отчет об оценке от 20 сентября 2022 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 9483000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.
Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 27 сентября 2022 года.
В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,
решил :
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 9483000 (девять миллионов четыреста восемьдесят три тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 сентября 2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.И. Говоров
Мотивированное решение составлено 26 октября 2022 года