УИД № 34OS0000-01-2021-000750-14

Дело № 3а-344/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 9 ноября 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 3901110 рублей 71 копейка. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ООО «<.......>», в размере 1841 980 по состоянию на 1 января 2020года.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства стороны, заинтересованные лица и их представители по делу не явились.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

До судебного заседания от представителя административного истца ФИО2, действующей по доверенности с надлежащими полномочиями, поступило письменное заявление, в котором она исковые требования уточнила, исходя из выводов заключения судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 2171 351рубль по состоянию на 1 января 2020 года.

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Учреждения, замечаний к заключению эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не представила.

В письменных возражениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО4 указала на необоснованное привлечение Управления в качестве соответчика по настоящему административному делу, в связи с чем просила в удовлетворении иска к Управлению отказать, дело рассмотреть в ее отсутствие (т. 1 л.д. 116-117).

Иные лица, участвующие в деле, несмотря на их надлежащее извещение, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон и их представителей, заинтересованных лиц не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 29 декабря 2012 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1 561 +/- 29 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под строительство нотариальной конторы (т. 1 л.д. 138-140).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена 21 декабря 2020 года в сведения ЕГРН, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области», на 1 января 2020 года составляет 3901110 рублей 71 копейка (т. 1 л.д. 100).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н, - 1 января 2020 года.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу положений части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета, выполненного оценщиком ООО «<.......>» <.......>., по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1841 980 рублей (т. 1 л.д. 17-95).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 28 января 2022 года с учетом возражений стороны административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России по Волгоградской области.

В своем заключении № 9309/5-4 от 17 октября 2022 года эксперт ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России по Волгоградской области И.Л.ЮА. пришла к выводу о не соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В результате произведенного расчета эксперт определил рыночную стоимость земельного участка в размере 2171 351 рубль по состоянию на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 184-212).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта по двум поставленным вопросам.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные им аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Экспертом проанализирован рынок предлагаемых к продаже с 1 января 2018 года по 1 января 2020 года земельных участков категории – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под офисно-торговые объекты, расположенные в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра Волгоградской области, из которых отобрано 3 объекта-аналога, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на торг; на местоположение в пределах города; на расположение относительно «красной линии»; на площадь; на наличие/отсутствие коммуникаций, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО5, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив предоставленный истцом отчет оценщика ООО «<.......>», суд отклоняет его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. В нем допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При изложенном, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 3901 110 рублей 71 копейка, превышает его рыночную стоимость 2171351 рубль менее чем в два раза (расхождение составляет около 44%, что затрагивает его права и обязанности, как собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в ЕГРН.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 29 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 6).

Оценивая доводы представителя Росреестра по Волгоградской области о том, что Управление не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области».

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В данной связи ответчиками по настоящему делу являются комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и Управление Росреестра по Волгоградской области, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1561 +/- 29 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2171351 (два миллиона сто семьдесят одна тысяча триста пятьдесят один) рубль по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2022 года.