Дело № 66RS0003-01-2025-001800-18

производство № 2-3120/2025

мотивированное решение изготовлено 17сентября 2025 года

Решение

именем Российской Федерации

03 сентября 2025 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Богдановой А.М., при помощнике судьи Гусевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, МусаваровойРамилеРаисовне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки,

установил:

истец ФИО4 обратилась в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2, в обоснование заявленных требований указала, что 05.11.2024 между ней и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры. В соответствии с условиями договора продавец обязуется передать в собственность покупателя: квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, общей площадью 42,6 кв.м. Согласно п.4 договора Продавец продает Покупателю недвижимое имущество за цену3 000 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован. Квартира Продавцом освобождена и передана Покупателю. Вышеуказаннаясделка совершена 05.11.2024, то есть в период, когда истец находилась под влиянием обмана и неблагоприятных обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, которую онавынуждено совершила вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

08.11.2024 следователем отдела по РПТО ОП № 2 СУ МВД России по г. Екатеринбургу возбуждено уголовное дело в отношении ФИО7 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

03.12.2024 руководителем следственного органа начальником отдела по РМИМССиИТ СУ УМВД России по г. Екатеринбургу уголовные дела объединены в одно производство. 06.11.2024 ФИО7 предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. 08.11.2024 в отношении ФИО7 избрана мера пресечения в виде заключения под стражу. 07.11.2024 ФИО8 предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. 09.11.2024 в отношении ФИО8 избрана мера пресечения в виде заключения под стражу.

Как усматривается из фабулы обвинительного заключения в отношении потерпевшей ФИО4: 30.10.2024 в 14:23 с ранее достигнутой между членами организованной группы договоренностью, неустановленное следствием лицо, выполнявшее роль «оператора», находясь в неустановленном следствием месте, реализуя преступный умысел, направленный на хищение чужого имущества путем обмана, действуя умышленно, осознавая общественную опасность и противоправный характер своих действий, предвидя неизбежность наступления общественно опасных последствий и желая их наступления, в составе организованной группы, совместно и согласованно с иными ее участниками, с корыстной целью, желая незаконно обогатиться, осуществило звонок с абонентского номера телефона ***, принадлежащего неустановленному следствием лицу на абонентский номер телефона ***, принадлежащего ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Представившись сотрудником ФСБ, путем обмана, введя её в заблуждение заведомо ложным сообщением о заключении неустановленными лицами договоре купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: ***, сообщило о необходимости изменить кадастровый номер указанной квартиры, в связи с чем, произвести продажу другой принадлежащей ей квартиры по адресу: ***, и вырученные от продажи квартиры деньги внести на банковский счет, открытый на имя ФИО4

После этого «оператор»- «сотрудник ФСБ» поочередно соединял ФИО4 с другими «операторами», представлявшимися «сотрудниками ФСБ», действовавшими в составе той же организованной группы, согласно ранее достигнутой между ее участниками договоренностью, вводя ФИО4 в заблуждение относительно своих преступных намерений, один из которых предоставил последней список лиц, которым ФИО4 должна звонить и предлагать купить вышеуказанную квартиру.

ФИО4, не подозревая о преступных намерениях «сотрудников ФСБ», доверяя последним, 31.10.2024 в 17:38 позвонила по предоставленному номеру списка: +***, на который ответил ФИО9 Последнему ФИО4 предложила приобрести у нее спорную квартиру за 3000000 руб., на что тот попросил ФИО6 связаться с ФИО4

01.11.2024 в 18:31 ФИО6 по просьбе ФИО9 позвонил ФИО4, последняя предложила приобрести у нее квартиру по адресу: ***, за 3000000 руб., на что тот согласился.

05.11.2024 в Многофункциональном центре, расположенном по адресу: ***, между ФИО4 и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО4 получила денежные средства в сумме 3000000 руб.

Продолжая свои преступные действия, направленные на хищение чужого имущества организованной группой, 05.11.2024 неустановленное лицо, действуя в составе организованной группы, совместно и согласованно с иными ее участниками, с корыстной целью, желая незаконно обогатиться, через мессенджер «WhatsApp»произвело звонок с абонентского номера телефона +*** принадлежащего неустановленному следствием лицу, на абонентский номер телефона +*** В.Г. пояснило, что к магазину «Кировский» поадресу: ***, приедет «курьер», который должен назвать кодовое слово «Литус», после чего ФИО4 должна передать ему предварительно упакованные денежные средства в сумме 3000000 руб. Не подозревая о преступных намерениях организованной группы с участием ФИО7, доверяя им и будучи обманутой, ФИО4 согласилась передать денежные средства.

«Оператор» -«сотрудник ФСБ» в этот же день полученную от ФИО4 информацию о сумме денежных средств, подлежащих передаче и «легенде», под видом которой должен действовать «курьер», сообщил неустановленному лицу, использовавшему в мессенджере «Telegram» имя пользователя «$BanditsS», который, действуя согласно своей преступной роли «администратора», находясь в неустановленном месте, посредством мессенджера «Telegram» согласовал с ФИО7, выполнявшим преступную роль «курьера», и ФИО10, который должен контролировать действия ФИО7 и производить видеофиксацию места передачи денежных средств ФИО4 ФИО7 под контролем ФИО10, а также согласовал «легенду», которой ФИО7 необходимо придерживаться при изъятии денежных средств. После чего в указанный период времени «сотрудник ФСБ», выполнявший роль «оператора», обеспечил прибытие ФИО7 и ФИО10 на обусловленное место на автомобиле такси марки «KiaRio», г/н ***.

ФИО4, не подозревая о преступных намерениях организованной группы, доверяя им, будучи ими обманутой, в этот же день, в 14:53у магазина «Кировский» по ул. Сиреневый бульвар, 2А передала «курьеру» ФИО7 денежные средства 3000000 руб. При этом ФИО10, действуя в составе организованной группы, стоял в стороне и контролировал действия ФИО7, не выдавая себя ФИО4

ФИО7 забрал у ФИО4 денежные средства, после чего в соответствии со своей преступной ролью, совместно с ФИО11 осуществил их пересчет и довел информацию до «администратора» с именем пользователя «$Bandits$».

В дальнейшем, 05.11.2024, по указанию «администратора» ФИО7 зачислил похищенные у ФИО4 денежные средства на подконтрольный преступной группе криптовалютный счет.

11.03.2025 следователем отдела РМИМССиИТ СУ УМВД России по г. Екатеринбургу вынесено постановление о выделении в отдельное производство материалов уголовного дела в отношении ФИО6 и ФИО9 (по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Истец полагает, что участвующие в обмане ФИО4 третьи лица содействовали ФИО6 в совершении сделки по отчуждению имущества, указав ей номер телефона ФИО9, который передал ее данные ФИО6, подписавшему впоследствии договор.

Так, третьи лица сообщили ФИО4 о необходимости продать квартиру по заниженной цене для ускорения сделки, чем покупатель воспользовался.

Обстоятельства, относительно которых ФИО4 введена в заблуждение, «смена кадастрового номера квартиры», находятся в причинной связи с ее решением о заключении сделки.

Для определения стоимости квартиры ФИО4 обратилась в оценочную организацию ООО «Р-оценка», заключила договор от 02.04.2025.

Согласно отчету об оценке № 6867530 по состоянию на 05.11.2025 рыночная стоимость квартиры по адресу: *** составляла 4.525 000 руб. Покупатель приобрел квартиру по цене 3000000 руб., что на 33,7% меньше (существенно) реальной рыночной стоимости. Кадастровая стоимость квартиры составляет 3791852 руб. 41 коп. Следовательно, сделка совершена продавцом на крайне невыгодных условиях, чем покупатель воспользовался.

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является пенсионером по старости, имеет тяжелое заболевание. В соответствии с выписным эпикризом от 24.02.2025 ГАУЗ СО «Свердловский областной онкологический диспансер» ФИО4 установлен диагноз «<***> ФИО4 в связи с заболеванием необходимо дорогостоящее лечение и прием дорогостоящих лекарственных средств.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, истец просит: признать договор купли-продажи квартиры по ***, заключенный 05.11.2024 между ФИО4 и ФИО2 недействительным; 2) применить последствия недействительности сделки,вернуть квартиру ФИО4; 3) взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 расходы на оплату услуг представителя в размере 80000 руб.; расходы по оплате услуг оценки в размере 10000 руб.; 4) истребовать уМуаваровой Р.Р. в пользу ФИО4 квартиру по ул*** из незаконного владения; 5) погасить в Управлении Росреестра по Свердловской области регистрационную запись *** от 28.04.2025 о переходе прав ***.

Определением суда от 28.05.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, ФИО8, ФИО6, ФИО9 (.л.д. т.1 л.д. 144).

Определением суда от 02.07.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлеченаФИО5 (т.1 л.д. 240-241).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, доверила судебную защиту своих интересов представителю.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требованиях с учетом их уточнений поддержал, просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.Дополнила, что в материалах дела отсутствуют доказательства совершения ответчиком действий, направленных на введение истца в заблуждение, обмана относительно природы сделки. Договор купли-продажи соответствуют действующему законодательству. Текст договора и последствия его заключения сторонам понятны (т.1 л.д. 136).

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок о дате и месте судебного заседания, уважительных причин неявки суду не представила, ходатайствовала об отложении судебного заседания, в удовлетворении ходатайства отказано ввиду отсутствия доказательств уважительности причин неявки.

Третье лицо ФИО12 ранее в судебном заседании пояснил, что приехал в Екатеринбург с целью заработка.в сети «Интернет» нашел объявление, работал курьером. Он приезжал на встречу с ФИО4, передавал ей документы, текст которых не помнит. В рамках рассмотрения уголовного дела он возместит материальный ущерб истцу по настоящему делу.

Третье лицо ФИО9 ранее в судебном заседании суду пояснил, что является риэлтором, также занимается ремонтом квартир. В ноябре 2024 года ему поступил звонок от ФИО4, которая предложила выкупить квартиру по ул. Новгородцевой. Это предложение он передал своему знакомому ФИО6, который поехал на объект и впоследствии его приобрел.

Третьи лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8, ФИО6,в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок о дате и месте судебного заседания, уважительных причин неявки суду не представили, не ходатайствовала об отложении судебного заседания.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Согласно положениям п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений ст.ст.8, 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу положений ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственнойрегистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цену этого имущества (ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установлено,что 05.11.2024 между ФИО4 (продавцом), и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО6 (покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя: квартиру, кадастровый номер ***, назначение жилое, общая площадь 42,6 кв.м, 3 этаж, по адресу: *** Отчуждаемое недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п.2 договора) (т.1 л.д. 26-27).

Спорный объект недвижимости ФИО4 продала ФИО2 за 3000000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается расписками от 05.11.2024 на сумму 2500000 руб. и 500000 руб. (том 1 л.д. 139-139).

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области 06.11.2024.

В настоящий момент квартира принадлежит на праве собственности М.Р.РБ., право собственности зарегистрировано 28.04.2025, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 243-245).

Оценивая доводы истца о признании договора недействительным, введении в заблуждение, обмана, суд приходит к следующему.

На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.п.1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительная сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного Кодекса, если иное не установлено этим же Кодексом (пункт 2).

В соответствии с положениями ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действий участников сделки.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, если сделка нарушает установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункты 7 и 8 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

В силу п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение при совершении сделки означает, что лицо имеет не соответствующее действительности представление о предмете, природе сделки, ее участниках, а также об обстоятельствах, повлиявших на ее заключение. При этом такое заблуждение может являться следствием как поведения сторон, в том числе неумышленного, так и иных обстоятельств, повлиявших на заключение сделки и ее существенные условия.

По смыслу пункта 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела ввиду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение может влиять на юридическую силу сделки только в тех случаях, когда оно настолько существенно, что обнаруживает полное несоответствие между тем, что желало лицо, и тем, на что действительно была обращена его воля. Таким образом, существенным заблуждение будет в том случае, когда есть основания полагать, что совершивший сделку не заключил бы ее, если бы знал обстоятельства дела.

Для разрешения споров, связанных с оспариванием сделки по мотиву ее заключения под влиянием заблуждения, юридически значимым является содержание волеизъявления лица относительно решения заключить ее, представление о ее участниках, предмете и иных существенных условиях, достоверность сведений, из которых сторона исходила при принятии решений, а также характер действий иных участников сделки, повлиявший на волеизъявление лица. Указанные обстоятельства устанавливаются судом с учетом условий ее заключения, поведения сторон, имевшейся у них информации, и иных обстоятельств возникновения спорных правоотношений в их совокупности.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством с учетом заявленных оснований исковых требований, является выяснение вопроса, была ли направлена воля всех участников сделки на достижение одних правовых последствий, либо воля одной из сторон была искажена, а также установление обстоятельств, из которых исходила сторона при заключении сделки.

Согласно п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влияниемобмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Предметом оспариваемого договора является квартира, кадастровый номер ***, назначение жилое, общей площадью 42,6 кв.м, расположенная по адресу: <...>.

Договор купли-продажи спорной квартиры от 05.11.2024 заключен истцом под влиянием обмана, заблуждения, и сделка купли-продажиквартирысовершена на заведомо и значительно невыгодных для истца условиях, в результате чего истец лишена права собственности на имущество.

Как следует, из искового заявления, пояснений представителя истца, 30.10.2024 ФИО4 позвонил неизвестный, представился сотрудником ФСБ, путем обмана ввел её в заблуждение заведомо ложным сообщением о заключении неустановленными лицами договора купли-продажи принадлежащей ей квартиры, по адресу: ***. Утверждал о необходимости изменить кадастровый номер указанной квартиры, для чего продать другую квартиру по адресу:***, вырученные деньги внести на банковский счет, открытый на ФИО4

После этого «сотрудник ФСБ» поочередно соединял ФИО4 с другими «операторами», представлявшимися «сотрудниками ФСБ», действовавшими в составе группы, вводили ФИО4 в заблуждение относительно своих намерений. Так, один из операторов предоставил истцу список лиц, которым ФИО4 должна звонить и предлагать купить ее квартиру.

ФИО4, не подозревая о преступных намерениях и доверяя «сотрудникам ФСБ», 31.10.2024 позвонила на один из номеров переданного списка: +***, по которому ответил ФИО9

ФИО4 предложила ему приобрести квартиру по адресу: ***, за 3000000 руб., на что последний попросил знакомого ФИО6 связаться с ФИО4

01.11.2024 ФИО6 по просьбе ФИО9 позвонил ФИО4, последняя предложила приобрести у нее квартиру по адресу: ***, за 3000000 руб., на что он согласился.

При этом, предварительный осмотр помещения покупателем не произведен, сделка совершена без осмотра квартиры и выяснения каких-либо обстоятельств.

05.11.2024 в Многофункциональном центре по адресу: ***, между ФИО4 и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО4 получила денежные средства в сумме 3000000 руб.

Между тем, денежными средствами истец не распорядилась. Так, «оператор сотрудник ФСБ» 05.11.2024 позвонил сабонентского номера +*** ФИО4 и потребовал предать денежные средства курьеру у магазина «Кировский» по адресу: ***. Находясь в заблуждении, под непрерывным контролем «оператора», ФИО4 по установленной инструкции передала 3000000 руб. курьеру ФИО7

После передачи денежных средств ФИО7 и ФИО10, действовавшие под контролем неустановленного лица, имели возможность распорядиться денежными средствами по своему усмотрению.

Впоследствии указанные обстоятельства установлены приговором Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 08.07.2025, действия ФИО7 за совершение хищения денежных средств ФИО4 квалифицированы по ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, как мошенничество (том 2 л.д. 11-36).

В судебном заседании также установлено, что спорная квартира куплена ответчиком по значительно заниженной цене.

Согласно отчету об оценке № 6867530 от 04.04.2025, выполненному <***> по состоянию на 05.11.2025 года рыночная стоимость квартиры по адресу: *** составляла 4525000 руб. (т. 1 л.д. 40-86).

Ответчиком указанная квартира приобретена по цене 3000000 руб., что на 33,7% меньше (существенно ниже) реальной рыночной стоимости. Согласно выписке из ЕГРН от 06.11.2024 (т.1л.д. 85-86) кадастровая стоимость квартиры составляет 3791852 руб.41 коп., то есть спорная квартира куплена ответчиком значительно ниже кадастровой стоимости.

Выводы, содержащиеся в представленном заключении, ответчиком не оспорены, оснований для признания данного доказательства недопустимым или недостоверным не имеется, поэтому суд принимает его как надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости спорной квартиры.

Иной оценки рыночной стоимости квартиры в нарушение ст. 56 Гражданского – процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами также заявлено не было.

ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является пенсионером по старости.Также установлено, что ФИО4 имеет тяжелое заболевание. В соответствии с выписным эпикризом от 24.02.2025, выданным ГАУЗ СО «Свердловский областной онкологический диспансер», ФИО4 установлен диагноз «<***>», в связи с заболеванием необходимо дорогостоящее лечение и прием дорогостоящих лекарственных средств (т.1 л.д.23).

Доводы ответчика, что ФИО4 сама подписывала договор, лично присутствовала на регистрации договора, полностью отдавал отчёт своим действиям, на выводы суда не влияют, поскольку истец не оспаривал подписание договора лично, не ссылалась на наличие психического или иного расстройства личности, ни в суде, ни при проведении проверок сотрудниками полиции об указанном не заявляла.

При этом следует отметить, что личное участие истца при оформлении сделки и наличие ее подписи в договоре само по себе не свидетельствует о намерении продать квартиру и об отсутствии заблуждения относительно природы сделки с учетом состояния ее здоровья и возраста, а также обстоятельств, при которых происходила реализация имущества, под контролем «сотрудников ФСБ».

Таким образом, достоверно подтверждается, что истец введена в заблуждение относительно природы совершаемой ей сделки, указанное не оспорено и подтверждено приговором Ленинского районного суда г. Екатеринбурга.

Кроме того, суд обращает внимание, что ответчик ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра предпринимателей *** основным видом экономической деятельности указано: 68.31 Деятельность агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. То есть ФИО2 в силу своих профессиональных знаний и опыта не могла не знать, что стоимость квартиры, указанная в договоре, существенно ниже рыночной стоимости квартиры.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд исходит из обоснованности требований истцаФИО4 о признании договора купли–продажи недвижимости от 05.11.2024 недействительным. Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, исходит из того, что у истцапри совершении акта купли-продажи недвижимости имел место порок воли, вследствие чего сделка не соответствует критериям статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно возражений ответчика ФИО5, суд приходит к следующему.

Не признается добросовестным приобретатель, если на момент совершения сделки: он знал (должен был знать) о правомерных притязаниях третьих лиц на продаваемое спорное имущество; право собственности зарегистрировано не за отчуждателем; в ЕГРП была отметка о судебном споре в отношении отчуждаемого имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченнымотчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Из материалов дела усматривается, что в период расследования уголовного дела в ЕГРП имелись сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества – квартиры истца.Запрет на совершение регистрационных действий отсутствовал лишь в период с 07.04.2025 по 13.05.2025. Более того, на момент совершения сделки иск ФИО4 принят к производству суда.

Более того, сторона сделки, представитель ФИО2 – ФИО6, допрошен на стадии предварительного расследования по уголовному делу, осведомлён о наличии арестов и запретов в отношении спорного объекта недвижимости. Следовательно, продавец не мог не знать о наличии споров в отношении недвижимого имущества. При этом, ФИО2, как профессиональный участник гражданских правоотношений, могла и должна действовать с должной степенью осмотрительности.

При продаже квартиры ФИО5 продавец ФИО2 указанную информацию не раскрыла.

В свою очередь, ответчик ФИО5 имела возможность до заключения сделки проверить информацию о наличии споров и запретов в отношении объекта покупки. Между тем, указанным правом не воспользовалась. Ответчик не доказала факт добросовестного приобретения спорной квартиры. Доказательств того, что ФИО5 с должной осмотрительностью заключила сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> суду не представлено. Ответчик уклонилась от представления каких –либо доказательств.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция – возврат сторон в первоначальное положение, при котором каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации последствием признания договора купли-продажи недействительным будет возврат спорной недвижимости в собственность истца. Также имеются основания для взыскания с истца в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу ответчика денежных средств, поскольку факт получения истцом от ФИО2 денежных средств установлен.

В силу разъяснений п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В связи с удовлетворением иска ФИО4 и признании недействительным договора купли-продажи, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата жилого помещения в собственность истца и прекращении на него права собственности ответчика ФИО2 соответствующие сведения в ЕРГН подлежат внесению Управлением Росреестра по Свердловской области.

В силу положений ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, расходы на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом были понесены расходы на оплату услуг оценки по составлению заключения в размере 10000 руб., что подтверждается договором от 02.04.2025 и чеком от 02.04.2025 (л.д. т.1 л.д. 32 39). Данные расходы истца суд признает необходимыми, поскольку они понесены истцом для восстановления нарушенного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера присужденных расходов на оплату услуг представителя суд в соответствии с положениями ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан принять во внимание следующие юридически значимые обстоятельства: сложность дела и его объем, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель, объем проделанной работы по сбору доказательств.

Из представленных материалов следует, что 03.04.2025 между ФИО1 и ФИО4 заключен договор на оказание юридических услуг, в соответствии с которым исполнитель по договору обязался провести анализ правового законодательства, выбрать правовую позицию по защите интересов заказчика, подготовить и составить исковое заявление, подача искового заявления в суд, представление интересов заказчика во всех судебных заседаниях суда первой инстанции вкачестве представителя по требованию о признании недействительной сделки договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенного между ФИО4 и ФИО2 от 05.11.2024 (т.1 л.л. 99-101).

Стоимость услуг по договору составила 80000 руб. Оплата услуг произведена в размере 20000 руб. при подписании договора и 60000 руб.в рассрочку по 20000 руб. в месяц.

С учетом требований разумности и справедливости, категории рассмотренного спора, объема проделанной представителем работы, суд находит необходимым определить сумму расходов по оплате услуг представителя, подлежащую взысканию в пользу истца с ответчиков в размере 50000 руб.

При определении подлежащей взысканию суммы на оплату услуг представителя суд учитывает, что объем оказанной юридической помощи соответствует стоимости услуг по договору, оказана помощь как на досудебной стадии, так и на стадии рассмотрения дела по существу. Доказательств завышенной стоимости услуг ответчиком не представлено.

В силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии со ст.333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации с ответчика в доход государства надлежит взыскать государственную пошлину в размере 45000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 (*** № ***) к ФИО2 (паспорт *** № ***), МусаваровойРамилеРаисовне (паспорт *** № ***) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: ***, заключенный 05.11.2024 между ФИО4 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество – квартиру, находящуюся по адресу: ***.

Обязать ФИО4 вернуть ФИО2 денежные средства по договору купли – продажи от 05.11.2024 в размере 3000000 руб.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: ***, заключенный 24.04.2025 между ФИО2 и МусаваровойРамилейРаисовной.

Истребовать у МусаваровойРамилиРаисовны из незаконного владения квартиру, расположенную по адресу: ***.

Решение является основанием для восстановления и регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, находящуюся по адресу: ***, КН ***.

Взыскать с ФИО2 (паспорт *** № ***) в пользу ФИО4 (паспорт *** № ***) расходы на оплату услуг представителя 50000 руб., расходы, понесенные в связи с оценкой объекта недвижимости, в размере 10000 руб.

Взыскать с ФИО2 (паспорт *** № ***) государственную пошлину в доход бюджета в размере 45000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.М. Богданова