УИД 30RS0009-01-2022-000525-12

№2-442/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2022 г. г. Камызяк

Астраханская область

Камызякский районный суд Астраханской области в составе

председательствующего судьи Шараевой Г.Е.

при секретаре Барсуковой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику с исковым заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, указав, что 26 января 2018 г. между ней в лице представителя ФИО4, действующего на основании нотариальной доверенности от 19.01.2018, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номер 30:05:200101:2021. Вышеуказанная квартира общей площадью 49,2 кв.м состоит из двух жилых комнат площадью 27,1 кв.м, расположена на втором этаже двухэтажного кирпичного жилого дома. В соответствии с п. 6 договора стоимость квартиры 100 000 рублей. Данный Договор купли-продажи квартиры был подписан за истца ФИО4, действующим на основании нотариальной доверенности от 19.01.2018. Изначально по устной договоренности с ответчиком была обозначена стоимость квартиры, равная 400000 руб. Между истцом и семьей ответчика были доверительные отношения, в этой связи было оговорено, что после сделки продавцу будет передана сумма в размере 400000 руб., однако после сделки купли-продажи договор и денежные средства ей не передавались. Содержание договора купли-продажи квартиры ей не было известно, поскольку на сделке она не присутствовала. 07.10.2019 ответчик перечислила на ее банковскую карту часть суммы за покупку квартиры в размере 50 000 руб. Также в 2019 году ответчик передала ей наличными денежными средствами 20000 руб., остальные денежные средства в размере 30000 ответчик обещала вернуть позже. На неоднократные требования к ответчику о возврате суммы задолженности по договору купли-продажи, ФИО2 отвечала устным отказом. 14.02.2022 истец обратилась в СО ОМВД России по Камызякскому району Астраханской области с заявлением по факту мошеннических действий со стороны ФИО2 С содержанием договора ознакомилась только 01.04.2022 при получении копии в МФЦ. В договоре была отметка о том, что ФИО4 получил деньги в сумме 100 000 руб. полностью, однако никаких денег он ей не передавал и не получал. Условия договора покупатель не согласовал с продавцом, договор купли-продажи квартиры был заключен путем обмана, злоупотреблением доверия продавца. Полагает, что ответчик ФИО2 обманным путем зарегистрировала сделку по купле продаже квартиры в сумме ниже рыночной стоимости квартиры, цена сделки была ниже на 75% от рыночной цены, что свидетельствует о существенном расхождении цены по сделке с рыночной и свидетельствует о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для истца условиях. Подтверждением обмана также свидетельствует передача в 2019 году истцу от ответчика денежных средств в сумме 70000 руб., тогда как согласно договору ответчик расплатился с истцом полностью до подписания договора. Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 26.01.2018, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, восстановить запись о государственной регистрации права собственности правообладателя ФИО1 на вышеназванную квартиру. Также просит суд восстановить срок на подачу настоящего искового заявления, поскольку о реальном содержании договора купли-продажи узнала только 16.03.2022 при вынесении постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, копию договора купли-продажи получена ею в МФЦ 01.04.2022

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы иска и исковые требования поддержала, дополнила, что в 2016 году умерла ее мама, она вступила в наследство, которое состояло из двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, с семьей П-вых дружит 11 лет, после смерти матери с ее разрешения ответчик ФИО2 со своей семьей проживала в названной квартире, за проживание не платили, оплачивали только коммунальные услуги, попросили продать им квартиру, она согласилась продать квартиру за 400000 рублей. Из-за занятости на работе ответчик ФИО2 предложила сделать доверенность на нее, она согласилась, у нотариуса были ФИО2, которая не заходила к нотариусу, и ее муж ФИО11, ФИО4 не было, доверенность она не читала. Когда вышли от нотариуса, П-вы сказали, что в течение года отдадут ей 400000 рублей. В 2019 году спросила у П-вых, когда те отдадут деньги, ответчик ФИО2 сказала, что квартиру купили за 100 000 рублей, чтобы не платить налоги, из-за финансового положения деньги отдадут позже, в дальнейшем перечислили ей на карту 50000 рублей, после отдали еще 5000 руб. и 2000 руб., всего в счет оплаты стоимости квартиры было передано 70 000 руб., после сказали, что денег нет, заблокировали ее. О том, что по договору купли-продажи квартира продана за 100000 руб. узнала в 2019 г., она доверяла ответчику. ФИО4 не видела у нотариуса, не знает его. Также брала у ФИО2 в долг 20000 руб. для оформления наследства, которые в дальнейшем пошли в счет долга по стоимости проданной квартиры.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании доводы иска, исковые требования, ходатайство о восстановлении пропущенного срока поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, дополнила, что документы на руки получены в 2022 г. в МФЦ, ФИО2 воспользовалась дружелюбием и доверием ФИО1, не дала ознакомиться с доверенностью и договором, сумма сделки с истцом не согласована.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что знает истца с 18 лет, отношения были дружеские, в 2016 году у истца умерла мама, для вступления в наследство ФИО1 заняла у нее в долг 20000 рублей, она (ФИО2) со своей семьей проживала на съемной квартире, ФИО1 предложила ей заселиться в ее квартиру и оплачивать коммунальные услуги, в данную квартиру переехали в июле 2017 г., в начале 2018 г. ФИО1 сказала, что хочет продать квартиру, квартира была без отопления, с плохой электропроводкой, без ремонта, оборваны обои, на лоджии были гнилые окна. ФИО1 предложила ей купить квартиру за 100000 рублей, эта цена ее устраивала, договорились о цене в 100000 руб., сделку оформить не могли, так как истица была все время занята. ФИО1 предложила ей (ФИО2) найти юриста, который по доверенности будет заниматься продажей квартиры, согласилась обратиться к юристу ФИО4 У нотариуса были муж ФИО11, ФИО1, ФИО4, муж оплатил государственную пошлину. 26 января 2018 г. позвонил ФИО4, попросил подъехать в МФЦ за документами, она получила документы о праве собственности на квартиру, среди них была доверенность, домовая книга. В феврале 2018 г. после оформления документов она передала ФИО1 копию договора купли-продажи. Также ФИО1 сказала, что деньги в сумме 20 000 рублей, взятые в долг для оформления наследства, пойдут в счет оплаты стоимости квартиры. В марте 2019 г. она передала истцу 20 000 рублей, в июле 2019 г. передала истцу еще 10 000 рублей, в октябре 2019 г. ФИО1 на карту переводом ФИО11 перевел 50000 рублей, всего 100 000 рублей, они полностью рассчитались с истцом в 2019 году. Квартира была в плачевном состоянии, она провела отопление в квартире, поменяла электропроводку, обои, отштукатурили стену и потолок на кухне. ФИО1 ей сказала, что со слов знакомых квартира продана очень дешево, поэтому ФИО1 предъявляет претензии по квартире.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала в удовлетворении исковых требований, пояснила, что сделка законна, прошла регистрацию, доводы истца о том, что она не читала доверенность и что цена, указанная в договоре, не соответствует рыночной стоимости квартиры несостоятельны, цена сделки - это волеизъявление сторон, собственник решает самостоятельно условия по сделке, оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным не имеется, полагает, что истцом пропущен срок на подачу искового заявления, просила применить срок исковой давности.

Суд, выслушав стороны, их представителей, свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу, предусмотренному ст. 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры: подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и как следует из материалов дела, ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

19 января 2018 г. ФИО1 выдала на имя ФИО4 нотариально удостоверенную доверенность, в соответствии с которой предоставила ФИО4 полномочия по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, для чего предоставила право последнему предоставлять и получать необходимые справки и документы во всех организациях и учреждениях, в случаях необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, быть ее представителем во всех организациях и учреждениях всех форм собственности, в том числе в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, АУ АО «МФЦ», подписывать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и ранее возникшее право собственности в Едином государственном реестре недвижимости, внести изменения в ЕГРП по указанному объекту, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, с правом получения выписки из ЕГРН и всех необходимых зарегистрированных документов, расписываться за нее, производить расчет между сторонами, и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Доверенность выдана сроком на три года, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам. ФИО1 своей подписью в доверенности подтвердила, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ ей разъяснены и соответствуют ее интересам. Содержание настоящей доверенности доверителю ФИО1 зачитано вслух. Изложенное свидетельствует об отсутствии у ФИО1 каких-либо вопросов при ее подписании.

Доверенность удостоверена нотариусам нотариального округа «Камызякский район» Астраханской области ФИО8, каких-либо неясностей или неточностей в тексте доверенности не содержится.

До настоящего времени указанная доверенность не оспорена сторонами, не признана недействительной.

26 января 2018 г. между ФИО1 (Продавец) в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности от 19.01.2018, удостоверенной нотариусом нотариального округа «Камызякский район» Астраханской области ФИО8, и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее Договор) принадлежавшей Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>», <адрес>, общей площадью 49,2 кв.м, состоящей из двух жилых комнат площадью 27,1 кв.м (Пункты 1, 2, 3 Договора).

Согласно пункту 6 Договора Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 100000 руб. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем изменению не подлежит. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора.

Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем состоялась до подписания настоящего договора (Пункт 7 Договора).

В силу пункта 9 Договора настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.

Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами (Пункт 13 Договора).

Договор купли-продажи от 26.01.2018 подписан ФИО4, действующим по доверенности за ФИО1, и ФИО2 В договоре имеется собственноручная запись ФИО4 – «Деньги в сумме100000 рублей получил полностью».

Переход права от Продавца к Покупателю по указанной сделке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 25.04.2022 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>», <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, номер государственной регистрации №.

Постановлением следователя СО ОМВД России по Камызякскому району Астраханской области от 16 марта 2022 г. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 по факту мошеннических действий со стороны ФИО2 по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием события преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ.

Судом установлено, что денежные средства по договору купли-продажи от 26 января 2018 г. были переданы ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 после заключения сделки.

Так, 20000 рублей ФИО2 передала ФИО1 для вступления в наследство, которые были учтены в счет оплаты вышеуказанной квартиры, что истцом не оспаривается.

Денежные средства в сумме 50000 рублей были переведены 07.10.2019 на карту истца №, что подтверждается отчетом ПАО Сбербанк.

Также ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 было передано 30000 рублей (20000 рублей в марте 2019 г., 10000 рублей 8 июля 2019 г.), что отражено в представленной ответчиком выписке из тетради долгов. Под указанными суммами стоит подпись истца ФИО1, о чем последняя подтвердила в судебном заседании.

Таким образом, ответчиком ФИО2 были переданы истцу ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от 26 января 2018 г. денежные средства в общей сумме 100000 рублей.

В судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что истца ФИО1 видел один раз у нотариуса, ответчика ФИО2 знает, ранее помогал ее мужу ФИО11 в оформлении земельного участка, ФИО11 обратился к нему с просьбой помочь в оформлении сделки и пояснил, что желает купить квартиру в <адрес>, собственником которой является ФИО1, у нотариуса ФИО8 истцом ФИО1 на его имя была оформлена доверенность, в которой последняя расписалась и передала ему. Была оговорена сумма по договору купли-продажи квартиры 100 000 рублей, квартира со слов ФИО6 была в непригодном состоянии, у нотариуса в ходе частной беседы с ФИО1 все было оговорено, та пояснила, что согласна продать квартиру за 100000 руб., у него не возникло сомнений в другой цене квартиры, он подготовил договор купли-продажи, внес в договор запись о сумме продажи квартиры 100000 руб., спустя несколько дней встретился с ФИО2 в МФЦ. Получила ли ФИО1 от ФИО2 денежную сумму по договору не уточнял, ФИО2 сказала, что финансовые взаимоотношения с ФИО1 у них решены по этой квартире.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (статья 454 ГК РФ).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований либо возражения.

По настоящему делу стороной истца доказательства тех обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование своих исковых требований, суду не предоставлены, доводы ответчика ФИО2 не опровергнуты.

В ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения доводы истца о том, что между сторонами была договоренность о продаже спорной квартиры по цене 400000 руб.

Согласно ч. ч. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Приобретение ФИО2 квартиры за 100000 руб. вместо 400000 руб., как указано в договоре купли-продажи, заключенном между ФИО1 и ФИО2., не свидетельствует о недобросовестности ФИО2, поскольку стороны свободны в выборе условий сделки, в том числе и определении ее цены.

Учитывая, что истцом не представлено достоверных доказательств заключения оспариваемого договора купли-продажи под влиянием заблуждения, обмана или других неблагоприятных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу искового заявления.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено и подтверждено показаниями свидетеля ФИО4, что указанная в договоре купли-продажи квартиры от 26.01.2018 стоимость квартиры по цене 100000 рублей была определена сторонами по договору на момент оформления нотариальной доверенности, выданной на имя ФИО4, и в дальнейшем была прописана в тексте названного договора по волеизъявлению истца ФИО1

Таким образом, применительно к вышеуказанным положениям закона, установив, что об оспариваемой сделке истцу было известно 26.01.2018, а в суд с исковым заявлением ФИО1 обратилась 18 апреля 2022 г. согласно почтовому штемпелю, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

При рассмотрении дела судом не установлено наличие исключительных обстоятельств, не зависящих от воли истца, препятствующих истцу своевременно обратиться с данным исковым заявлением.

Суд отмечает, что при должной заботливости и осмотрительности истец ФИО1 должна была интересоваться судьбой собственного объекта недвижимости.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 421, 422, 550, 551, 181 ГК РФ ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, аннулировании записи о регистрации права собственности, восстановлении записи о государственной регистрации права собственности предыдущего правообладателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда с подачей жалобы через Камызякский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение изготовлено в совещательной комнате и отпечатано на компьютере.

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2022 г.

Судья подпись Г.Е. Шараева