Дело № 3а-167/2025
УИД №33OS0000-01-2025-000223-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Владимир 31 октября 2025 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,
при секретаре Мусатовой А.В.,
с участием представителей административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,
административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО5 через действующего на основании доверенности представителя ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.
В обоснование требований указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, с кадастровой стоимостью 1 983 232,24 рубля, утвержденной постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 года по состоянию на 1 января 2022 года.
Согласно отчету об оценке **** №**** от 29 июля 2025 года рыночная земельного участка с кадастровым номером **** составляет 825 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 825 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Административный истец ФИО5, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным выше основаниям, возражал против назначения по делу повторной экспертизы, пояснив, что не ставит под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 29 сентября 2025 года, его форму, содержание, а также размер рыночной стоимости земельного участка, определенный экспертом.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом-оценщиком **** в заключении №**** от 29 сентября 2025 года, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорного объекта оценки. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости данного земельного участка в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, не ставит под сомнение форму и содержание расчетной части заключения эксперта, возражала против назначения по делу повторной экспертизы, полагала нецелесообразным допрос эксперта в судебном заседании. Аналогичная позиция указана в письменном отзыве, представленном суду.
Представитель заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просил отказать по аналогичным основаниям, возражал против назначения по делу повторной экспертизы.
Заинтересованные лица Публично - правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице Филиала по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация Киржачского района Владимирской области, администрация МО Першинское сельское поселение Киржачского района Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора аренды №3 от 31 декабря 2020 года, заключенного между администрацией МО Першинское Киржачского района Владимирской области и ФИО5, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, передан последнему в аренду с 31 декабря 2020 года по 5 мая 2030 года. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 23 ноября 2020 года как учтенный объект.
Правообладателем земельного участка является муниципальное образование Першинское Киржачского района Владимирской области.
Согласно пункту 3 вышеназванного договора аренды и приложения №1 к нему размер арендной платы определяется по формуле, где одним из показателей является размер кадастровой стоимости.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ФИО5, как арендатора, имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 67 от 9 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 1 983 232,24 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.
Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 18 декабря 2022 года.
В соответствии с Указом Губернатора Владимирской области от 17 октября 2022 года №165 «Об органах исполнительной власти Владимирской области» с 1 января 2023 года Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (пункт 2.8).
Согласно пункту 3.26 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, утвержденного постановлением Правительства Владимирской области №101 от 27 февраля 2023 года Министерству предоставлены полномочия в сфере государственной кадастровой оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в части принятия решений о проведении государственной кадастровой оценки и утверждении ее результатов.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, подготовленный оценщиком **** №**** от 29 июля 2025 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 825 000,00 рублей.
Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений, заинтересованным лицом Владимирской области ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет об оценке **** №**** от 29 июля 2025 года выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» статьи 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил итоговую удельную рыночную стоимость объекта оценки 267,60 руб./кв.м.. При этом согласно данным Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года №07/2022 средняя цена предложений земельных участков сегмента 6 «производственная деятельность» в муниципальном районе Киржачский составила 606,96 руб./кв.м., а средняя цена зарегистрированных сделок с земельными участками составила 1 010,32 руб./кв.м..
Аналогичная позиция высказана в судебном заседании представителями ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие существенной кратной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимости и кадастровой стоимости, представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности.
Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке **** №**** от 29 июля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.
В этой связи судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению оценочной экспертизы, подготовленному экспертом **** №**** от 29 сентября 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 998 892,00 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке оценщика **** №**** от 29 июля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в данном заключении эксперта указано, что экспертом не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета оценки, к описанию земельного участка, к методам расчета рыночной стоимости, в правильности определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, а также в математических действиях. Вместе с тем экспертом выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком по выявленным нарушениям, является не достоверной и не достаточной, а именно в нарушение пункта 7 ФСО №V оценщик необоснованно применил корректировку на торг для неактивного рынка, что не соответствует действительности. Размер приведенной корректировки является наибольшей и снижает стоимость объекта.
По результатам проведенного анализа рынка экспертом в разделе 3.1.5.6 Заключения (табл.3.14) локальный рынок продажи земельных участков во Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым и ближайших по месту положению на дату оценки, следует, что рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку в Киржачском и близлежащих к нему районах развит и активен.
Проанализировав и оценив заключение эксперта **** №**** от 29 сентября 2025 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему.
Данное экспертное заключение подготовлено **** обладающей правом на проведение подобного рода исследований, с 2016 года являющейся членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертов», имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам, в том числе «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Экспертиза и проверка отчетов», «Проведение судебно-оценочной экспертизы в делах оспаривания кадастровой стоимости», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером **** не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивирован обоснованно. Экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования. Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствуют о возможности проверки данных сведений. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения, экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения с обоснованием поправок и расчета их значений.
Выводы эксперта о допущенных в отчете ошибках мотивированы со ссылками на положения Федеральных стандартов оценки и являются достоверными.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, от назначения по делу повторной экспертизы, допроса эксперта ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области в судебном заседании отказались, доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки не представили.
При этом суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, по следующим основаниям.
В судебном заседании 31 октября 2025 года судом были изучены письменные пояснения эксперта **** на возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, в которых эксперт настаивал на правильности и обоснованности данного им экспертного заключения, дал подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 29 сентября 2025 года.
При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями. Вывод о некорректной итоговой рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, сделаны ими без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах объекта оценки, в связи с чем являются необоснованными.
Указанная в возражениях средняя величина стоимости сделок данного сегмента объективного подтверждения в судебном заседании не нашла. Приведенные в таблице в качестве примера аналоги имеют удельные показатели предложений продаж – 356,63; 512,69 и 754,62 руб./кв.м.. При этом цены предложений приведены без учета корректировок. Удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для расчета кадастровой стоимости спорного объекта составляет 643,28 руб./кв.м..
Кроме того, аналоги, приведенные в дополнительных возражениях и используемые для определения кадастровой стоимости, значительно удалены от места расположения объекта оценки, а аналоги №№ 1, 2 предназначены под придорожный сервис и строительство АЗС и относятся к категории земельных участков под коммерческую застройку, а не под индустриальное строительство, как оцениваемый объект.
В то время как рыночная стоимость определена экспертом на основе 5 сопоставимых объектов-аналогов, отобранных по ключевым ценообразующим факторам и расположенных в непосредственной близости от оцениваемого участка. Данная методология обеспечивает максимальную достоверность расчета.
Ссылки административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», об иной средней величине стоимости для 6-го сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №07/2022 от 19 сентября 2022 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости.
Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета
С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 29 сентября 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует Федеральному закону от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка., отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** №**** от 29 сентября 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки 1 января 2022 года, а не отчет об оценке №**** от 29 июля 2025 года, составленный оценщиком ****
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 998 892,00 рублей.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).
На основании изложенного суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 6 августа 2025 года, то есть дату его обращения в суд.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административный иск ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 998 892 (девятьсот девяносто восемь тысяч восемьсот девяносто два) рубля 00 копеек.
Считать датой подачи административного иска ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 6 августа 2025 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2025 года