Решение по делу № 2-1621/2022 от 07.06.2023 - о признании отсутствующим права собственности, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и наложении обязанности.

Мотивированное решение суда

составлено дата

2-88/2023

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владивосток 7 июня 2023 года

Фрунзенский районный суд г.Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего Саковского Е.В.,

при секретаре судебного заседания Савельеве А.Н.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, представителя ответчика АО «ГУОВ» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Акционерному обществу «Главное управление обустройства войск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании отсутствующим права собственности, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и наложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что дата ей стало известно о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, по адресу: <адрес> со стороны АО «Главное управление обустройства войск». Она является правообладателем данных нежилых помещений в соответствии с договором № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (шифр объекта 307/1) (строительный адрес). Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дата. Акт приёма-передачи нежилых помещений был подписан сторонами договора дата, однако оригинал акта не был предоставлен ФИО6, что явилось препятствием для регистрации права на основании договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, застройщик произвёл регистрацию права собственности на себя, что нарушило права истца как участника долевого строительства. Ввиду ранее зарегистрированного права, она полагает, что со стороны органа государственного учёта не была проведена надлежащая проверка поданных документов. Кроме того, регистрирующий орган обязан осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав. На основании имеющегося зарегистрированного договора участия в долевом строительстве № государственным регистратором принято неверное решение о государственной регистрации права за АО «Главное управление обустройства войск», поскольку имелась государственная регистрация от дата на этот же объект недвижимого имущества на основании договора участия в долевом строительстве за ФИО2, что не было установлено государственным регистратором при проведении правовой экспертизы. Следует учитывать, что государственный регистратор вправе совершать регистрационные действия только при бесспорности представленных документов и доказательств. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке возможно исключительно до подписания акта приёма-передачи объекта недвижимого имущества. С целью расторгнуть договор в одностороннем порядке АО «Главное управление обустройства войск» целенаправленно ввело Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в заблуждение, что послужило основанием для внесения спорной записи, которая нарушает права ФИО2 По этим основаниям просит суд: признать отсутствующим право собственности АО «Главное управление обустройства войск» на объект долевого строительства (нежилые помещения по договору участия в долевом строительстве № по адресу: <адрес>); признать односторонний отказ от исполнения договора № от дата АО «Главное управление обустройства войск» недействительным, применить последствия недействительности сделки; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> аннулировать и исключить запись регистрации права № от дата, адрес объекта: <адрес>.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании поддержала уточнённые исковые требования в полном объёме.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ранее предоставлял в суд возражения, указав, что на государственную регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке застройщиком были представлены уведомления от дата № и от дата №, направленные в адрес ФИО2, о существующей задолженности по выплате доли в финансировании строительства жилого дома и о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке. Таким образом, запись о расторжении договора была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления застройщика и представленных документов.

В судебное заседание представитель ответчика АО «Главное управление обустройства войск» ФИО5 представил письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований отказать, указав, что в 2017 году ввиду невыполнения ФИО2 обязательств по финансированию строительства АО «ГУОВ» в порядке п.п.7.5, 7.8 Договора от дата № в её адрес было направлены предупреждение от дата, а в дальнейшем, руководствуясь ч.3 ст.9 Федерального закона от дата №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от дата. В 2019 году АО «ГУОВ» уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора от дата в адрес ФИО2 было направлено повторно. Форма и содержание предупреждения от дата и уведомлений от дата и от дата в полной мере соответствовали требованиям Договора от дата и Федерального закона от дата №214-ФЗ; были направлены в адрес ФИО2 заказным письмом с описью вложения по адресным реквизитам, указанным в разделе 11 Договора от дата, что подтверждается описями отправки почтовой корреспонденции и сведениями с сайта Почты России. ФИО2 в материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии у неё зарегистрированного права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, а также подтверждающих факт нахождения спорного объекта недвижимости в её фактическом владении. дата между застройщиком и ФИО2 подписан акт приёма-передачи, согласно которому стороны взаимных претензий и разногласий по выполнению всех условий заключённого договора не имеют, кроме не выполненных в полном объёме участником долевого строительства обязательств по оплате Договора, что подтверждается справкой об оплате. Таким образом, с опережением установленных Договором от дата сроков Застройщиком в полном объёме были выполнены все возложенные на него договорные обязательства. Согласно Договору от дата участник долевого строительства обязался оплатить денежные средства (инвестиционный взнос), путём безналичного перечисления на расчётный счёт по письменному указанию застройщика в кассу застройщика, поставкой материала или иными видами взаиморасчёта согласно действующему законодательству в размере 19636500 рублей, до дата - сумма в размере 9818250 рублей, до дата - сумма в размере 9818250 рублей. У Безугловой имелась возможность произвести оплату оставшейся части инвестиционного взноса по реквизитам, указанным в разделе 11 Договора от дата. Согласно п.4.12 Договора обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствиями с условиями договора. В 2017 году в адрес ФИО2 была направлена претензия от дата и предупреждение дата с требованием оплатить оставшуюся часть инвестиционного взноса в размере 15636500 рублей по актуальным реквизитам АО «ГУОВ». Указанное требование исполнено не было, что свидетельствует о нежелании ФИО1 продолжать отношения в рамках договора от дата.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Материалами гражданского дела установлено, что дата между ОАО «Военно-морское строительное управление Тихоокеанского флота» в лице исполняющего обязанности генерального директора ФИО4 и ФИО2 заключён Договор № участия в долевом строительстве (далее – Договор) жилого дома по адресу: <адрес> (шифр объекта <...>) по строительству 15-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (второй пусковой комплекс).

В договоре указан адрес ФИО2: <адрес>.

Согласно п.2.1 Договора участник долевого строительства инвестирует объект в части встроенные нежилые помещения (офисные, торговые), общая площадь 344,5, этаж 1.

Стоимость помещения составляет 19636500 рублей; инвестиционная стоимость одного квадратного метра помещения составляет 57000 рублей (п.2.2 Договора).

В силу п.2.4 Договора указанный в п.2.1 настоящего Договора адрес является строительным адресом строящегося жилого дома. После приёмки и ввода жилого дома в эксплуатацию, Объекту установленным порядком будет присвоен почтовый адрес.

В разделе 3 Договора оговорено, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию на третий пусковой комплекс не позднее 31 декабря 2013 года; передать квартиру по акту приёма-передачи в собственность участника долевого строительства не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в степени готовности. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик вправе получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта и передать участнику долевого строительства раньше установленных сроков.

В свою очередь в Разделе 4 Договора указано, что участник долевого строительства перечисляет на расчётный счёт застройщика средства для финансирования строительства в размере и порядке, указанном в п.5.1 настоящего Договора. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Цена договора и порядок финансирования согласованы сторонами в разделе 5 Договора. Участник долевого строительства может оплатить денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру путём безналичного перечисления на расчётный счёт по письменному указанию застройщика, в кассу Застройщика, поставкой стройматериала или иными видами взаиморасчёта согласно действующему законодательству РФ в размере 19636500 рублей в следующем порядке: до 31 декабря 2013 года в размере 9818250 рублей, до 01 марта 2014 года в размере 9818250 рублей, что подтверждается справкой о полной оплате (выполненных обязательств).

Согласно п.8.3 Договора Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства по настоящему договору, обязана не позднее пяти дней сообщить другой Стороне в письменной форме (любыми средствами связи) о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении действия вышеуказанных обстоятельств. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на вышеуказанное обстоятельство, как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору.

Договор № участия в долевом строительстве прошёл государственную регистрацию.

дата получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

дата между ОАО «ВМСУ ТОФ» и ФИО2 на основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от дата подписан акт приёма-передачи о том, что ОАО «ВМСУ ТОФ» сдало, а ФИО2 приняла встроенные жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> (шифр объекта №1). В указанном акте оговорено, что стороны взаимных претензий и разногласий по выполнению всех условий заключённого договора не имеют, кроме не выполненных в полном объёме участником долевого строительства обязательств по оплате Договора, что подтверждается справкой об оплате, о чём имеются подписи сторон.

Согласно материалам гражданского дела в связи с реорганизацией ОАО «ВМСУ ТОФ» в форме присоединения к АО «ГУОВ», последнее является правопреемником всех прав и обязанностей ОАО «ВМСУ ТОФ» на основании Договора о присоединении от дата и становится стороной по Договору, именуемой Застройщик.

Материалами гражданского дела также подтверждается и не оспаривается сторонами, что ФИО2 по Договору № участия в долевом строительстве жилого дома от дата произвела оплату в размере 4000000 рублей; в настоящее время имеется задолженность ФИО2 по обязательству, установленному указанным Договором, в размере 15636500 рублей. Иных платежей от ФИО2 не поступало. Доказательств обратному ни истцом, ни её представителем суду не представлено.

В связи с нарушением обязательств по Договору, АО «ГУОВ» направило ФИО2 претензию от дата по договору № от дата.

В соответствии с п.7.5 Договора он может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке не ранее через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

дата АО «ГУОВ» направлено ФИО2 предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора № от дата; требования застройщика исполнены не были.

В соответствии с п.7.5 Договора при неисполнении участником долевого строительства такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения вклада участником долевого строительства более чем на три месяца при единовременном внесении платежа или в установленный договором период, систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа в течение более чем три месяца.

Указанные выше почтовые отправления были направлены застройщиком ФИО2 ценными письмами с описью вложения по её адресу, указанному в Договоре № участия в долевом строительстве жилого дома от дата: <адрес>.

Согласно имеющимся в материалах гражданского дела отчётам об отслеживании почтовых отправлений указанные письма были возвращены отправителю за истечением срока хранения.

дата АО «Главное управление обустройства войск» направило ФИО2 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от дата № по адресу: <адрес>.

В указанном уведомлении АО «Главное управление обустройства войск» просило ФИО2 письменно сообщить её банковские реквизиты с целью возврата денежных средств, внесённых ею в счёт исполнения Договора, за вычетом суммы удержания в размере 981825 рублей.

Указанное уведомление то дата было направлено ФИО2 ценными письмами с описью вложения по её адресу, указанному в Договоре № участия в долевом строительстве жилого дома от дата; указанное отправление вернулось отправителю за истечением срока хранения.

дата, в связи с неисполнением условий Договора ФИО2, АО «Главное управление обустройства войск» ей снова было направлено уведомление об одностороннем порядке расторжения договора от дата № ценным письмом с описью. Застройщик, действуя добросовестно, направил указанное отправление ФИО2 по всем имеющимся у него адресам: <адрес>А; <адрес>; <адрес>; <адрес>. Уведомление также содержало просьбу к ФИО2 письменно сообщить её банковские реквизиты с целью возврата денежных средств, внесённых ею в счёт исполнения Договора, за вычетом суммы удержания в размере 981825 рублей (реестр корреспонденции от дата, список внутренних почтовых отправлений, копии описи, конверты).

Как следует из отчётов об отслеживании почтовых отправлений, ни по одному из указанных адресов ФИО2 не получила названные уведомление; срок хранения почтовых отправлений истёк.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путём заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1). К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные гл.9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (п.2). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах ст.ст.307-419 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (п.3).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (абз.1).

В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.4).

Согласно ч.4 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 настоящего Федерального закона (ч.5 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).

В силу ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст.5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч.4 настоящей статьи.

Частью 4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Положениями ст.10 ГК РФ не допускается недобросовестное осуществление лицом гражданских прав.

Таким образом, руководствуясь приведёнными выше положениями Федерального закона №214-ФЗ и условиями договора участия в долевом строительстве от дата №, заключённого между истцом и ответчиком, суд исходит из того, что участником долевого строительства не соблюдены условия об оплате Договора, о чём застройщик, действуя добросовестно, неоднократно сообщал ФИО2 в уведомлениях и предлагал расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

ФИО2, в свою очередь, систематически уклонялась как от получения почтовой корреспонденции, направленной в её адрес, так и от исполнения обязательств по внесению платежей по Договору; за предоставлением оригинала акта приёма-передачи к ответчику для реализации права по регистрации спорного объекта недвижимости не обращалась, доказательств обратного ни истцом, ни её представителем в судебное заседание не представлено.

Также ФИО2 не предоставлено суд доказательств невозможности получения ею почтовой корреспонденции по независящим от неё причинам, равно как и не представлено доказательств невозможности в существенно длительное время оплаты обязательств по Договору, о которых ей было достоверно известно.

Поскольку застройщик не получил причитающегося ему исполнения по договору долевого строительства, то АО «Главное управление обустройства войск» правомерно отказалось от исполнения Договора в одностороннем порядке.

Суд соглашается с доводом ответчика в части того, что согласно листу записи из ЕГРЮЛ застройщик прекратил свою деятельность путём присоединения к АО «ГУОВ» дата, поэтому ссылки ФИО2 на то обстоятельство, что она не могла надлежащим образом исполнить свои обязательства по оплате оставшейся части инвестиционного взноса, являются безосновательными, поскольку в силу п.5.1 Договора данное обязательство должно было быть исполнено в срок до дата.

Как разъяснено в Письме Минстроя России от 06 июня 2018 года №24502-ОК/07 «О расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком», исходя из ч.8 ст.48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Таким образом, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком должны быть приложены уведомление о расторжении такого договора и документ, подтверждающий направление застройщиком предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Судом установлено, что АО «Главное управление обустройства войск» для государственной регистрации расторжения договора от дата № в одностороннем порядке представило Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> уведомления от дата и от дата, направленные в адрес ФИО2, о существующей задолженности по выплате доли в финансировании строительства жилого дома и о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке.

На основании изложенного, оценив все собранные по гражданскому делу доказательства, поведение участника долевого строительства и застройщика, учитывая, что Договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> был расторгнут АО «Главное управление обустройства войск» в установленном законом одностороннем порядке, требования истца о признании отсутствующим права собственности, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, а также о наложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности аннулировать и исключить запись регистрации права в отношении спорного объекта недвижимости, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 (№) к Акционерному обществу «Главное управление обустройства войск» (ИНН <...>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (№) о признании отсутствующим права собственности, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и наложении обязанности оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г.Владивостока Приморского края.

Председательствующий Е.В. Саковский