31RS0020-01-2022-002871-29 Дело №2а-1936/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2022 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Зайцевой Ю.М.,

при секретаре судебного заседания Дерусовой И.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 (доверенность от 30.08.2019 сроком на пять лет), представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее – Управление Росреестра по Белгородской области) ФИО2 (доверенность от 05.04.2022 №№ сроком на один год),

в отсутствие административного истца ФИО3, извещенного о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности устранить нарушение прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, просил:

признать недействительными решения Управления Росреестра по Белгородской области Межмуниципальный отдел по Старооскольскому и Чернянскому районам об отказе в государственной регистрации от 21.04.2022 №КУВД-№ КУВД-№ КУВД-№;

обязать Управление Росреестра по Белгородской области Межмуниципальный отдел по Старооскольскому и Чернянскому районам устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО3 путем совершения действий по регистрации права собственности (перехода прав) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.08.2014 на следующие объекты:

- здание зернохранилища, 1978 года постройки, кадастровый номер № условный номер №, общей площадью 784,3 кв.м., расположенное по адресу:

- здание зерносклада, 1987 года постройки, кадастровый номер № условный номер №, общей площадью 431,4 кв.м., расположенное по адресу:

- здание зернохранилища, 1989 года постройки, кадастровый номер №, условный номер №, общей площадью 592,3 кв.м., расположенное по адресу:

за ФИО3 без участия продавца ООО «Колос».

В обоснование заявленных требований сослался на то, что фактически приобрел с момента заключения договора купли-продажи право собственности на указанные объекты недвижимого имущества. Тот факт, что ООО «Колос» в настоящее время ликвидировано, не должно создавать ему препятствий в государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО2 требования не признала.

В обоснование возражений сослалась на то, что административным истцом на государственную регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о праве собственности продавца – ООО «Колос» на спорные объекты недвижимого имущества, в связи с чем Управление Росреестра по Белгородской области не имело законных оснований для осуществления государственной регистрации его права собственности на данные объекты недвижимости.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие административного истца ФИО3, извещенного о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.218 Гражданского кодека Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017 (далее – Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичное положение содержалось в ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 29 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, помимо прочего, включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.3).

Согласно п.3 ч.1 ст. 26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как следует из материалов дела, на основании решений Арбитражного суда Белгородской области от 25.06.2003, свидетельств о государственной регистрации права от 19.08.2003 сельскохозяйственный производственный кооператив «Восход» являлся собственником недвижимого имущества: здания зернохранилища, кадастровый или условный номер №, общей площадью 784,3 кв.м., расположенного по адресу: ; здания зерносклада, кадастровый или условный номер №, общей площадью 431,4 кв.м. расположенного по адресу: ; здания зернохранилища, кадастровый или условный номер №, общей площадью 592,3 кв.м., расположенного по адресу:

Согласно договору №2 купли-продажи недвижимости от 15.09.2005, заключенного между конкурсным управляющим ФИО4, действовавшим от имени предприятия-банкрота – СПК «Восход» и ООО «Колос» в лице его директора ФИО5, ООО «Колос» приобрело в собственность: здание зернохранилища, 1978 года постройки, кадастровый или условный номер № общей площадью 784,3 кв.м., расположенное по адресу: ; здание зерносклада, 1987 года постройки, кадастровый или условный номер №, общей площадью 431,4 кв.м. расположенное по адресу: ; здание зернохранилища, 1989 года постройки, кадастровый или условный номер №, общей площадью 592,3 кв.м., расположенное по адресу.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у покупателя ООО «Колос» с момента государственной регистрации права в ЕГРН (п.5.2 договора купли-продажи от 15.09.2005).

15.09.2005 стороны подписали акт приема-передачи упомянутого недвижимого имущества.

Согласно справке конкурсного управляющего СПК «Восход» от 2007 года, оплата стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимости №2 от 15.09.2005 ООО «Колос» произведена в полном объеме. СПК «Восход» к ООО «Колос» претензий не имеет.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости ООО «Колос» произведена не была.

Согласно договору купли-продажи от 04.08.2014, заключенному между ООО «Колос» (продавец) и ФИО3 (покупатель), продавец обязался передать в собственность покупателю недвижимое имущество: здание зернохранилища, 1978 года постройки, кадастровый или условный номер № общей площадью 784,3 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская обл., Красногвардейский район, с. Верхняя Покровка; здание зерносклада, 1987 года постройки, кадастровый или условный номер №, общей площадью 431,4 кв.м. расположенное по адресу: здание зернохранилища, 1989 года постройки, кадастровый или условный номер №, общей площадью 592,3 кв.м., расположенное по адресу:

Стоимость продаваемых объектов указана в размере 542400 руб. (п.3.1 договора купли-продажи от 04.08.2014).

Факт уплаты ФИО3 денежных средств в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 04.08.2014 подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№ от 04.08.2014.

В договоре имеется указание на то, что продаваемые объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.09.2005, заключенного между конкурсным управляющим ФИО6, распоряжавшимся имуществом предприятия – банкрота СПК «Восход» и ООО «Колос» в лице директора ФИО5

Решением Красногвардейского районного суда Белгородской области от 04.02.2020 в удовлетворении иска ФИО3 к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда Российской Федерации от 16.06.2020 решение Красногвардейского районного суда Белгородской области от 04.02.2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.11.2020 решение Красногвардейского районного суда Белгородской области от 04.02.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда Российской Федерации от 16.06.2020 оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

18.12.2020 Муниципальный район «Красногвардейский район» Белгородской области (арендодатель) в соответствии с договором аренды земельного участка №№ от 18.12.2020 на основании протокола заседания комиссии об итогах проведения открытого аукциона от 07.12.2020 предоставил, а ФИО3 (арендатор) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером №, площадью 15896 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Территория тока. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен с 18.12.2020 по 18.12.2040 (выписка из ЕГРН от 30.05.2022).

Земельный участок передан ФИО3 по акту приема-передачи от 18.12.2020.

Однако, вопреки утверждениям представителя административного истца, никаких доказательств, свидетельствующих о том, что спорные объекты недвижимости расположены на вышеуказанном приобретенном им в пользование по договору аренды земельном участке, в суд не представлено.

Как следует из выписки из ЕГРН от 30.05.2022, вышеуказанные объекты недвижимого имущества до настоящего времени зарегистрированы на праве собственности за СПК «Восход».

Положениями статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего в период заключения договора купли-продажи от 04.08.2014), установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ч.1).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ч.2).

ООО «Колос» в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на недвижимость, приобретенную у СПК «Восход», не обращалось.

ФИО3 обратился в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости впервые 06.11.2019, что следует из регистрационных дел на объекты недвижимости №.

14.11.2019 подал заявления о приостановлении государственной регистрации прав.

08.07.2020 ФИО3 подал заявления с просьбой прекратить осуществление государственной регистрации прав и вернуть ранее представленные для её проведения документы.

10.01.2022 представитель ФИО3 ФИО1 вновь обратился в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлениями о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 04.08.2014.

Согласно уведомлениям от 21.01.2022 КУВД-№, КУВД-№, КУВД-№, Управление Росреестра по Белгородской области приостановило осуществление государственной регистрации права собственности ФИО3 на здания зернохранилищ и предложило представить иные документы, подтверждающие возникновение у ФИО3 права собственности на эти объекты недвижимости или вступившее в законную силу решение суда о признании за ним права собственности, ссылаясь на то, что произвести государственную регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи от 04.08.2014 не представляется возможным.

Уведомлениями от 21.04.2022 №КУВД-№ КУВД-№, КУВД-№ Управление Росреестра по Белгородской области отказало ФИО3 (в его интересах по доверенности действовал ФИО1) в осуществлении государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в связи с истечением 21.04.2022 срока приостановления государственной регистрации.

Ссылки представителя истца в обоснование незаконности действия административного ответчика на положения пунктов 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд признает неубедительными.

Действительно, в соответствии с вышеупомянутыми нормами, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п.62).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.63).

В соответствии с ч.9 ст.15 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц (введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ).

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ от 05.12.2019, от 24.10.2019, СПК «Восход» и ООО «Колос» ликвидированы соответственно 17.10.2007 и 23.11.2015.

Однако в данном случае, поскольку ООО «Колос» не произвело государственную регистрацию своего права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 15.09.2005 недвижимое имущество, право собственности на данные объекты недвижимости у него не возникло.

В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Соответственно, ООО «Колос» не обладало правомочиями по продаже в 2014 году объектов недвижимости, предусмотренными статьей 209 ГК РФ, право собственности на которые не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.12,2021 №304-ЭС21-21994, от 07.06.2021 №303-ЭС21-7555, от 12.02.2021 №309-ЭС20-23401.

Следовательно, в данном случае отсутствие продавца являлось не единственным препятствием для государственной регистрации права собственности административного истца на недвижимое имущество, в связи с чем применение механизма, предусмотренного пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, направленного на устранение пробела в государственной регистрации прав в связи с ликвидацией продавца в целях защиты прав покупателя – владельца недвижимости, неприемлемо.

Наличие противоречивых сведений о том, кто является собственником проданного имущества и земельного участка, на котором оно расположено, обоснованно явилось основанием к отказу административным ответчиком ФИО3 в государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что административный истец избрал ненадлежащий способ защиты права, обжалуя в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации решения Управления Росреестра по Белгородской области.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 24.06.2021 №1195-О, от 24.12.2012 №2286-О от 26.10.2017 №2466-О, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечиваются защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п.56).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ, для признания незаконными оспариваемых решений необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие их нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае предусмотренной законом совокупности вышеназванных условий, учитывая положения пунктов 1 и 2 ч. 2 ст. 227, п. 1 ч. 9 и ч. 11 ст. 226 КАС РФ, которая могла бы явиться основанием для удовлетворения заявленных ФИО3 требований.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности устранить нарушение прав, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.М. Зайцева

Решение в окончательной форме принято 20 июня 2022 года.

Решение28.06.2022