Дело 3а-36/2025 (3а-934/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000839-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 19 февраля 2025 года

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В.,

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 (далее - административный истец) обратился с административным иском, в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, п<адрес> общей площадью 10000 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, собственником которого является должник ФИО1, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 2070 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (л.д.5-6).

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 991/2024 от 29 сентября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога.

В судебное заседание после перерыва лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; административный истец письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.166-173, 183).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 10000 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, запись регистрации права собственности от 10 августа 2015 года № (л.д. 15-26, 117).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20 августа 2018 года ФИО1 признан (несостоятельным) банкротам, в отношении него открыта процедура реализации имущества (л.д.9-10).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 19 января 2023 года финансовым управляющим имущества должника ФИО1 утвержден ФИО2 (л.д.11-12).

Из материалов дела следует, что административный истец обратился с иском, в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:09:0111004:31 кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 2070 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27 сентября 2024 года № КУВИ-001/2024-240691696 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 10351 000 рублей (л.д.22).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2022 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 991/2024 от 29 сентября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2070 000 рублей (л.д. 23-60).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 2 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 7546/6-4-24 от 13 января 2025 года в отчете об оценке № 991/2024 от 29 сентября 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а именно: выявлены нарушения пункта 22б ФСО №7, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере 2850 000 рублей (л.д.142-162).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, обосновав отказ от использования иных подходов и методов. Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников - объявлений в сети Интернет (Авито, Циан), собранных на основе сервера Архив Оценщика. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО6, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Выражая несогласие с проведенным экспертным исследованием, административный истец о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовал, доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка не представил, вместе с тем, полагая, что определенная в экспертном заключении рыночная стоимость земельного участка является завышенной, определенной без учета результатов торгов указанного земельного участка, проведенных в рамках процедуры банкротства, ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для дачи дополнительных пояснений (л.д.176-177, 184-187).

Суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку приведенные в нем доводы о необоснованности и противоречивости выводов экспертного заключения не свидетельствуют. Предложенные административным истцом дополнительные вопросы эксперту по существу уже являлись предметом экспертного исследования, результаты которого полно и ясно отражены в экспертном заключении. Замечание административного истца о неиспользовании экспертом в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером № нельзя признать состоятельным, поскольку указанный земельный участок являлся предметом экспертного исследования, а потому сам для себя не мог выступать в качестве объекта-аналога в рамках примененного экспертом метода сравнения продаж, основанного на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости.

С учетом изложенного оснований ставить под сомнение заключение эксперта у суда не имеется, в связи с чем суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку по существу доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано в суд 18 октября 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750, то в удовлетворении заявленных требований к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> «а», общей площадью 10000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, равную его рыночной стоимости, в размере 2850 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 октября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В административном иске к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 26 февраля 2025 года.