К делу №2-2075/22
УИД 23RS0044-01-2022-002611-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Северская 18 ноября 2022 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Безугловой Н.А.,
при секретаре Агарковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной, в котором просят признать сделку купли-продажи от 21.05.2014 г. жилого дома и земельного участка недействительной, вернув стороны в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований указали, что согласно договора купли-продажи от 21.05.2014 г. ФИО1 продала ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> за 1 678 000 рублей. Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: сумма в размере 167 800 рублей уплачена «Продавцу» за счет собственных средств, сумма в размере 1 510 200 рублей будет уплачена за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ОАО «Сбербанк России», согласно кредитному договору <...> от <...> По договору земельный участок и жилой дом свободны от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора стороны не могли знать, что не соответствует действительности, так как в этом доме проживают и зарегистрированы истцы по делу. Согласно п. 9 вышеуказанного договора купли-продажи от 21.05.2014 г. сторонами урегулирован вопрос коммунальных платежей, задолженности по налогам не имеется. Фактически данные объекты не передавались покупателю (ответчику) истцы как жили в жилом доме, так и проживают до настоящего времени, зарегистрированы в нем, оплачивают коммунальные платежи и налоги. Истцы считают установленным то обстоятельство, что сторонами оспариваемого договора не была произведена фактически передача дома и земельного участка, поскольку истцы проживали и проживают в спорном жилом помещении, осуществляют его содержание, ремонт, что не оспаривается самим ответчиком. Таким образом воля сторон при совершении сделки купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка была направлена не на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения и земельного участка, а в качестве гарантии по исполнению обязательства по возврату определенной денежной суммы по договору.
Истцы в судебное заседание не явились, согласно поступившему заявлению, спросили рассмотреть исковое заявление без их участия на заявленных требованиях настаивали, просили их удовлетворить. Ранее в судебном заседании ФИО1 поясняла, что спорный договор заключила по просьбе своей родственницы ФИО3, которой для строительства своего дома необходимо было получить ипотеку, для чего нужно было оформить указанный договор купли-продажи. После получения кредита, ФИО3 обещала переоформить все обратно, но до настоящего времени обещания свои не выполнила, что и послужило обращению в суд.
Ответчик ФИО3 и представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Согласно ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
На основании изложенного суд приходит к выводу, о рассмотрении данного гражданского дела без участия ответчика ФИО3, в связи с тем, что о дате и времени судебного заседания данное лицо уведомлено надлежащим образом и своевременно, со стороны ответчика не представлено каких-либо ходатайств и заявлений, которые послужили бы основанием для отложения судебного заседания. Кроме того, не представлено и каких-либо документов, подтверждающих уважительность его неявки в судебное заседание.
Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО4 исковые требования истцов не признал, просил в иске отказать, применить последствия пропуска истцами срока исковой давности на основании доводов, изложенных в письменных возражениях на иск, согласно которым, истцы желают расторгнуть договор купли-продажи от 21.05.2014 г., вместе с тем, ФИО2, не является стороной в указанном договоре. Считает, что истцами выбран неверный способ защиты своих прав, поскольку ими не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, который является обязательным. Доказательств того, что ответчиком не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, истцами не представлено. Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истцы к ответчику не предъявляли. ФИО3 полностью оплатила стоимость приобретаемого имущества по договору от 21.05.2014 года, о чем свидетельствует снятие государственным регистратором обременения в пользу кредитора - ПАО «Сбербанк России». Сохранение же обременения в пользу истца, на которое ссылаются в иске ФИО1 и ФИО2, по своей сути является выражением доброй воли ответчика, служит гарантией сохранения возможности бессрочного бесплатного пользования имуществом в дальнейшем, поскольку истцы и ответчик являются близкими родственниками (тетя, бабушка и племянница (внучка) соответственно, ФИО1 и ФИО2 постоянно там проживают, другого жилья не имеют. Постоянное фактическое пользование истцами имуществом ответчика доказано оплатой ими коммунальных платежей, о чем они подтвердили в своем иске. Передаточный акт при подписании оспариваемого договора от 21.05.2014г. не требовался, это предусмотрено в пункте 4 указанного договора. Кроме того, ответчик просит обратить внимание суда на то обстоятельство, что истцы обратились с иском спустя восемь лет со дня подписания договора, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 ГК РФ, ответчику не предъявляли, тем самым не считали свои права нарушенными.
Изучив исковое заявление, возражение на него, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу требований ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. Согласно договору купли-продажи от 21.05.2014 г. ФИО1 продала, а ФИО3 купила жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу.
В соответствии с п.2 договора купли продажи от 21.05.2014г., цена жилого дома и земельного участка составляет 1 678 000 рублей. Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: сумма в размере 167 800 рублей уплачена «Продавцу» за счет собственных средств, сумма в размере 1 510 200 рублей будет уплачена за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ОАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору <...> от 21.05.2014г. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием договора.
На основании кредитного договора <...> от <...>г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3, банк предоставляет ФИО3 кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 1 510 200 рублей под 11% готовых на приобретение земельного участка с расположенным на нем жилым домом, расположенных по адресу: <...> на срок 120 месяцев путем зачисления суммы кредита на банковский вклад заемщика ФИО3
Согласно выписке из ЕГРН от 26.02.2022 г., на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, установлено ограничение – ипотека в силу закона, лицо в пользу которого установлено ограничение прав является ФИО1 .
В представленных суду правоустанавливающих документах на спорные объекты недвижимости имеется заявление о регистрации прав на спорные объекты ФИО3, в котором указано об ограничении в силу закона - ипотека прав от 22.05.2014 г.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления.
Доказательств получения денежных средств ФИО1, в материалы дела не представлено, что дает основания полагать, что договор купли-продажи от 21.05.2014 года носил формальный характер, не был направлен на последствия, предусмотренные для договора купли-продажи. Реального перехода права собственности не состоялось, оплата по договору, с момента получения кредитных денежных средств ФИО3, не предоставлялась.
В силу положений статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами.
По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, в первую очередь, на максимальное восстановление нарушенного права. Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.
Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1, п. 7, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> <...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п.п.1,2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ее использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
С учетом вышеизложенного, судом, в ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что истец не понимала природу сделки, так как находилась под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу доверия к ФИО3 - родственнице истцов, по просьбе которой, для получения кредитных средств на строительство дома последней, заключили договор купли-продажи спорной недвижимости, которая в последствии обещала переоформить все обратно, однако, до настоящего времени своего обещания ФИО3 не сдержала. О заблуждении ФИО1 свидетельствует и договор, по которому ею отчуждено ее единственное жилье, и отсутствие доказательств передачи ФИО1 денежных средств за недвижимое имущество, а именно расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на ее имя, факт регистрации, подтверждающий проживание истцов в жилом помещении после заключения договора, оплату истцами содержания имущества.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абз.3 п. 101 Постановления Пленума Верховного суда «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п.1 ст.181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, таковым является ФИО2, зарегистрированная и проживающая в этом доме. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Кроме того, исходя из положений гражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственности, в том числе на основании заключения договора купли-продажи для таких сделок правовым последствием является не только переход титула собственника от покупателя к продавцу на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление покупателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей.
Вместе с тем, фактически правовых последствий в виде прекращения права собственности на объекты недвижимости не наступило, поскольку истцы по-прежнему проживают в жилом доме, несут бремя его содержания. Следовательно, заблуждаясь относительно последствий такой сделки, истцы не предполагали, что лишаются права на жилище.
В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончанию срока исполнения.
На основании изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, так как судом установлены юридически значимые обстоятельства, а именно то, что сторонами не была произведена фактическая передача спорных объектов – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> сумма в размере 1 510 200 рублей ответчиком не была передана истцу ФИО1 Кроме того, истцы до настоящего времени проживают в спорном жилом доме и оплачивают коммунальные услуги.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи от 21.05.2014 г. жилого дома и земельного участка, заключенную между ФИО1 и ФИО3, недействительной.
Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.
Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом, площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...> и земельный участок, расположенные по адресу: <...>
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...> и земельный участок, расположенные по адресу: <...>
Настоящее решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН в части права собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество.
Решение Северского районного суда является основанием для аннулирования записи регистрации №<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда составлено 25 ноября 2022 года.
Председательствующий Н.А. Безуглова