УИД№77RS0001-02-2024-018119-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2025 года адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Красниковой А.Ю., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2609/2025 по иску Ш... о признании недействительным договора купли – продажи квартиры,

установил:

Истец Ш.... обратился в суд с иском к В... о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, от 27 октября 2023 года, заключенного между фио, действующим по доверенности от имени истца и ответчиком, указывая на то, что данная сделка была совершена под влиянием обмана со стороны фио, поскольку истцом была выдана ему нотариальная доверенность с широкими полномочиями. Истец на момент выдачи доверенности не предавал значения тому, какие конкретные полномочия были указаны в доверенности, поскольку проект доверенности готовил и представлял фио Воспользовавшись данной доверенностью фио от имени истца продал квартиру истца своей сожительнице ФИО1, при этом он никогда не поручал фио продовать, дарить или каким-либо иным образом отчуждать квартиру, договоренность заключалась лишь в разрешении зарегистрировать в жилом помещении знакомых фио, намерений продавать данное жилое помещение у истца не имелось, в связи с чем данный договор является недействительным.

Истец Ш... и его представитель фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик В... в судебное заседание не явилась, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, указывала на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В связи с этим, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Исходя из смысла статей 153, 154, 185 ГК РФ, доверенность является одним из видов односторонних сделок. Для ее совершения доверителю достаточно изъявить волю, после чего у представителя (поверенного) возникает определенный в доверенности объем полномочий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 4 статьи 182 ГК РФ предусмотрено, что не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец Ш... являлся единоличным собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Из объяснений истца следует, что третье лицо фио являлся его давним знакомым, с которым он длительное время поддерживал добрые приятельские отношения. В октябре 2023 года истец поехал в гости к фио, где находился несколько дней. В период пребывания истца у фио последний попросил оказать помощь нескольким его знакомым (являющимся, с его слов, военнослужащими из расположенной неподалеку военной части), а именно зарегистрировать их в квартире истца, расположенной по адресу: адрес, в целях их легализации на территории адрес. фио пояснил истцу, что от него не требуется производить никаких действий, достаточно оформить на его имя нотариальную доверенность, а все необходимые действия для регистрации лиц в квартире истца совершит сам.

05.10.2023 года ФИО2 выдал фио доверенность на представление его интересов, в том числе, на распоряжение всем его имуществом, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки: покупать и продавать, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы.

Доверенность удостоверена нотариусом Ростовского – на – Дону нотариального округа фио, зарегистрирована в реестре за N 61/141-н/61-2023-7-458 сроком на три года.

27.10.2023 года фио, действуя по доверенности от имени ФИО2, заключил с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.

В соответствии с п. 3 договора цена имущества составляет сумма, которые получены продавцом от покупателя до подписания договора.

10.11.2023 года ФИО1 зарегистрировала право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, о чем согласно ЕГРН имеется номер государственной регистрации 77:02:0013005:3930 -77/072/2023-4.

25 сентября 2024 года ФИО2 обратился в ОМВД России по адрес с заявлением о преступлении, в котором просил возбудить в отношении фио уголовное дело по ст. 159 УК РФ.

Из объяснений фио имеющихся в материалах КУСП № 15322 следует, что ФИО2, был другом его покойного отца. Со фио он знаком лично, они с ним поддерживали хорошие отношения, как при жизни его отца, так и после его смерти, ФИО2 неоднократно ездил к нему в гости в адрес. Примерно три года назад, летом 2021 года ФИО2 сообщил ему, что у него тяжелое финансовое положение, имеется несколько кредитов, которые нужно выплачивать, и попросил его о финансовой помощи. Он не отказал ФИО2, так как они находились с ним в хороших отношениях, но при этом он не говорил ему, что дает денежные средства безвозмездно, а он, в свою очередь, обещал со временем вернуть полученные в долг денежные средства. С того момента он стал регулярно помогать ФИО2 деньгами, в основном передавая их наличными во время приезда ФИО2 в адрес, или же наоборот, когда он бывал в Москве, так как он посещал Москву достаточно часто. Денежные средства он передавал или переводил фио на банковскую карту ПАО «Сбербанк» ежемесячно, в разном размере, но не менее сумма в месяц. Со временем он стал узнавать у ФИО2, когда он сможет вернуть ему денежные средства, которые он ему передавал для закрытия кредитов и личного пользования, на что все чаще стал получать от него ответ, что «вернет, если не умрет». На его последующий вопрос ФИО2, что ему делать, если он все же умрет и к тому времени не вернет ему деньги, он ничего внятного не отвечал. В то же время стала возмущаться сожительница ФИО2, которая стала намекать на то, что ФИО2 пенсионер, и он не должен никому денег. В связи с указанными событиями осенью 2023 года он предложил ФИО2 оформить на его имя доверенность, чтобы он мог как-то перестраховаться на случай смерти ФИО2, так как он подозревал, что деньги он ему не вернет. ФИО2 поддержал его предложение, и они договорились, что он продолжит помогать ему финансово, а он оформит на него доверенность, наделяющую его правом распоряжаться его имуществом, в том числе квартирой по адресу: адрес. В октябре 2023 года фио оплатил ФИО2 билеты на поезд из Москвы до адрес и обратно, о чем он его попросил. В период его пребывания в адрес, они со фио встретились 04.10.2023, фио передал ему наличными денежные средства в размере сумма, так как ФИО2 сообщил, что у него только кредит на сумма, поэтому нужны деньги, после чего ФИО2 написал ему расписку о получении от фио денежных средств, но, без указания конкретной суммы, прописав, что «получил денежную сумму в полном объеме». После этого они договорились о написании доверенности у нотариуса, и 05.10.2023 отправились в адрес к нотариусу фио, где ФИО2 выписал на фио доверенность, с которой он ознакомился и в которой ставил подпись лично. После написания доверенности фио он продолжил ежемесячно помогать ему финансово, но все чаще стал осуществлять именно переводы на банковскую карту. Имея доверенность на руках, он переоформил квартиру по адресу: адрес на имя своей сожительницы, ФИО1, ...г. Об этом он сообщил ФИО2, пояснив, что осуществил переоформление квартиры с целью обеспечения сохранности переданных ему в долг денежных средств, так как в случае его смерти его родственники наверняка откажут ему в возвращении каких-либо денежных средств. При этом он пояснил ФИО2, что продавать квартиру и выселять его он намерений не имеет, поэтому он может спокойно и дальше проживать в данной квартире. Однако, летом 2024 года о данном факте узнала сожительница ФИО2, которая стала ему угрожать уголовной ответственностью за мошенничество, и сказала, что ФИО2 обратится в правоохранительные органы и в суд, если он добровольно не переоформлю квартиру обратно в пользу фио Однако, я пояснил, что готов вернуть право собственности на вышеуказанную квартиру в пользу ФИО2, если он вернет мне все ранее переданные и перечисленные ему денежные средства, сумма которых по состоянию на конец лета 2024 года по подсчетам фио составляет не менее сумма.

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 03 октября 2024 года оперуполномоченного ОУР Отдела МВД России по адрес в возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в отношении фио отказано.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих недействительность договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, также истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств наличия заблуждения при подписании доверенности, обмана, либо превышения полномочий лица, которым от имени истца подписан договора купли-продажи, договор купли-продажи заключен между сторонами в письменной форме, исполнен ими, содержит все существенные условия. Заключение договора представителем, от имени представляемого, соответствует закону, полномочия представителя на заключение договора имелись, доверенность отозвана не была, недействительной не признана. Заключая оспариваемый договор купли-продажи, фио действовал в пределах полномочий, указанных в доверенности.

Кроме того, договор купли-продажи заключен на возмездной основе, квартира продана по цене, превышающей кадастровую стоимость квартиры, в связи с чем оснований полагать, что сделка совершена вопреки интересам истца доверенным лицом, не имеется.

Отклоняя доводы истца о неполучении денежных средств по договору и об отсутствии у покупателя денежных средств, достаточных для ее приобретения, суд учитывает, что данные обстоятельства не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи и не лишают истца возможности обратиться с требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Также суд учитывает, что фио, исходя из перечисленных в доверенности полномочий, имел право на получение денежных средств от имени истца, на заключение от его имени сделок по своему усмотрению, в том числе, правом отчуждения (продажи) недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В рассматриваемом случае не нашел подтверждение тот факт, что сделка совершена представителем на заведомо и значительно невыгодных условиях, а стоимость квартиры по договору купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

В то же время ФИО2 наделил фио полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом, с правом продажи на определенных представителем условиях, в том числе, в части цены имущества, и с правом получения денежных средств.

Представителем ответчика сделано заявление о пропуске срока исковой давности.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, данным судам в п. 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку истцу о наличии заключенного договора купли-продажи спорной квартиры истцу стало известно только 28 октября 2024 года, с исковым заявлением истец обратился в суд 13 декабря 2024 года, суд полагает, что истцом срок исковой давности не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ш... о признании недействительным договора купли – продажи квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 15 августа 2025 года.

Судья А.Ю. Красникова