Дело № 3а-153/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17.11.2022 г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лопаткиной Л.А.,
при секретаре судебного заседания Мельник А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Промбезопасность» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Промбезопасность» (далее - ООО «ХК «Промбезопасность») обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 1916,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 168 000 рублей, по состоянию на 01.01.2021.
В обоснование заявленных требований ООО «ХК «Промбезопасность» указало, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете ООО «Прайд» от 22.03.2022 № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из ее размера рассчитывается налог на имущество в завышенном размере, что нарушает права общества.
Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.
Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Администрации города Магнитогорска в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.
Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Заслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о характеристиках объекта недвижимости ООО «ХК «Промбезопасность» с 26.03.2012 является собственником административного здания с кадастровым номером №, площадью 1916,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (Т. 1, л.д. 12-15).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости приказом Министерства имущества Челябинской области от 24.11.2021 № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» утверждена в размере 55 314 995 рублей 98 копеек по состоянию на 01.01.2021, что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (Т. 1, л.д. 11).
Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.03.2022 сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 09.01.2022. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано в суд 22.04.2022, то есть в установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок.
Исходя из преамбулы приказа Министерства имущества Челябинской области от 24.11.2021 № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» данный акт принят на основании статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет ООО «Прайд» от 22.03.2022 №, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 35 168 000 рублей (Т. 1, л.д. 17-171).
Не согласившись с заявленными требованиями административный ответчик, выполняя возложенную статьей 62 КАС РФ обязанность, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу, которое удовлетворено судом.
Определением Челябинского областного суда от 02.06.2022 по ходатайству административного ответчика назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и размере рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой поручено экспертам ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России (Т. 1, л.д. 227-230).
Согласно заключению эксперта ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России ФИО1 от 28.09.2022 № отчет ООО «Прайд» от 22.03.2022 № не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно:
пункту 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части использования при реализации сравнительного подхода в качестве аналогов объектов, которые к сопоставимым с оцениваемым объектом ценообразующим фактором не относятся, а также реализуются не по рыночным условиям, на дату, не соответствующую дате публикации объявления о продаже;
пункту 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части отсутствия необходимых корректировок «на вид использования» при реализации сравнительного подхода, в части отсутствия необходимых корректировок на «состав арендной платы», на «площадь» при реализации доходного подхода, в части расчета рыночной стоимости объекта оценки без учета фактической его площади при реализации доходного подхода, а также в части использования неактуальных корректирующих коэффициентов. Указанные несоответствия повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, которая в соответствии с пунктами 3, 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, достоверной признана быть не может.
Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 1 916,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 47 792 845 рублей 96 копеек (Т. 2, л.д. 1-85).
Указанные экспертом недостатки в отчете об оценке ООО «Прайд» от 22.03.2022 № сторонами по делу не оспаривались, их наличие проверено судом, в связи с чем, суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.
В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен соответствующего сегмента рынка коммерческой недвижимости.
Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доводы представителя административного истца о наличии в заключении эксперта недостатков вследствие отсутствия полного анализа рынка исследуемого сегмента, некорректной выборки объектов-аналогов и использования экспертом в расчетах объектов, не сопоставимых с объектом оценки, невведения корректировки на местоположение, неверного расчета аренды отклоняются с учетом пояснений эксперта ФИО6 допрошенной в судебном заседании 17.11.2022 с участием представителя административного истца, на вопросы которого эксперт дал аргументированные ответы и письменные пояснения, содержащие опровержения утверждений административного истца о порочности заключения эксперта (Т. 2, л.д. 126-138).
Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки.
При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение эксперта ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России ФИО7. от 28.09.2022 №.
Таким образом, по делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в его выводах, в связи с чем, суд согласно части 2 статьи 83 КАС РФ не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением, кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере 47 792 845 рублей 96 копеек по состоянию на 01.01.2021.
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 апреля 2022 - дату обращения с административным исковым заявлением в Челябинский областной суд.
По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).
Согласно определению суда от 02.06.2022 экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика, однако, денежные средства на ее проведение на счет Челябинского областного суда не вносились.
Учитывая изложенное, принимая также во внимание, что кадастровая стоимость нежилого здания, установленная в результате очередной массовой кадастровой оценки и утвержденная административным ответчиком, менее чем на 50% превышает рыночную стоимость, определенную экспертом, (на 13,6%) стоимость расходов на проведение экспертизы в размере 92 400 рублей с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 916,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 47 792 845 рублей 96 копеек по состоянию на 01.01.2021.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22.04.2022.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Промбезопасность» в пользу ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России расходы на проведение судебной экспертизы в размере 92 400 рублей.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Л.А. Лопаткина
Мотивированное решение изготовлено 22.11.2022.