Решение по делу № 3А-130/2021 от 21.12.2022 | Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

по делу № 3а-3/2022

21 декабря 2022 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Омарова Д.М.,

при секретаре судебного заседания Омарове М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Агростройсервис» в лице директора ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Агростройсервис» обратилось в суд с административным иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управлению Росреестра по Республике Дагестан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 68 197 +/- 91 кв.м., с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе ТЗБ, кадастровой стоимостью 635 793 642,62 руб., и установлении рыночной стоимости в размере 191 304 400 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- с кадастровым номером №, площадью 12 543 +/- 39 кв.м., с видом разрешенного использования для строительства выставочно-торгового комплекса, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, мкр. Животноводов, ул. Узорная, 9, кадастровой стоимостью 67 206 918,27 руб., и установлении рыночной стоимости в размере 40 009 500 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- с кадастровым номером № площадью 24 527 +/- 55 кв.м., с видом разрешенного использования под строительство многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Фермерская (Животноводов мкр.), 1, кадастровой стоимостью 228 662 707,64 руб., и установлении рыночной стоимости в размере 83 557 800 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.;

- с кадастровым номером №, площадью 11 000 +/- 37 кв.м., с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе ТЗБ, кадастровой стоимостью 102 551 872,79 руб., и установлении рыночной стоимости в размере 43 641 900 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. в соответствии с представленными отчётами частнопрактикующего оценщика ФИО2 № 28/20 от 21.12.2020 г. и № 30/20 от 23.12.2020 г.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что установленная в отношении принадлежащих административному истцу ООО «Агростройсервис» земельных участков и используемая в целях налогообложения их кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость на дату оценки, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт необоснованное увеличение размера уплачиваемого обществом налога на имущество.

Генеральный директор административного истца ООО «Агростройсервис» ФИО1, представитель административного истца ООО «Аугростройсервис» по доверенности ФИО3, представители административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, ГБУ РД «Дагтехкадастр», Управления Росреестра по Республике Дагестан, а также заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по РД, администрации ГОсВД «город Махачкала» извещенные о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, исследовав заключения экспертов и представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административных исковых требований в связи с их обоснованностью.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из того, что административный истец является собственником земельных участков и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возлагается на административного истца. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу ООО «Агростройсервис» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером № площадью 12 543 +/- 39 кв.м., с видом разрешенного использования для строительства выставочно-торгового комплекса, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, мкр. Животноводов, ул. Узорная, 9;

- с кадастровым номером №, площадью 24 527 +/- 55 кв.м., с видом разрешенного использования под строительство многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Фермерская (Животноводов мкр.), 1;

- с кадастровым номером № площадью 11 000 +/- 37 кв.м., с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку, расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе ТЗБ.

Согласно представленным в суд выпискам из единого государственного реестра недвижимости, в отношении принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость в размере 635 793 642,62 руб., 67 206 918,27 руб., 228 662 707,64 руб. и 102 551 872,79 руб.

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов недвижимости необоснованной и несоответствующей их рыночной стоимости, административный истец ООО «Агростройсервис» в лице генерального директора ФИО1 обратилось в суд с настоящим административным иском.

Результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Республики Дагестан утверждены приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 г. № 500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов на территории Республики Дагестан», вступившим в силу с 1 января 2020 г.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости № 28/20 от 21.12.2020 г. и № 30/20 от 23.12.2020 г., составленные частнопрактикующим оценщиком ФИО2

Между тем, выводы представленных в суд отчётов об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости вызывают сомнения в их обоснованности, поскольку в ходе оценки рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода, не проведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, а также дата, на которую определена стоимость земель, является неверной.

Также содержится противоречивая информация о виде разрешённого использования объекта оценки и объектов аналогов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчёты об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости принадлежащих истцу объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости.

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленных в суд отчётов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости, для выяснения этого вопроса определением суда от 16 февраля 2021 г. по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ИМА-КОМ».

Согласно выводам заключения № 160/21 от 30 июня 2021 г. судебного эксперта ООО «ИМА-КОМ» ФИО4, предупреждённого судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером № составляет 315 509 500 руб., с кадастровым номером № – 44 710 300 руб., с кадастровым номером № – 139 224 500 руб., с кадастровым номером № – 73 301 700 руб.

В связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта ООО «ИМА-КОМ», так как его выводы не отличаются в значительной степени от выводов частнопрактикующего оценщика ФИО2, изложенных в представленных отчётах, а также в целях проверки соблюдения экспертом пунктов 10, 11 ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости на дату оценки, определением суда от 2 сентября 2021 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг».

В соответствии с выводами заключения повторной судебной оценочной экспертизы № 12-ОПСТ-Э-09-2021 от 5 октября 2021 г. судебного эксперта ООО Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ФИО5, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. с кадастровым номером № составляет 325 448 000 руб., с кадастровым номером № – 52 959 000 руб., с кадастровым номером № – 138 154 000 руб., с кадастровым номером № – 70 492 000 руб.

В связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта ООО Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг», определением суда от 12 ноября 2021 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русэксперт».

29 января 2022 г. материалы административного дела возвращены в суд без проведения экспертизы, поскольку Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р был утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в который включены судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления кадастровой стоимости.

Определением Верховного Суда Республики Дагестан от 8 апреля 2022 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русэксперт».

В соответствии с выводами заключения повторной судебной оценочной экспертизы № 01-05-54/22 от 16 июня 2022 г. судебного эксперта ООО «Русэксперт» ФИО6, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. с кадастровым номером № составляет 450 683 084 руб., с кадастровым номером № – 96 357 659 руб., с кадастровым номером № – 192 158 207 руб., с кадастровым номером № – 98 276 092 руб.

Согласно акту проверки экспертного заключения № 15 от 25 июля 2022 г., корректировка на торг по отношению к стоимости аналога № 2 не требуется в соответствии с текстом объявления (стр.22, 36, 43); местоположение объектов оценки данных земельных участков и аналогов № № 1, 3, 4, 5, 6 практически идентичное - «спальные микрорайоны средне этажной застройки» в Редукторном поселке (05:40:000069 квартал аналог № 1 и 05:40:000077 квартал находятся по соседству, объекты оценки расположены вблизи от автомагистрали улица Аэропорта, новой трассы, соединяющей Махачкалу-Каспийск-Аэропорт, аналоги в районе пр. Насрутдинова, то есть параллельной улице). Корректировка к стоимости аналогов на местоположение ошибочна; корректировка по отношению к стоимости аналога №2 рассчитана некорректно, так как местоположение объектов оценки как «окраина городов, промзона» определено неверно, в связи с чем требуется перерасчет; местоположение объекта оценки с кадастровым номером 05:40:000077:2464 и аналогов практически идентичное - «спальные микрорайоны средне этажной застройки» в Редукторном поселке (05:40:000067 квартал аналог № 6 и 05:40:000077 квартал находятся по соседству, объект оценки расположен вблизи от автомагистрали улица Аэропорта, новой трассы, соединяющей Махачкалу-Каспийск-Аэропорт, аналоги в районе пр. Насрутдинова, то есть параллельной улице). Корректировка стоимости объекта оценки на местоположение как «окраина города» к стоимости аналогов № № 1, 2, 3, 4, 6 с местоположением как «район крупных автомагистралей города» ошибочна; сведения о расположении аналогов № № 1, 3, 4 с прямым выходом «на красную улицу» в тексте объявления не содержатся и требует дополнительного основания, при этом необходимость корректировки не обоснована.

В связи с указанными в акте замечаниями, а также в связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта ООО «Русэксперт», определением суда от 27 июля 2022 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Профэксперт».

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Профэксперт» ФИО7 № 047/080822-Э от 27 августа 2022 г., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составляет: с кадастровым номером 05:40:000077:2712 – 437 327 000 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2464 – 124 321 000 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2465 – 181 023 000 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2742 – 90 636 000 руб.

В связи с не устранением всех ранее выявленных замечаний, а также в связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта ООО «Профэксперт», определением суда от 28 октября 2022 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аудиторская компания «Цестрис-Аудит».

В соответствии с заключениями судебного эксперта ООО «Аудиторская компания «Цестрис-Аудит» ФИО8 от № 02-12-22/Э от 2 декабря 2022 г. и № 03-12-22/Э от 3 декабря 2022 г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составляет: с кадастровым номером 05:40:000077:2712 – 328 713 632 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2464 – 49994015 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2465 – 141 559 788 руб., с кадастровым номером 05:40:000077:2742 – 74 358 460 руб.

Оценив по правилам статей 82, 84, 168 КАС РФ заключение повторной судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Аудиторская компания «Цестрис-Аудит» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. (в ред. от 26.07.2007 г.) № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы эксперта в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; в экспертизе расчёт рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода. Объекты исследования и все аналоги, примененные к расчёту, имеют сопоставимые характеристики.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правильность заключения эксперта ФИО8 сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков, на основании выводов судебных оценочных экспертиз № 02-12-22/Э от 2 декабря 2022 г. и № 03-12-22/Э от 3 декабря 2022 г.

Вместе с тем, как следует их выписи из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000077:2712 был снят с кадастрового учёта 27 октября 2020 г., а объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000077:2465 был снят с кадастрового учёта 25 декабря 2020 г.

Таким образом, установленная судом в рамках настоящего административного дела кадастровая стоимость указанных двух земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000077:2712 и 05:40:000077:2465 подлежит применению в целях налогообложения и для иных предусмотренных законодательством целей до 27 октября 2020 г. и до 25 декабря 2020 г. соответственно, т.е. до даты, когда земельные участки были сняты с кадастрового учёта.

На основании положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует считать дату обращения истца в суд, то есть 11 января 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000077:2464 и 05:40:000077:2742 подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

административное исковое заявление ООО «Агростройсервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 05:40:000077:2712, площадью 68 197 +/- 91 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе ТЗБ, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 328713632 (триста двадцать восемь миллионов семьсот тринадцать тысяч шестьсот тридцать два) руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 05:40:000077:2464, площадью 12 543 +/- 39 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, мкр. Животноводов, ул. Узорная, 9, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 49994015 (сорок девять миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи пятнадцать) руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 05:40:000077:2465, площадью 24 527 +/- 55 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Фермерская (Животноводов мкр.), 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 141559788 (сто сорок один миллион пятьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 05:40:000077:2742, площадью 11 000 +/- 37 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, г. Махачкала, в районе ТЗБ, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 74358460 (семьдесят четыре миллиона триста пятьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят) руб.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000077:2712 подлежит применению до 27 октября 2020 г., т.е. до даты, когда земельный участок был снят с кадастрового учёта.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000077:2465 подлежит применению до 25 декабря 2020 г., т.е. до даты, когда земельный участок был снят с кадастрового учёта.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков считать 11 января 2021 г.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Дагестан.

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2022 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Д.М. Омаров