Дело № 2-1174/2025

(УИД №27RS0004-01-2025-000721-06)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 04 сентября 2025 года

Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Овчинниковой Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подоровой А.П.,

с участием представителя истца по доверенности от 25.12.2024 №09-17/15325 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Хабаровске гражданское дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО2 о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ДМС, Департамент) обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды, пени, в обоснование ссылаясь на следующее. *** между Департаментом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка ... с кадастровым номером ..., площадью 3 417 кв.м. для строительства объекта обеспечения занятий спорта; *** между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка ... с кадастровым номером ..., площадью 19 700 кв.м. для строительства объекта обеспечения занятий спортом. Договоры заключены по результатам проведения аукционов на право заключения договора аренды земельного участка. Размер годовой платы установлен по результатам аукциона в п. 2.1 договоров. Срок действия договоров определен по *** и по ***. земельные участки переданы по передаточным актам, договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Пунктами 2.1 договоров аренды предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Пунктом 4.1 договоров аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Пунктами 6.2., 6.3.5. договоров аренды предусмотрено досрочное расторжение договоров на основании решения суда при существенном нарушении условий договоров, в том числе, при невнесении арендной платы более двух раз подряд. Арендатор не вносит арендую плату по договорам аренды земельных участков, в связи с чем образовалась задолженность: по договору ... от *** за период с *** по *** в размере 7 268 250 руб., пени за период с *** по *** в размере 1 072 267, 02 руб.; по договору ... от *** за период с *** по *** в размере 3 763 499, 94 руб., пени за период с *** по *** в размере 630 780, 04 руб. *** арендодателем в адрес арендатора направлены досудебные претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды, которые оставлены им без ответа и удовлетворения.

На основании изложенного и ссылаясь на положения ст.ст. 309, 330, 614, 619 ГК РФ, просят суд: взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка ... от *** за период с *** по *** в размере 3 763 499,94 руб., пени за период с *** по *** в размере 630 780,04 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка ... от ***; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка ... от *** за период с *** по 31.001.2025 в размере 7 268 250 руб., пени за период с *** по *** в размере 1 072 267,02 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка ... от ***.

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что проекта мирового соглашения со стороны ответчика, согласно изложенному намерению в письменном отзыве о заключении такого, в адрес Департамента не поступало, каких-либо заявлений о предоставлении рассрочки или отсрочки уплаты задолженности не поступало. На земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041607:367 действительно имеется постройка, строительство которой завершено на 90%, право собственности на которую зарегистрировано на ответчика; на земельном участке 27:23:0010705:231 имеется фундамент постройки и материалы, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Поскольку оплата задолженности по настоящее время не произведена, просят удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором частично, в части наличия задолженности по арендной плате, признал исковые требования, изъявил намерения о заключении мирового соглашения с арендатором. Возражал против удовлетворения требований о расторжении договоров аренды, указывая, что на земельном участке, являющемся предметом договора аренды ... от ***, имеется принадлежащим ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства, кадастровый номер ..., степень готовности 90%, наименование – спортивный клуб, при наличии которого ответчик не сможет обеспечить возврат земельного участка в муниципальную собственность, а расторжение договора аренды в данном случае не повлечет восстановление каких-либо нарушенных прав истца.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равенства и состязательности сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из положений ст. 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.

В силу положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно положений ч.12 ст.22 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным по результатам проведения торгов является нерегулируемой, фиксированной и не подлежит изменению на протяжении всего срока действия договора. Изменение размера арендной платы в отношении земельных участков приобретенных через аукцион, действующим законодательством не допускается.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ, установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что *** между ДМС администрации г. Хабаровска от имени городского округа «Город Хабаровск» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании протокола от *** ... о рассмотрении заявок на участие в аукционе на право заключение договора аренды земельного участка, заключен договор аренды ..., предметом которого является предоставление арендатору в аренду из земель категории «земли населенных пунктов» земельного участка площадью 3 417,0 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный в ****, местоположение: ****, для строительства объекта обеспечения занятий спортом в помещениях (п. 1.1 Договора). Срок действия договора определен с *** по *** (п.1.2 Договора).

В соответствии с п. 2.1 Договора, за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 437 000 руб., внесенный арендатором задаток в размере 1 218 500 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы (п. 2.2 Договора).

В соответствии с п. 2.4 Договора, при неуплате арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для взыскания возникшей задолженности и неустоек по договору.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 6.3, 6.3.5 Договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

Указанный договор подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ***.

*** сторонами заключенного договора подписан передаточный акт.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с *** по *** в размере 3 763 499,94 руб., пени за период с *** по *** в размере 630 780,04 руб.

Указанный расчет судом проверен, признается правильным и арифметически верным, соответствующим условиям заключенного договору, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Также *** между ДМС администрации г. Хабаровска от имени городского округа «Город Хабаровск» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании протокола от *** ... рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключение договора аренды земельного участка, заключен договор аренды ..., предметом которого является предоставление арендатору в аренду из земель категории «земли населенных пунктов» земельного участка площадью 19 700,0 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный в ****, местоположение: ****, для строительства объекта обеспечения занятий спортом в помещениях (п. 1.1 Договора). Срок действия договора определен с *** по *** (п.1.2 Договора).

В соответствии с п. 2.1 Договора, за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 5 400 000 руб., внесенный арендатором задаток в размере 2 700 000 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы (п. 2.2 Договора).

В соответствии с п. 2.4 Договора, при неуплате арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для взыскания возникшей задолженности и неустоек по договору.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 6.3, 6.3.5 Договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

Указанный договор подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ***.

*** сторонами заключенного договора подписан передаточный акт.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с *** по *** в размере 7 268 250 руб., пени за период с *** по *** в размере 1 072 267,02 руб.

Указанный расчет судом проверен, признается правильным и арифметически верным, соответствующим условиям заключенного договору, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

*** в адрес ответчика ФИО2 направлены претензии от *** о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды.

Требования досудебных претензий исполнены не были.

Таким образом, исходя из исследованных в судебном заседании документов, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора в части внесения арендной платы в размерах и сроки, установленные договором, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о взыскании образовавшейся задолженности обоснованы и подлежат удовлетворению.

Задолженность по обоим договорам аренды по настоящее время не погашена, доказательств обратного ответчиком, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств со стороны ФИО2 подтвержден собранными по делу доказательствами и вышеприведенными выводами, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании пени.

Определяемый судом размер неустойки (пени) должен обеспечивать исполнение основного обязательства и не нарушать баланс интересов сторон, так как не ведет к освобождению ответчиком от ответственности за нарушение обязательства и в то же время не ведет к получению суммы неустойки (пени) истцом в явно завышенном размере.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Согласно положениям п. п. 69, 71 постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. При взыскании неустойки правила ст. 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, размер задолженности по арендным платежам, размер пени, подлежащих уплате, объем и длительность нарушения обязательств, суд не усматривает оснований для снижения неустойки, считая ее соразмерной последствиям допущенного ответчиком нарушения прав истца.

Разрешая требования о расторжении договоров аренды суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как установлено судом и указано выше, ответчиком были допущены нарушения условий договора о внесении ежемесячной арендной платы более двух раз, требование арендодателя об уплате задолженности и пени, изложенное в претензиях, не исполнено.

Вышеуказанные претензии о необходимости исполнения обязательств по уплате арендной платы были направлены по адресу ответчика, указанному в договорах, согласно сведениям АО «Почта России» (pochta.ru), отправления возвращены 21.01.2025 за истечением срока их хранения, в силу положений ст. 165.1 ГК РФ, был извещен надлежащим образом, досудебный порядок стороной истца соблюден.

Из материалов дела усматривается, что задолженности по арендным платам образовались с августа и октября 2023 года, соответственно, по 31 января 2025 года, и по настоящее время не погашены, таким образом, просрочка исполнения обязательств по договорам аренды земельных участков длится продолжительный, более года, период. Данное обстоятельство является существенным нарушением условий договоров аренды.

Согласно доводам ответчика, на земельном участке, являющемся предметом договора от *** ... (к.н. ...), имеется принадлежащий на праве собственности ответчику объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., со степенью готовности 90%, что, по мнению ответчика, препятствует расторжению договора аренды.

Наличие такого объекта незавершенного строительства на земельном участке подтверждается представленной выпиской из ЕГРН и истцом не оспаривалось.

Вместе с этим, суд полагает, что наличие на одном из спорных земельных участков объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, не препятствует расторжению договоров аренды, поскольку юридически значимым обстоятельством при разрешении требований истца о расторжении договора аренды в данном случае является существенное нарушение его условий, а именно невнесение платежей по арендной плате более двух раз подряд, в связи с чем истец имеет право на расторжение договора с ответчиком.

Таким образом, требования истца о расторжении договоров аренды земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая, что требования истца подлежат удовлетворению, и последний освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования «городской округ город Хабаровск» государственную пошлину согласно положениям абз. 8 п. 1 ч. 1 ст.333.19 НК РФ, в размере 96 572 руб. исходя из цены иска в размере 12 734 797 руб. (3 763 499,94 + 630 780,04 + 7 268 250 + 1 072 267,02).

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 234-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО2 о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды, пени, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от *** ... площадью 3 417,0 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный в ****, местоположение: ****, для строительства объекта обеспечения занятий спортом в помещениях, заключенный по результатам проведения аукциона между Департаментом муниципальной собственности администрации **** и ФИО2.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от *** ... площадью 19700,0 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный в ****, местоположение: ****, для строительства объекта обеспечения занятий спортом в помещениях, заключенный по результатам проведения аукциона между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, *** г.р., уроженца **** (СНИЛС ..., паспорт гражданина РФ ... ...), в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от *** ... за период с *** по *** в размере 3 763 499 руб. 94 коп., пени за период с *** по *** в размере 630 780 руб. 04 коп., задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от *** ... за период с *** по *** в размере 7 268 250 руб. 00 коп., пени за период с *** по *** в размере 1 072 267 руб. 02 коп., а всего взыскав 12 734 797 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ***.

Судья Т.Н. Овчинникова