Решение по делу № 3А-0027/2025 от 08.07.2025 | Московский городской суд (Город Москва)

77OS0000-02-2023-022804-77

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

адрес 3 июля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при ведении протокола секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0027/2025 по административному исковому заявлению закрытое акционерное общество «Компания «Арт-Сервис»об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Компания «Арт-Сервис» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости в размере рыночной:

нежилого помещения площадью 13 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2346, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, дом 4А, пом. 2/1, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 451,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67768, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, адрес, пом. 1/1, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2354, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, дом вл. 4Б, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 2 117,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67765, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, влд. 4Б, пом. 1/1, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 10 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2357, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38-й, вл. 4Б, стр. 1, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 543,6 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67766, расположенного по адресу: адрес, МКАД 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 1, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 9,1 кв.м с кадастровым номером 77:09:0002020:2675, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 2, в размере сумма;

нежилого помещения площадью 128,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67767, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 2, в размере сумма;

нежилого здания площадью 30,7 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2372, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, вл. 4Б, стр. 3, в размере сумма

по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка площадью 14 515 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:30, расположенного по адресу: адрес, 38 км., в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанных нежилых помещений и нежилого здания и арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке №765/2022, подготовленный ООО «ВАЛРУС КЗ».

Представитель административного истца с выводами судебных экспертиз не согласился, представил замечания как на первичную, так и на повторную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, публично-правовой компании «Роскадастр», Государственного бюджетного учреждения адрес «Городской центр имущественных платежей» возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представили.

Выслушав представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, выслушав эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений, нежилого здания и арендатором земельного участка, соответственно, плательщиком налога на имущество и арендной платы на землю, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Утверждения представителя административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является собственником:

нежилого помещения площадью 13 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2346, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, дом 4А;

нежилого помещения площадью 451,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67768, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, адрес;

нежилого помещения площадью 7,1 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2354, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, дом вл. 4Б;

нежилого помещения площадью 2 117,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67765, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, влд. 4Б;

нежилого помещения площадью 10 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2357, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38-й, вл. 4Б, стр. 1;

нежилого помещения площадью 543,6 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67766, расположенного по адресу: адрес, МКАД 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 1;

нежилого помещения площадью 9,1 кв.м с кадастровым номером 77:09:0002020:2675, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 2;

нежилого помещения площадью 128,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:67767, расположенного по адресу: адрес, МКАД, 38 км, д. ВЛ. 4Б, стр. 2;

нежилого здания площадью 30,7 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2372, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, вл. 4Б, стр. 3;

и арендатором земельного участка площадью 14 515 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:30, расположенного по адресу: адрес, 38 км.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от 15.11.2021 N 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на 1 января 2021 года» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года.

По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость утверждена:

нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0009011:2346 в размере сумма

нежилого помещения с кадастровым номером 77:00:0000000:67768 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0009011:2354 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:00:0000000:67765 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0009011:2357 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:00:0000000:67766 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002020:2675 в размере сумма;

нежилого помещения с кадастровым номером 77:00:0000000:67767 в размере сумма;

нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0009011:2372 в размере сумма

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от 3 ноября 2022 года №64489 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в адрес по состоянию на 1 января 2022 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009011:30 утверждена в размере сумма

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке №765/2022 подготовленный ООО «ВАЛРУС КЗ».

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение который поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке №765/2022 подготовленный ООО «ВАЛРУС КЗ», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 01.02.2021 определена:

На указанное заключение представителем административного истца поданы возражения, из которых следует, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, поскольку общая сумма рыночной стоимости земельного участка и объектов капитального строительства превышает рыночную стоимость единого объекта недвижимости, и заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд, руководствуясь статьей 77, частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходя из того, что в ходе анализа судебной экспертизы возникли сомнения в ее обоснованности, пришел к выводу о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручил экспертам федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно выводов повторной экспертизы по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

по состоянию на 1 января 2022 года рыночной земельного участка площадью 14 515 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:30, расположенного по адресу: адрес, определена в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение первоначальной экспертизы в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и заключение повторной экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключения судебных экспертиз в указанной части содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы экспертов в этой части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилых помещений, здания и земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

Суд считает, что в основу решения в части установления кадастровой стоимости должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности использования выбранных им подхода и методов при проведении экспертизы, при том, что доказательств, объективно подтверждающих неправомерность и необоснованность их использования, сторонами не представлено. Объекты исследования и все аналоги, примененные к расчету, имеют сопоставимые характеристики. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В ходе рассмотрения дела отводов эксперту заявлено не было.

Проанализировав замечания представителя административного истца относительно правильности определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд не может с ними согласиться, считает их необоснованными, поскольку игнорируется тот факт, что величина земельного участка в рамках первого вопроса, совершенно не должна быть сопоставима с величиной рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках исследования по второму вопросу, поскольку в рамках первого вопроса учитывается лишь доля 17% в общей площади земельного участка.

Эксперт, при определении рыночной стоимости земельного оценивает его в соответствии с федеральными стандартами оценки, как условно свободный от улучшений исходя из вида его фактического использования, руководствуясь при этом, пунктом 20 ФСО №7, согласно которого «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования».

Таким образом, эксперт абсолютно корректно выбрал метод оценки для определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с целью оценки и рассчитал его как незастроенный, но исходя из вида фактического использования.

При таких обстоятельствах, оснований для признания выводов повторной экспертизы недостоверными суд не находит.

Учитывая, что определенная в повторной экспертизе рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:00:0000000:67768, 77:06:0009011:2354, 77:00:0000000:67765 превышает кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов налогового законодательства правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость этих нежилых помещений отвечает интересам налогоплательщика, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, нарушит права административных истцов как налогоплательщиков, поскольку приведет к увеличению налогооблагаемой базы.

В этой связи, суд отказывает в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в рыночном размере в отношении нежилых помещений, рыночная стоимость которых превышает кадастровую.

В отношении остальных нежилых помещений, здания и земельного участка кадастровую стоимость суд устанавливает на основании выводов повторной экспертизы.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - 12 октября 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 1 января 2021 года на период с 1 января 2022 года и до 31 декабря 2023 года кадастровую стоимость в размере рыночной;

нежилого здания площадью 30,7 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:2372, расположенного по адресу: адрес, километр МКАД 38-й, вл. 4Б, стр. 3, в размере сумма;

по состоянию на 1 января 2022 года на период с 1 января 2023 года и до 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость в размере рыночной земельного участка площадью 14 515 кв.м с кадастровым номером 77:06:0009011:30, расположенного по адресу: адрес, 38 км, в размере сумма

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является 12 октября 2023 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований закрытое акционерное общество «Компания «Арт-Сервис»отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева

Мотивированное решение изготовлено 8 июля 2025 года