Решение по делу № 2-962/2025 от 04.04.2025 - о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств и судебных расходов.

Дело № 2-962/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000035-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2025 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор № от 13 августа 2022 г. купли-продажи недвижимого имущества помещения с условным проектным номером № (Литер 1), общей проектной площадью 15,1 кв.м с черновой отделкой в здании, расположенном по адресу: <адрес> кадастровый №; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства по предварительному договору № от 13 августа 2022 г. в сумме 1 200 000 руб., внесенные истцом при подписании договора, штраф в размере 20% от стоимости помещения по договору (п.4.1.) в сумме 392 600 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, в сумме 369 715,06 руб., сумму оплаты государственной пошлины по настоящему иску, которая составляет в 37 623 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что истец и ответчик заключили предварительный договор № от 13 августа 2022 г. купли-продажи недвижимого имущества – помещения с условным проектным номером № общей проектной площадью 15,1 кв.м с черновой отделкой в здании, расположенном по адресу: <адрес> кадастровый № с оплатой денежными средствами в сумме 1 200 000 руб., внесенных в наличной денежной форме 13 августа 2022 г., что подтверждается распиской. Строительство фактически не производилось, земельный участок предназначен для строительства ИЖС, но не строительства многоквартирного жилого дома. Согласно пункта 3.1.3. договора от 13 августа 2022 г., продавец обязывался заключить основной договор купли-продажи помещения с покупателем и передать помещение по акту приема-передачи в течении 60 рабочих дней с момента раздела на самостоятельные помещения и получения технического плана на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания 2 квартал 2023 г. В п.1.2. договора указывалось, что по основному договору продавец обязывается передать в собственность покупателя помещение, а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре цену. Истец внесла денежных средств в полном объеме. Жилой дом в эксплуатацию не введен, помещение истцу в собственность не передано. 06 августа 2024 г. истец направила ответчику претензию, которая была возвращена. Считает, что ответчик существенно нарушила условия договора, что является основанием для его расторжения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал. Также пояснил, что ответчик ФИО2 в настоящее время является подсудимой по уголовному делу №1-114/2025, рассматриваемому Центральным районным судом г. Сочи, под стражу не заключена, находится на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи. Представил отчет об отслеживании почтового отправления с уведомлением о рассмотрении настоящего дела.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просили.

При установленных обстоятельствах, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц. При этом суд полагает, что поскольку ответчик извещалась о рассмотрении настоящего дела по месту ее регистрации (жительства), в отношении ответчика Центральным районным судом г. Сочи рассматривается уголовное дело с ее непосредственным участие, следовательно, ФИО2 находится на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и обязана находится по месту регистрации (жительства). Таким образом, неявка ответчика, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела, и не предоставление каких-либо пояснений по делу, являются ее добровольным волеизъявлением, и не может препятствовать рассмотрению дела.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, всесторонне оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» сли сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении №11-КГ19-3 от 02 апреля 2019 г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Судом установлено, что 13 августа 2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор, поименованный ими как предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. договора стороны обязуются заключить, в предусмотренный настоящим договором срок, основной договор купли продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

В силу п. 1.2. договора предметом основного договора является помещение: условный проектный номер № общей проектной площадью 15,1, отделка черновая, в здании, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, а покупатель обязуется принять помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость помещения, которая складывается из одного квадратного метра помещения 130 000 руб., составляет 1 963 000 руб.

Оплата помещения производится покупателем наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет доверенного лица продавца в следующем порядке и в следующие сроки:

- в момент подписания договора покупатель вносит продавцу денежные средства в размер 1 200 000 руб. в счет основного (Будущего договора купли-продажи) путем передачи наличных денежных средств по соответствующей расписке;

- далее остаток суммы 763 000 руб. покупатель выплачивает в течение 6 месяцев с момент подписания договора;

- платежи производятся равными частями денежными средствами в размере 123 166,67 руб. в счет основного (будущего договора купли-продажи) путем передачи наличных денежных средств по соответствующей расписке не позднее 13 числа каждого месяца (п.2.2. договора).

Согласно п.3.1.1. договора покупатель передает продавцу сумму, прописанную в настоящем договоре в п.2.1 на строительство нежилого помещения на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

В силу п.3.1.2. договора продавец обязуется произвести раздел на самостоятельные объекты недвижимости существующее право собственности на объекте.

Также пунктом 3.1.3. договора установлено, что продавец обязуется заключить основной договор купли продажи помещения с покупателем и передать помещение по акту приема передачи в течение 60 рабочих дней с момента раздела на самостоятельные помещения и получения технического плана на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания 2 квартал 2023 г. Стороны договорились, что указанный в настоящем пункте срок может быть увеличен продавцом в одностороннем порядке без дополнительного уведомления покупателя в случае производственной необходимости на срок не более чем 6 (шесть) месяцев.

13 августа 2022 г. ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 1 200 000 руб. на основании предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от 13 августа 2022 г., что подтверждается представленной в материалы дела распиской.

На основании изложенных ранее норм прав и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что условия договора от 13 августа 2022 г. в части предмета и цены недвижимости, а также сроков строительства и порядка передачи имущества определены четко и понятно, при этом договором предусматривается оплата полной стоимости имущества до заключения основного договора. В судебном заседании достоверно подтверждено, что денежные средства по договору от 13 августа 2022 г. в размере 1 200 000 руб. (что составляет 61,1% от стоимости имущества) в счет оплаты приобретаемого помещения были переданы истцом, в связи с чем договор № от 13 августа 2022 г., поименованный сторонами как предварительный, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Истец полагает, что продавцом существенно нарушены условия договора от 13 августа 2022 г., поскольку здание на земельном участке с кадастровым номером № не построено, помещение ей не передано, при этом вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает возможность строительства на нем многоквартирных домов.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес>, имеет площадь 363 +/- 7 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ведение садоводства. Участок поставлен на кадастровый учет 19 мая 2021 г.

В настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером № является ФИО4, право которого зарегистрировано 24 июля 2024 г.

В соответствии с выпиской ЕГРН о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером № собственником указанного участка с 16 мая 2021 г. (то есть с момента его образования) до 24 июля 2024 г. являлся ФИО6

Таким образом, судом установлено, что ответчик по настоящему делу ФИО2, заключившая договор, по которому на земельном участке с кадастровым номером № должно было быть построено здание, с последующим разделом его на помещения и оформления прав на помещения на противоположную сторону договора, никогда собственником указанного земельного участка не являлась, права аренды на него не имела. Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 действовала от имени и в интересах законных правообладателей земельного участка, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (ч.1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (ч.2).

Если постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, она признается самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на такую постройку может быть приобретено лишь правообладателем земельного участка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае застройщик имеет право требовать от такого правообладателя.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации этого права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).

Исходя из содержания п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрировать право собственности на объект может собственник земельного участка, на котором построен объект недвижимости, или лицо, которому участок предоставлен для строительства на ином праве.

Таким образом, поскольку ФИО2 не являлась законным правообладателем земельного участка с кадастровым номером № а, следовательно, не могла приобрести право на возведенный на нем объект недвижимости. При этом ответчик не могла не знать об отсутствии у нее каких-либо вещных прав на земельный участок.

Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т. е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст.168 ГК РФ).

Для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07 апреля 2021г.).

Таким образом, сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна, поскольку указанная сделка противоречит закону (ст. 209 ГК РФ) и посягает на право собственности лица, не являющегося стороной сделки

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, ничтожная сделка не может быть расторгнута судом на основании ст.450 ГК РФ и к ней не применимы последствия расторжения договора, в том числе штрафные санкции, предусмотренные ничтожным договором, и положения ст.395 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами, а в данном случае федеральным законом не предусмотрено право суда выйти за пределы заявленных требований в этой их части.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом. В соответствии со ст.39 ГПК РФ только истцу принадлежит право на изменение оснований иска.

Неправильно выбранный способ защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При указанных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, основанных на неверном способе защиты права, суд также учитывает нижеследующее.

Как установлено судами, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.

В силу ч.4 ст.166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

С учетом обстоятельств дела, с учетом отсутствия на то волеизъявления истца, суд не усматривает оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки. При этом суд отмечает, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд, определив характер спорного правоотношения, предлагал рассматривать заявление истца как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии № №№) к ФИО2 (паспорт РФ серии № №№) о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств и судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2025 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

На момент публикации не вступило в законную силу