Дело № 2-2200/2025
УИД 42RS0002-01-2025-003834-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Белово Кемеровская область – Кузбасс 05 ноября 2025 г.
Беловский городской суд Кемеровской области
в составе председательствующего судьи Васильевой Е.М.,
при секретаре Бурухиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ оформлено свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которого от мамы ФИО2 - ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, получено наследство ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., состоящее из ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащей наследодателю на праве собственности.
ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, ее племянником ФИО4 был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, согласно которого ей продано еще ? доли в праве общей собственности на ту же квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру истец приобрел в собственность ? долю в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 49,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта - №, находящуюся по адресу: <адрес>
Согласно п.3 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, кадастровая стоимость квартиры составляет 738 000 рублей 14 копеек. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру составляет 369 000 рублей 07 копеек.
Согласно п. 4 договора стороны оценивают и покупатель (истец) покупает у продавца (ответчика) указанную долю в праве общей собственности на квартиру за 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек.
Стороны договорились, что расчет между ними будет произведен в следующем порядке:
- покупатель будет оплачивать по 5 000 рублей 00 копеек в срок до 30 числа каждого месяца в течении 40 месяцев.
Ввиду того, что расчет между сторонами на момент заключения договора купли-продажи не произведен, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникло право залога на указанную долю в праве общей собственности на квартиру в силу закона с момента регистрации права собственности по договору.
ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости за номером № (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).
В дальнейшем расчет произведен в полном объеме, что подтверждается следующими расписками: расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 13 600 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ па сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 руб.; расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 400 руб. Таким образом, выплачена вся сумма долга в размере 200 000 рублей.
Поскольку договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.
В связи с указанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ей па праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.
Со стороны истца неоднократно предпринимались действия, направленные на примирение: посредством телефонных звонков, личных обращений, но договоренности между сторонами достигнуто не было.
Просит признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры общей площадью 49,8 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.
Определением суда от 05.11.2025 принят отказ в части требований об обязании Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры, производство по делу в указанной части прекращено.
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 113 ГПК РФ в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Беловского городского суда Кемеровской области (http://belovskygor.kmr.sudrf.ru/).
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 72).
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался заказным письмом с уведомлением по адресу места жительства (регистрационное досье от ДД.ММ.ГГГГ), откуда судебное письмо возвращено почтовой организацией с отметкой об истечении срока хранения, что в силу положений ст. ст. 113, 116, 118 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ признается надлежащим извещением.
Третье лицо - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. От представителя ФИО5, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, поступили письменные пояснения по иску, в которых она просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение в разумный срок, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон и, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено ФЗ или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.
В судебном заседании установлено, что ФИО2 вступила в наследство на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что следует из свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ составленного наследодателем ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).
ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, по адресу: <адрес> (л.д. 14).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи.
Из п. 1 договора усматривается, что покупатель покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую продавцу ? долю в праве общей собственности на квартиру, общей площадью 49,8 кв.м., находящуюся по адресу: Российская Федерация, <адрес>
Кадастровая стоимость квартиры составляет 738000,14 рублей. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру составляет 369000,07 рублей (п.3).
Согласно п. 4 договора стороны оценивают и покупатель покупает у продавца указанную долю в праве общей собственности на квартиру за 200000 рублей.
Стороны договорились, что расчет между ними будет произведен в следующем порядке: покупатель будет оплачивать по 5000 рублей в срок до 30 числа каждого месяца в течение 40 месяцев.
Ввиду того, что расчет между ними не произведен, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на указанную долю в праве общей собственности на квартиру в силу закона с момента регистрации права собственности по настоящему договору (л.д. 15).
Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № видно, что правообладателем квартиры по адресу: <адрес> в ? доле в праве общей долевой собственности является ФИО2. Основанием государственной регистрации является договор купли-продажи жилой квартиры. Лицом, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости указан – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д. 60-62).
Из представленных в материалы дела расписок видно, что ФИО2 ФИО4 каждый месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, передавались денежные средства в оговоренном в договоре купли-продажи размере, всего в размере 200 000 руб. (л.д. 16-53).
Из исследованных материалов дела усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соблюдены, объект недвижимости передан во владение и пользование покупателя. Факт полного расчета по оплате стоимости квартиры сразу был оговорен сторонами в договоре и по настоящее время истец владеет, пользуется данным имуществом как собственник.
В настоящем случае снятие обременения во внесудебном порядке невозможно, поскольку ответчик отказывается подать совместное заявление в росреестр.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика ФИО4 было направлено требование о подаче в Беловский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области заявления о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) права на ? долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку Черновой обязательства по договору купли-продажи были исполнены, но требование так и не исполнено (л.д. 9-10).
Из системного толкования ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 (в ред. от 12.06.2024) № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.
Учитывая, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ограничении в виде ипотеки в отношении квартиры, что нарушает права истца, надлежащим образом исполнившим обязательства по договору, а также учитывая, что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец в подтверждение своих доводов представила договор купли-продажи квартиры, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, расписки о передаче денежных средств ответчику, продавец по указанному договору купли-продажи от общения и встреч с истцом отказывается, в связи с изложенным у истца отсутствует возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Таким образом, поскольку истцом выполнены все условия, предусмотренные договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства выплачены в полном объеме, то обременение в виде ипотеки в силу закона должно быть прекращено.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в силу закона в отношении квартиры общей площадью 49,8 кв. м., кадастровый номер объекта №, расположенной по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении регистрационной записи о залоге (ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО4, установленной в отношении квартиры общей площадью 49,8 кв. м., кадастровый номер объекта №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.
Судья: (подпись) Е.М. Васильева
Мотивированное решение составлено 19.11.2025.