УИД 74RS0001-01-2025-004035-09

Дело № 2-4153/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Челябинска в составе

председательствующего судьи Соколовой Д.Е.

при секретаре Казьминой Е.И.

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Челябинске 12 ноября 2025 года гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в порядке приобретательской давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) (л.д. 8-10, 84-86) к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 14,6 кв.м., по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ года пользуется домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недостроенного дома (объект незавершенного строительства) и земельного участка по вышеуказанному адресу. Была составлена расписка, согласно которой в момент заключения договора были переданы денежные средства в полном объеме. Обязательства по договору были исполнены обеими сторонами. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о недостроенном доме (объекте незавершенного строительства) и о земельном участка, на котором расположен дом. Истец добросовестно полагал, что согласно указанному выше договору ему на праве собственности принадлежит данное домовладение. Указанным домовладением истец владеет как своим собственным, добросовестно, открыто и непрерывно с момента приобретения с ДД.ММ.ГГГГ, несет бремя его содержания, скашивает траву, проводит мелкий ремонт в доме, выращивает на участке овощи. Оформить свое право собственности на домовладение путем регистрации в Управлении Росреестра по Челябинской области не представляется возможным. В настоящее время истец намерен произвести реконструкцию дома, увеличив площадь дома. Так как отсутствуют документы, позволяющие зарегистрировать право собственности на дом в установленном порядке, истец не может приобрести земельный участок, на котором расположен дом и получить разрешение на реконструкцию дома.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала исковое заявление по изложенным в нем основаниям.

Представители ответчиков Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены. В материалы дела представлены письменные отзывы на исковое заявление (л.д. 64, 89-91, 107-108).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен. В материалы дела представлено письменное мнение относительно заявленных требований (л.д. 74-76).

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Таким образом, заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены заявленные требования, какие права заявителя могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения заявленных требований.

В частности, защита гражданских прав может осуществляться путем предъявления требования о признания права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого ФИО3 передала в собственность ФИО2 недостроенный дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Недостроенный дом состоит из одного этажа и двух комнат. Общая площадь составляет 14,6 кв.м. Вместе с недостроенным домом в собственность покупателя переходит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Размер участка составляет 7 соток. На предаваемом земельном участке также расположен сарай (л.д. 18, 19).

Из технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что строение является объектом незавершенного строительства, общая площадь застройки 14,6 кв.м. По результатам расчетов степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 74%, разрешение на строительство не предоставлено (л.д. 12-17).

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект имеет площадь 14,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства – 74% (л.д. 20-32).

В Едином государственном реестре недвижимости, а также в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации Челябинской области» отсутствуют сведения о жилом доме и земельном участке по адресу: <адрес> (л.д. 49, 56, 57, 61).

В целях оформления прав на земельный участок, истец обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, площадью 728 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в собственность бесплатно.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказано истцу в предоставлении муниципальной услуги по тем основаниям, что согласно представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено частично в границах установленных красных линий. По данным Национальной системы пространственных данных, размещенной на официальном Интернет-сайте Росреестра, на территории испрашиваемого земельного участка расположен объект недвижимости. В сведениях Единого государственного реестра недвижимости данные объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, о зарегистрированных правах в отношении указанного объекта недвижимости отсутствуют. Документы, подтверждающие имущественные права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, заявителем не представлены. Таким образом, основания для предоставления испрашиваемого земельного участка на заявленном виде права (в собственность бесплатно) у Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отсутствуют. Кроме того, согласно представленной схеме образование испрашиваемого земельного участка приводит к изломанности границ (л.д. 68-69).

В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 15 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недоказанности хотя бы одного из указанных выше условий право собственности не может быть признано за лицом в силу приобретательной давности.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П отметил, что добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Как указано в абз. 1 п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 15 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По смыслу положений п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7, подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 ст. 1, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации правом на возведение объектов капитального строительства, на проведение работ по их реконструкции обладают собственники и иные правообладатели земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных федеральным законодательством.

При этом следует учитывать, что требовать признания права собственности на такой объект, как разъяснено в п. п. 4 и 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», может лишь собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, к которому перешло соответствующее право на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка), а также арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

По смыслу указанных выше положений закона, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. При этом добросовестность владения, в том числе, предполагает обладание вещью в таких условиях, когда ее предыдущий собственник с очевидностью отказался от реализации своих правомочий, предоставив судьбу своего титула течению времени.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что в порядке приобретательной давности право собственности может быть приобретено лишь на оборотоспособное имущество. Для неоконченных строительством объектов такое приобретение возможно после того, как сведения о соответствующем имуществе, как о недвижимости, будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости в силу требований Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Между тем, из материалов дела усматривается, что спорный объект в оборот никогда не вводился, таких доказательств истец суду не представил. Следовательно, на указанную постройку не может быть приобретено право собственности на основании правовых норм о приобретательной давности.

Кроме того, доказательств, подтверждающих, что истец в установленном законом порядке владеет и пользуется земельным участком, суду не представлено.

Таким образом, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в порядке приобретательской давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в порядке приобретательской давности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий Д.Е. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 05 декабря 2025 года.