УИД: 50OS0<данные изъяты>-32

Дело <данные изъяты>а-36/2023 (3а-294/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

10 мая 2023 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-36/2023 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Тучковский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Тучковский» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость, равной рыночной стоимости, земельного участка с кадастровым номером 50:19:0000000:9, общей площадью 11 866 726 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «Тучковский» на основании доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования, возражала против заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, исследовав и изучив материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу ОАО «Тучковский» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:19:0000000:9, общей площадью 11 866 726 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с кадастровой стоимостью 1 177 060 551,94 рублей на дату оценки <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца, как плательщиков налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «БлицСервис».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

По заключению экспертов выводы оценщика при составлении отчета об оценке объекта недвижимости признаны необоснованными, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет 1 044 271 888 рублей.

При наличии обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности указанного экспертного заключения, судом на основании определения от <данные изъяты> назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком.

При этом суд находит, что эксперты, проводившие повторную судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Так, выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости.

Оснований сомневаться в обоснованности указанного заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что повторная судебная строительно-техническая экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием требуемых подходов.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение повторной судебной экспертизы подготовлено экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных пояснений, предоставленных экспертом ФГБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно пункту 20 ФСО <данные изъяты> «Оценка недвижимости «ФСО <данные изъяты>)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объекта капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, то есть по виду разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Согласно РГИС МО, исследуемый земельный участок расположен в зоне СХ-3, а также имеется техническое пересечение (менее 5 кв.м.) с 10 территориальными зонами. По данным Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты>, участок расположен в зоне СХ-3 (зона сельскохозяйственного производства). Исходя из Генерального плана городского округа <данные изъяты>, действовавшего на дату определения рыночной стоимости, участок также расположен в зоне СХ-3.

Как указано экспертом в письменных пояснениях, при поиске исследуемого земельного участка на Публичной кадастровой карте, определяется середина многоконтурного участка, откуда экспертом производилось измерение удаленности участка от МКАД по данным улично-дорожной сети «Яндекс.Карты» (стр. 22 Заключения). При этом, по мнению судебного эксперта, утверждение административного истца, что удаленность от МКАД исследуемого участка первого контура в 80 км от МКАД, а последнего более 100 км от МКАД, несостоятельно. На стр. 31 заключения эксперт указал, что были отобраны объявления о продаже земельных участков в <данные изъяты> в период до даты определения рыночной стоимости, представленные на интернет-сайтах «Архив объявлений» (ruads.net), afy.ru, АрхивОценщика.рф.». При отборе объектов-аналогов экспертом учитывались следующие критерии. Во-первых, незастроенные земельные участки с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». Во-вторых, учитывая значительную площадь исследуемого объекта – 11 866 726 кв.м. или 118 667,26 соток или 1 186,6726 га, экспертом в расчете использовались аналоги площадью 100 га. В-третьих, учитывая первые два критерия отбора аналогов, эксперт счел возможным не ограничиваться поиском аналогов одним районом расположения, но ограничил поиск зоной по удаленности объектов от МКАД свыше 40 км. Различие в местоположении (направление (шоссе) и удаленность от МКАД) объекта исследования и объектов-аналогов, учтено в рамках сравнительного подхода на стр. 41-43 заключения эксперта, соответствующие корректировки произведены.

Давая пояснения по замечаниям административного истца к заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы, эксперт обратил внимание на то, что в представленном в материалы дела административным истцом письме Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты> отсутствует указание на площадь земельного участка объекта исследования, попадающая в охранную зону природного заказника. Экспертом со ссылкой на Положение о государственном природном заказнике областного значения «Москворецкий левобережный» от <данные изъяты> <данные изъяты>, Положение о государственном природном заказнике областного значения «Красностанское Москворечье» от <данные изъяты> <данные изъяты>, сделаны выводы о том, что общая площадь земельного участка, попадающая в охранную зону особо охраняемых природных территорий (ООПТ) <данные изъяты>, составляет 251 849,61 кв.м., то есть процент пересечения равен 2,12%. Рядом с охранной зоной расположены два участка с контурами 50:19:0000000:9/41, 50:19:0000000:9/44, однако, в саму охранную зону ООПТ не входят, что подтверждается данными Публичной кадастровой карты. Также экспертом отмечено, что согласно Кадастровому отчету, составленному ИАС «ООПТ России», расположение в данной ООПТ исследуемого земельного участка не подтверждено. Учитывая незначительный процент в зоне ООПТ (2,12%), в соответствии с Правилами землепользования и застройки участок застраивается не полностью, а также возможность использования участка иным разрешенным видом деятельности (Глава XI Постановления <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты>), на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования данная охранная зона не повлияет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> утверждено Положение об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации использование лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, допускается с целью: 1) заготовки древесины; 2) заготовки живицы; 3) заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов; 4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений; 5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства; 6) ведение сельского хозяйства; 6.1) осуществление рыболовства, за исключением любительского рыболовства; 7) осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности; 8) осуществление рекреационной деятельности; 9) создание лесных плантаций и их эксплуатация; 10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений; 10.1) создание лесных питомников и их эксплуатация; 11) осуществление геологического изучения недр, разведка и добыча полезных ископаемых; 12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, создание и расширение морских и речных портов, строительство, реконструкция и эксплуатация гидротехнических сооружений; 13) строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов; 14) создание и эксплуатация объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры; 15) осуществления религиозной деятельности.

Правообладатель вправе в течение 2 лет со дня вступления в силу постановления или со дня регистрации права на соответствующий земельный участок направить в региональные органы Минсельхозпрода, Россельхознадзора и Росреестра уведомление об использовании лесов, расположенных на таком земельном участке, с указанием вида его использования. В случае направления такого уведомления наличие зарастания древесно-кустарниковой растительностью 75 и более процентах площади земельного участка не является признаком неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации. При использовании, охране, защите, воспроизводстве лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, допускается сплошная и выборочная рубка лесных насаждений любой интенсивности и любого возраста, за исключением лесов, расположенных в водоохранных зонах, а также в нерестоохранных полосах лесов. При осуществлении рубок лесных насаждений при использовании, охране, защите, воспроизводстве лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения не допускается: повреждение дорог, мостов, просек, мелиоративных систем, дорожных и других сооружений, русел рек и ручьев; использование русел рек и ручьев в качестве трасс волоков и лесных дорог; повреждение лесных насаждений, растительного покрова и почв, захламление промышленными и иными отходами; запрещается оставление завалов (включая срубленные и оставленные в местах рубок деревья) и срубленных зависших деревьев; оставление не вывезенной в установленный срок древесины в местах рубок; вывозка, трелевка древесины на сельскохозяйственные угодья, на которых осуществляется производство сельскохозяйственной продукции; уничтожение верхнего плодородного слоя почвы вне волоков и погрузочных площадок. При использовании, охране, защите, воспроизводстве указанных лесов составления проектов освоения лесов, подачи лесной декларации, а также представления отчетов об использовании лесов, об охране лесов, о защите лесов и воспроизводстве лесов не требуется. О прекращении использования лесов и вовлечении участка в сельхозоборот надлежит уведомить органы власти. Данное Постановление Правительства Российской Федерации вступило в силу с <данные изъяты>.

Согласно пункту 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Учитывая вышеизложенное, на земельном участке объекта исследования, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты>, разрешено использование участка, занятого лесными насаждениями, кустарниками с целью ведения сельского хозяйства, что не запрещает, в свою очередь, застройку объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При таких обстоятельствах, экспертом сделан вывод о том, что замечания относительно заключения судебной строительно-технической экспертизы административного истца являются необоснованными и не влияют на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования. Экспертное заключение поддержано экспертом в полном объеме.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта в размере рыночной на основании выводов повторной судебной экспертизы в размере 1 046 129 378 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Тучковский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0000000:9, общей площадью 11 866 726 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 046 129 378 (один миллиард сорок шесть миллионов сто двадцать девять тысяч триста семьдесят восемь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.