Решение по делу № 2-5411/2022 от 12.10.2022 - о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-5411/2022

УИД: 36RS0002-01-2022-005066-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2022 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой И.Ю.,

при секретаре Немцовой И.В.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Ремстрой» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в размере 288706,06 рублей за период с 01.10.2021 по 28.03.2022 года, компенсации морального вреда в размере 25000 рублей, штрафа, указывая, что 10.08.2019 между истцами и ООО «Ремстрой» был заключен Договор участия в долевом строительстве № 156 от 10.08.2019 г., предметом которого являлось строительство ООО «Ремстрой» многоквартирного жилого дома, в состав которого будет входить объект недвижимости по строительному адресу: <адрес> расположенная на 10 этаже в жилом доме, общей площадью 39.44 кв.м.

В соответствии с п.1.1 Договора Застройщик обязуется окончить строительство и сдать жилой дом рабочей комиссии не позднее III квартала 2021г.

В соответствии с п.1.4. Договора Застройщик обязуется передать Квартиру участнику Долевого строительства по окончанию строительства, при условии соблюдения участником Долевого строительства обязательств, предусмотренных п.п.2.5, разделом 6 настоящего Договора.

Цена настоящего Договора составляет сумму в размере 2 445 280 рублей.

Свои обязательства перед ответчиком ФИО5 и ФИО4 исполнили в полном объеме, оплата стоимости объекта недвижимости была произведена путем перечисления собственных и кредитных денежных средств в безналичном порядке.

Срок передачи квартиры Застройщиком в соответствии с Договором - 30 сентября 2021 г. Однако, в нарушение условий договора, объект не был передан истцам в установленный договором срок.

Сведений о завершении строительства или изменениях срока сдачи объекта недвижимости от ответчика в адрес истцов не поступало.

12.05.2022 г. истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, однако требования по данной претензии ответчиком удовлетворены не были, что явилось основанием для обращения в суд с названным иском.

В ходе рассмотрения дела истцами были уточнены исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, согласно которым истцы дополнили исковые требования и просят признать п.6.4 договора участия в долевом строительстве №156 от 10.08.2019, заключенного между ФИО5, ФИО4 и ООО «Ремстрой» недействительным, признать односторонний акт приема-передачи в отношении объекта недвижимости по строительству –квартиры по адресу: <адрес>, расположенной на 10 этаже в жилом доме, общей площадью 39,44 кв.м., недействительным, взыскать неустойку в размере 288706 рублей, компенсацию морального вреда по 12500 рублей в пользу каждого истца, а также штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителей ФИО1, ФИО2, которые уточненные исковые требования поддержали, представив письменные пояснения, приобщенные к материалам дела.

Представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, представив письменные возражения на иск, приобщенные к материалам дела.

Выслушав доводы представителей истцов, ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), урегулированы Законом РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», в котором установлены права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определен механизм реализации этих прав.

Потребителем в этой связи признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», также разъяснено, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу п. 1 ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В силу части 3 той же статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 8 Закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Условиями заключенного между сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства и сдачей жилого рабочей комиссии не позднее III квартала 2021 года, а также срока, в течение которого после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома объект должен быть передан участнику долевого строительства, - не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Исходя из приведенных выше взаимосвязанный положениям Закона, следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

При рассмотрении данного гражданского дела судом установлено, что 10.08.2019 года между сторонами по делу заключен договор №156 участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома, согласно которому ООО «Ремстрой» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке площадью 4500 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> (кадастровый номер (№)) многоквартирный многоэтажный жилой дом…и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру строительный (№), расположенную на 10 этаже в жилом доме, общей проектной площадью 39,44 кв.м (без учета площади летних помещений), а также общее имущество в жилом доме, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность без выделения долей в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Застройщик обязуется окончить строительство и сдать жилой дом рабочей комиссии не позднее III квартала 2021 года.

Согласно п.1.4 Договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по окончании строительства, при условии соблюдения участниками долевого строительства обязательств, предусмотренных пп.2.5 (оплаты цены договора), разделом 6 настоящего Договора, предусматривающим передачу объекта долевого строительства.

Согласно п.6.1-6.3 договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются на основании передаточного акта по согласованной сторонами форме. Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В целях установления точного времени передачи объекта долевого строительства застройщик не позднее, чем за 1 месяц до установленного в пункте 1.4 настоящего договора срока (а в случае досрочного исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, за один месяц до запланированного застройщиком срока передачи), направляет участнику извещение о готовности объекта долевого строительства к передаче. Извещение считается полученным, если оно получено адресатом, если адресат выбыл в другое место без извещения застройщика, если письмо с извещением не было востребовано из почтового отделения в установленные почтовыми правилами сроки.

Согласно п.6.4 договора после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение 6 месяцев. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к принятию объекта долевого строительства от застройщика в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения застройщика.

Из материалов данного дела усматривается, что 18.11.2021 года Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области дано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома получено ООО «Ремстрой» от администрации городского округа город Воронеж 19.11.2021 года.

27.02.2022 года ООО «Ремстрой» в адрес истцов направлено уведомление о готовности объекта и необходимости его принятия истцами.

14.03.2022 года квартира осмотрена представителем истцов ФИО6, по результатам осмотра составлены замечания по строительной готовности квартиры.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Согласно представленной в материалы дела ответчиком распечатки телефонных звонков 20.04.2022 года работники ответчика пытались связаться с истцами посредством телефонной связи, как пояснено представителем ответчика, в целях подписания промежуточного акта осмотра квартиры, так как все замечания, касающиеся общестроительных работ, были устранены. Замечания относительно замены стеклопакетов были устранены 14.05.2022 года, в связи с чем, сотрудниками отдела продаж по номеру телефона, указанному в договоре долевого участия в строительстве вновь осуществлены звонки в адрес истцов, на которые ответа не получено.

В судебном заседании представителем ответчика пояснено, что в связи с тем, что истцы в течение 2 месяцев не выходили на связь с застройщиком, последним было принято решение в соответствии с п.6.6 договора участия в долевом строительстве, 11.07.2022 года составить акт приема-передачи квартиры 156 в одностороннем порядке.

Копия данного акта направлена в адрес ФИО5 11.07.2022 года, в адрес ФИО4 направлено письмо с извещением о направлении акта в адрес ФИО5, что подтверждается описью вложения, кассовыми чеками, а также отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Вместе с тем, истцами в материалы дела представлена претензия, направленная в адрес ответчика 12.05.2022 года, в которой они просили ООО «Ремстрой» устранить выявленные в квартире недостатки и дефекты, а также выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия. Факт направления указанной претензии истцами в адрес ответчика подтверждается кассовым чеком и описью вложения почтовой корреспонденции.

В силу п.6 статьи 8 Закона №214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренной частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Согласно п.6.6 Договора долевого участия, заключенного между сторонами по делу, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок, указанный в п.6.4 настоящего договора, в том числе в случае не востребования извещения из почтового отделения, или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (а в случае досрочной передачи, по стечении двух месяцев со дня фактической сдачи жилого дома в эксплуатацию) вправе по своему усмотрению либо составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства с момента составления которого риск случайной гибели или ухудшения состояния объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства, либо реализовать объект долевого строительства в случае его не приемки или уклонения от его приемки участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Как указывалось выше, в установленный законом срок с момента получения извещения о готовности строительного объекта истцы осмотрели квартиру, выразив в результате осмотра возражения по поводу принятия и подписания акта приема-передачи квартиры в связи с имеющимися строительными недостатками. После устранения указанных недостатков ответчик в адрес истцов извещение посредством почтового отправления не направил, пытаясь дозвониться по телефону, указанному в договоре долевого участия. Доказательств того, что до сведения истцов была доведена информация о готовности объекта долевого строительства к принятию истцами после устранения недостатков, со стороны ответчика суду не представлено, как не представлено и доказательств уклонения истцов от подписания акта приема-передачи объекта. На претензию, направленную истцами в адрес ответчика, последним ответ не давался.

Ссылка ответчика на факт непринятия до настоящего времени квартиры истцами, правового значения не имеет и не свидетельствует о злоупотреблении со стороны истцов, учитывая, что в настоящем деле рассматриваются требования об оспаривании одностороннего акта приема-передачи квартиры, следовательно, в настоящее время у истцов отсутствует возможность в двустороннем порядке подписать указанный акт.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований ФИО5, ФИО4 о признании одностороннего акта приема-передачи в отношении объекта недвижимости – квартиры №(№), расположенной по адресу: <адрес>, недействительным, в связи с чем, в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

Исковые требования в части признания п.6.4 договора участия в долевом строительстве №156от 10.08.2019 года недействительным суд полагает не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с ч. 3 статьи 4 ФЗ №214 договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома №156 был заключен сторонами 10.08.2019г. Условия Договора истцам предоставлялись для ознакомления, что подтверждается подписанием договора и передачей его на регистрацию в Управление Росреестра Воронежской области.

22.08.2019г. вышеуказанный договор был зарегистрирован.

Таким образом, датой с которой начинается течение срока исковой давности по признанию положений договора, недействительными, является 22.08.2019г., следовательно, срок исковой давности по данному требованию истек 22.08.2020г. Уточнённые исковые требования заявлены представителем истца и приняты к производству суда 07.09.2022г. в связи с чем, истцами был пропущен срок исковой давности по требованию о признании положений п. 6.4. Договора участия в долевом строительстве недействительными.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом, если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по данным мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления пленума ВС РФ от 29.09.2 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданскою кодекса Российской Федерации об исковой давности»)

Таким образом, требование ФИО5, ФИО4 о признании п. 6.4. Договора участия в долевом строительстве недействительным не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено представителем ООО «Ремстрой» в судебном заседании.

Исковые требования в части взыскания с ООО «Ремстрой» неустойки по договору участия в долевом строительстве за период с 01.10.2021 по 28.03.2022 года в сумме 288706 рублей не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как указывалось выше, согласно ч.1 ст.6 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Согласно ч.2 ст.6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 8 закона №214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи Градостроительного кодекса РФ является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут быть исполненными.

Как усматривается из материалов дела, в п.1.4 договора долевого участия срок для завершения строительства определен сторонами как конец III квартала 2021 года. Следовательно, до 30.09.2021 года на ООО «Ремстрой» была возложена обязанность по окончанию строительства многоквартирного дома и сдаче рабочей комиссии.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 19.11.2021 года.

Согласно п.6.4. договора 6–месячный срок для передачи объекта долевого строительства застройщиком в адрес участника долевого строительства исчисляется с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Вместе с тем, учитывая вышеуказанные положения законодательства, суд приходит к выводу, что 6-месячный срок для передачи квартиры в адрес истцов начал течь с 01.10.2021 года – даты, в которую ООО «Ремстрой» обязалось окончить строительство многоквартирного дома (III квартал 2021 года), и истекал данный срок 31.03.2022 года.

При этом судом учитывается, что уведомление о готовности объекта к передаче в адрес истцов направлено ООО «Ремстрой» 27.02.2022 года, квартира осмотрена истцами 14.03.2022 года, то есть до истечения предусмотренного договором 6-месячного срока на передачу объекта.

Исходя из изложенного, за заявленный период с 01.10.2021 по 28.03.2022 года право на взыскание неустойки у истцов не возникло.

При этом судом учитывается, что нарушение срока на получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 19.11.2021 года, в данном случае нарушения прав истцов не повлекло, поскольку уведомление об окончании строительства и готовности объекта к передаче истцам было направлено в 6-месячный срок, установленный договором с момента окончания строительства, установленного данным договором.

В силу статьи 15 Закона озащите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения вобласти защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо отвозмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков.

Указанная позиция также отражена в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации №2 (2022)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022), согласно которому частью 1 статьи 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года №45-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №46-ФЗ) Правительству РФ в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6).

Во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Закона №46-ФЗ Правительством РФ принято постановление от 23.03.2022 №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее постановление №442), которое вступило в силу 25 марта 2022 года.

Пунктом 2 постановления №442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данным постановлением.

Таким образом, названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона о защите прав потребителей к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом пункт 2 постановления №442 устанавливает, что к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ)

В соответствии с частью 9 статьи 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.

Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами сторон в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Поскольку Законом №214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения статьи 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. О защите прав потребителей, в том числе, и после 25 марта 2022 года.

Поскольку ответчиком допущено нарушение прав истцов как потребителей в части составления одностороннего акта приема-передачи квартиры и неудовлетворены требования истцов в добровольном порядке до обращения в суд по поданной ими претензии, сответчика подлежат взысканию компенсация морального вреда, и штраф, предусмотренный пунктом6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Определяя размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда наосновании статьи 15 Закона о защите прав потребителей, учитывая характер допущенных нарушений, конкретные обстоятельства дела, а также требования разумности и справедливости, суд считает достаточной компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей в пользу каждого истца.

Абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона озащите прав потребителей предусмотрено, что приудовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра) занесоблюдение вдобровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф вразмере 50% отсуммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

Оценивая соответствующие доводы ответчика, суд исходит из того, что как разъяснено в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам озащите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика собязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе то, что ходатайств о снижении взыскиваемого в пользу истцов размера штрафа со стороны ответчика не поступило, общеправовые принципы разумности и справедливости, суд полагает необходимым размер штрафа подлежащим взысканию в пользу каждого из истцов в полном размере – 500 рублей в пользу каждого из истцов.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом всвязи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого отуплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, засчёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – всоответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истцы были освобождены от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям неимущественного характера, которые облагаются наосновании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 300рублей, сумма госпошлины в размере 900 рублей подлежит взысканию спроигравшего судебный спор ответчика в доход бюджета городского округа г. Воронеж.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой» удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 11.07.2022 года к договору №156 участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома от 01.08.2019 года в отношении объекта недвижимости по строительному адресу: <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО4 (паспорт (№)) компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф в размере 500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО5 (паспорт (№)) компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф в размере 500 рублей.

В удовлетворении остальной части иска ФИО4, ФИО5 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (ИНН <***>) в доход бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья подпись И.Ю. Кузнецова

Мотивированное решение суда изготовлено 19.10.22