дело № 3а-68/2025
УИД 46OS0000-01-2025-000085-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Курск 31 июля 2025 года
Курский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Павловой Е.Б.,
при секретаре: Матвеевой Е.Ю.,
с участием: представителя административного истца ФИО1 – по доверенности ФИО2,
представителя административного ответчика - ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО3,
представителя заинтересованного лица – Министерства имущества Курской области по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО5 к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
установил :
ФИО5 обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО») № № от 14.04.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права истца как арендатора, возлагая обязанность по уплате арендной платы за землю в завышенном размере. Однако оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в нем доводы о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала административные исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, уточнив, что просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 03.03.2025 в размере 3 129 438 рублей.
Представитель административного ответчика ОБУ «ЦГКО КО» ФИО3 и представитель заинтересованного лица Министерство имущества Курской области ФИО4 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 14.04.2025, считали возможным установить рыночную стоимость земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2600 кв.м, из категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для строительства объекта «Оздоровительный комплекс по ул. Полевая в г. Курске», расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды № № от 06.12.2018, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного на территории города Курска (т. 1 л.д. 33-43).
Исходя из положений пункта 3.4 указанного договора аренды и расчета арендной платы, размер арендной платы рассчитывает из кадастровой стоимости земельного участка и изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 6 225 737,79 рублей (т. 1 л.д. 25-32).
Согласно Отчету ООО <данные изъяты> № № от 03.03.2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 03.03.2025 определена в размере 1 331 000 рублей (т. 1 л.д. 45-118).
Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).
Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, 17.03.2025 ФИО5 обратилась в ОБУ «ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на основании Отчета № № от 03.03.2025 (т. 1 л.д. 16-17).
Решением бюджетного учреждения № № от 14.04.2025 ей отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с допущенными в Отчете об оценке нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка.
Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.
ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 № 01-19/14, действовавшем на момент принятия обжалуемого решения.
Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем - комитетом по управлению имуществом Курской области.
В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.
Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).
Решение бюджетного учреждения № № от 14.04.2025 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, и подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.
Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО5 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» № № от 14.04.2025 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.
Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в Отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также содержать суждения о том, использовались ли оценщиком неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно заключению судебной экспертизы № № от 17.07.2025 эксперта ООО <данные изъяты> ФИО9 Отчет № № об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 03.03.2025 не соответствует федеральным стандартам оценки; информация, использованная оценщиком, не во всех случаях является достоверной, достаточной, проверяемой; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта исследования нельзя признать обоснованными (т. 2 л.д. 1-114).
Так, в отчете отсутствует анализ градостроительных зон, в которых расположены объекты-аналоги и перечни видов разрешенного использования в составе градостроительных зон. Вследствие чего, использование подобранных аналогов с видом разрешенного использования – для размещения складов необоснованно.
При этом относительно фактора «вид разрешенного использования» внесены понижающие стоимости корректировки в размере от 77 до 88 процентов. Столь существенные по величине корректировки по одному лишь фактору, свидетельствуют о том, что аналоги не сопоставимы с объектом оценки и не могут использоваться как аналоги. Из величины внесенных корректировок следует, что земельные участки, предназначенные под склады, стоят в 4 раза больше, чем земельные участки под площадки занятия спортом.
Также экспертом отмечено, что в рамках расчетной части сравнительного подхода произошли кардинальные изменения цен объектов-аналогов, недопустимые и нелогичные, а именно в расчет были выбраны значения на уровне среднего, но с внесением корректировок стоимость существенно опустилась ниже минимального значения диапазона. Настолько существенная итоговая коррекция стоимости в отчете свидетельствует о кардинальных различиях объектов-аналогов с объектом оценки, о несопоставимости ценообразующих факторов, либо о некорректности подобранных объектов-аналогов, либо о неверно указанных для них характеристиках.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что вывод эксперта о несоответствии Отчета № № от 03.03.2025 требованиям законодательства об оценочной деятельности не является произвольным, поскольку эксперт придерживался принципов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При этом выводы эксперта подтверждаются материалами дела, и по существу стороной административного истца не оспариваются.
В связи с этим суд приходит к выводу, что достоверность изложенных в Отчете сведений о рыночной стоимости земельного участка вызывает сомнения, и у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО5, в связи с чем требование административного истца о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» от 14.04.2025 является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
В то же время, исходя из системного анализа положений части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, части 2 статьи 3 и главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает ее права как плательщика арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Следовательно, административные исковые требования ФИО5 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются обоснованными, а размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № должен определяться судом с учетом представленных доказательств.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 03.03.2025 составляет 3 129 438 рублей.
Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы в этой части по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода (метод сравнения продаж), позволяет определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.
Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки, в связи с чем суд приходит к выводу, что оно может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Пунктом 6 части 2 статьи 18 Закона о кадастровой оценке установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом этого суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в бюджетное учреждение.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос № 10 Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера, что не свидетельствует о принятии судебного акта в его пользу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
решил :
Административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 3 129 438 рублей, по состоянию на 3 марта 2025 г.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 17 марта 2025 г.
В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 14 апреля 2025 г. отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2025 г.
Председательствующий судья: Е.Б. Павлова