УИД 50RS0028-01-2022-002733-29
Дело №2-4111/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 октября 2022 года г.Мытищи, Московская область
Мытищинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Литвиновой М.А.,
при секретаре Жмелькове Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4111/2022 по иску Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского ФИО2 округа обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 697 776 рублей и пени за неуплату арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 444 961 рублей 11 копеек, пени начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения денежного обязательства.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № площадью 1053 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для общественно-деловых целей из состава земель населенных пунктов. В связи с тем, что ответчик, начиная с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату не вносит, образовалась задолженность, что и вызвало обращение с настоящим иском в суд.
В судебное заседание представитель истца не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, извещены, просили о рассмотрении дела в отсутствие, представили письменные возражения на иск, в удовлетворении исковых требований просили отказать. Ране представитель просил отказать во взыскании повышенной арендной платы, а также снизить размер начисленной неустойки, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, указывая, в том числе, на возраст ответчика и его материально положение.
Исследовав письменные материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, своевременно производить платежи за землю.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.3 ст. 65 ЗК РФ, в ред. на момент правоотношений).
Обязанность своевременного внесения платежей за землю (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ) вытекает из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется заплату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Соответственно, в сфере спорных правоотношений действует принцип платности землепользования, в силу которого использование земли само по себе порождает у пользователя обязанность по внесению в бюджет муниципального образования соответствующей платы ( арендной платы ).
Основания отнесения земельных участков к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов в целях разграничения государственной собственности на землю определены в пункте 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского городского округа и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № площадью 1053 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для общественно-деловых целей из состава земель населенных пунктов.
Согласно № договора размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора установлен в размере 68 370.24 руб. Договором установлено, что арендная плата вносится арендатором не позднее ДД.ММ.ГГГГ – 1/2 годовой суммы, не позднее ДД.ММ.ГГГГ – 1/2 годовой суммы. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (№).
Из расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, следует, что при определении размера арендной платы стороны руководствовались Методикой расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории МО «Осташков», утвержденной Решением Городской Думы муниципального образования «Осташков» от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой размер арендной платы рассчитывался из ставки арендной платы за пользование земельным участком умноженной на его площадь. При этом стороны определили базовую ставку арендной платы за квадратный метр передаваемого участка 9 руб.41 коп. и применили утвержденные Методикой коэффициенты, исходя из вида деятельности арендатора, местоположения земельного участка, продолжительности аренды и другие.
В соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. 11унктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. На момент заключения между сторонами договора аренды действовали пункт 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», закрепивший осуществление распоряжения органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности и Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории МО «Осташков», утвержденная Решением Городской Думы муниципального образования «Осташков» от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ).
Поскольку Земельный кодекс РФ не предусматривает порядка изменения размера арендной платы, определенного сторонами при заключении договора аренды, данный вопрос должен регулироваться в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ гражданским законодательством, а также соглашением сторон при заключении договора аренды земельного участка.
Стороны в договоре согласовали возможность изменения размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке только в случае изменения расчета арендной платы за пользование земельными участками в городе Осташкове и Осташковском районе, то есть изменением Методики расчета арендной платы, утвержденной Решением Городской Думы МО «Осташков» от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, условие о том, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем и бесспорном порядке в связи с принятием закона либо другого нормативно-правового акта, предусматривающего обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, сторонами согласовано не было.
Постановление администрации Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов", вступило в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Указанным Положением установлен единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой опенки земель Тверской области. При этом в разделе 2 Положения приведена формула определения размера арендной платы, в которой учитывается удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, ставка арендной платы, установленная данным Положением, коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке и другие показатели и коэффициенты. В разделе 3 Положения установлен порядок уплаты арендной платы на основании направленных уполномоченными органами расчетов арендной платы на текущий год в соответствии с заключенными договорами аренды в сроки для физических лиц не позднее 15.09 и 15.11.- 1/2 годовой суммы.
Постановление администрации Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Перечня значений коэффициента социально- экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, па территории Тверской области вступило с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.4 данного акта его действие распространяется на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.
Постановление администрации Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ №О внесении изменений в постановление администрации Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ. №» вступило в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.4 данного акта его действие распространяется на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, администрацией Тверской области приняты нормативно-правовые акты, устанавливающие иные правила при определении размера, порядка и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, чем те, которые действовали при заключении сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В приведенных выше нормативно-правовых актах администрации Тверской области отсутствуют положения о том, что их действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, поэтому размер арендной платы, согласованный сторонами, при заключении договора аренды не может быть изменен в бесспорном, одностороннем порядке Комитетом по управлению имуществом Московской области «Осташковского района».
В соответствии со статьями 452, 453 ГК РФ соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.
При заключении договора стороны в п.3.4 и 6.1. согласовали оформление всех изменений и (или) дополнений к договору, в том числе об изменении размера арендной платы, являющейся существенным условием договора, в письменной форме в виде дополнительного соглашения.
Указанное истцом определение размера арендной платы, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и с применением нескольких дополнительных коэффициентов, изменяет ранее установленный в договоре порядок (способ) расчета арендной платы, что является изменением договора аренды и подлежит государственной регистрации.
Поскольку изменения в договор в установленном порядке не внесены, оснований для взыскания с арендатора арендной платы в повышенном размере не имеется.
Ответчиком представлен контррасчет, рассчитанный в соответствии с условиями заключенного между сторонами по делу договора аренды земельного участка. Согласно данному расчету размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 136 740,48 руб. Суд соглашается с данным расчетом, поскольку он является арифметически правильным.
Учитывая полное погашение ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ суммы задолженности по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 136 740,48 руб., исковые требования по взысканию задолженности по договору аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 ГК РФ). В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом иди договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитор) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 ГК РФ).
Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Разрешая вопрос о взыскании пени с ответчика, суд пришел к следующим выводам.
По смыслу ст. 330 ГК РФ неустойка, являясь способом обеспечения обязательства и мерой ответственности за неисполнение обязательства должника перед кредитором, носит компенсационный характер.
Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом в положениях ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Критериями несоразмерности могут являться чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение ее размера против суммы возможных убытков, вызванных неисполнением обязательства, длительность неисполнения обязательства и иные.
Судом установлено, что сумма пени за неисполненные обязательства ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом полной оплаты основной суммы долга ДД.ММ.ГГГГг. в размере 136 741,48 руб. в соответствии с № договора, из расчета 0.10% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, составит 68 643 рублей 72 копейки.
Однако, с учетом конкретных обстоятельств дела, период просрочки, суд приходит к выводу о несоразмерности пени последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и полагает необходимым уменьшить ее до 10 000 рублей, находя такой размер отвечающим требованиям разумности, справедливости и соразмерности.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 заявила ходатайство о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.
Данное ходатайство суд удовлетворяет частично, поскольку исковые требования истца были удовлетворены частично.
При этом, в силу ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, с учетом соразмерности удовлетворенных требований, принимая во внимание объем проделанной представителем работы, суд взыскивает с истца в пользу ответчика ФИО3 расходы на услуги представителя в размере 20 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского городского округа (№) пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Осташковского городского округа (№) в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 03.11.2022.
Судья М.А. Литвинова