Решение по делу № 2-168/2023 от 26.01.2023 - о признании договора ипотеки недействительным.

Дело № 2-168/2023 (2-8375/2022)

УИД №50RS0001-01-2022-008743-17

РЕШЕНИЕ СУДА

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2023 года г.Балашиха, Московская область

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пономаревой В.В.,

при секретаре судебного заседания Рычковой Е.А.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЭОС» к ФИО1, действующей также в интересах ФИО2, ФИО3, о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному истку ФИО1, действующей также в интересах ФИО2, к ООО «ЭОС» о признании договора ипотеки недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭОС» обратилось в суд с иском к ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Возраждение» и ответчиком ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил ответчику денежные средства в размере 1 700 000 руб. сроком на 120 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путем выдачи наличными согласно банковского ордера № от ДД.ММ.ГГГГ. За пользование кредитом установлена процентная ставка в размере 12,4 % годовых.

По кредитному договору заемщик обязался ежемесячно производить аннуитетные платежи в погашение процентов по кредиту, и погасить кредит в установленный срок, однако своих обязательств надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась просроченная задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 994 465 руб. 92 коп., из которых просроченный основной долг-1 540 864 руб. 64 коп., проценты на просроченный основной долг – 371 163 руб. 87 коп., просроченные проценты-11 507 руб. 78 коп., пени на просроченный основной долг 58 151 руб. 40 коп., пени на просроченные проценты 12 778 руб. 23 коп.

Указало, что поскольку предметом кредитного договора является предоставление денежных средств на приобретение квартиры, возврат денежных средств обеспечен ее залогом, квартира является предметом закладной, собственником которой является в настоящее время ООО «ЭОС» на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «БМ-Банк» (правопреемник ПАО «Возрождение») и ООО «ЭОС».

Учитывая, что ответчиком до настоящего времени не исполнены обязательства по кредитному договору, истец обратился в суд с указанным иском, в котором просил взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 994 465 руб. 92 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 172 руб., за составление отчета об оценке в размере 2 800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами начисляемых на сумму в размере 1 994 465 руб. 92 коп. с момента вступления решения суда по дату фактического исполнения, обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную цену продажи заложенного имущества в размере 5 944 000 руб. на дату проведения торгов.

ФИО1, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ООО «ЭОС» о признании договора ипотеки недействительным, указав, что при его заключении были нарушены жилищные права несовершеннолетней ФИО2, а также несовершеннолетнего ФИО3, для которых спорная квартира является единственным местом жительства.

В судебное заседание представитель истца не явился, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному ФИО1, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних, заявленные требования ООО «ЭОС» не признала, возражала против их удовлетворения настаивали на удовлетворении встречных требований, указывая, что ООО «ЭОС» не имеет права по начислению в дальнейшем процентов на сумму долга, установленных договором, а также все обязательства по выплате заемных средств были исполнены, с учетом ранее предоставленного ранее льготного периода. Кроме того, установленное обременение в виде залога нарушает права несовершеннолетних, для которых спорная квартира является единственным местом жительства.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Московской области, Окружного управления социального развития городских округов Балашиха и Реутов Министерства социального развития Московской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались, их неявка не препятствует рассмотрению спора, по существу.

Выслушав пояснения ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Частью 1 ст. 810 ГК РФ установлено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Положения ст. 811 ГК РФ предусматривают, что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Возраждение» и ответчиком ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил ответчику денежные средства в размере 1 700 000 руб. сроком на 120 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. За пользование кредитом установлена процентная ставка в размере 12,4 % годовых.

Согласно п.1.3.1 данного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека приобретаемой недвижимости в силу закона в соответствии со ст. ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после государственной регистрации права собственности покупателя и государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Право кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящем договоре порядке в соответствии с действующим законодательством (п.1.4 договора).

Согласно раздела 4 кредитного договора установлено, что заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1).

Возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 настоящего Договора (п. 4.1.2).

В течение 7 календарных дней, считая от даты подписания настоящего договора, подписать и сдать в регистрирующий орган договор приобретения для государственной регистрации перехода прав собственности на Приобретаемую недвижимость и ипотеки в силу закона в соответствии со статьей 77 Закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты сдачи вышеуказанного договора приобретения в регистрирующий орган, обеспечить государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемую недвижимость и ипотеки в силу закона по вышеуказанному договору приобретения в установленном действующим законодательством РФ порядке.

В соответствии с условиями настоящего договора и договора приобретения, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить Закладную и совершить все необходимые со стороны заемщика действия по передаче в регистрирующий орган Закладной (п. 4.1.3).

Досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за весь срок фактического пользования кредитом и суммы неустойки не позднее 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств настоящему Договору по основаниям, предусмотренным пп. 4.4.2 настоящего договора.

Положениями п.4.4.2 кредитного договора установлено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных соответствии с условиями настоящего Договора, но неуплаченных процентов за пользование Кредитом суммы неустойки (при наличии), том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Договором приобретения, а также договором текущего счета физического лица и Закладной, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Пунктами 5.2, 5.3 кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита и/или уплаты начисленных процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.

Судом установлено, что свои обязательства ПАО Банк «Возрождение» выполнило надлежащим образом, а именно, предоставил заемщику кредит в размере 1 700 000 руб., путем выдачи наличными согласно банковского ордера № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ размещенном на официальном сайте Банк «Возрождение» (ПАО), банк уведомил всех лиц о реорганизации юридического лица в форме присоединения к АО «БМ-Банк», в результате которой АО «БМ-Банк» становится правопреемником всех прав и обязанностей Банка «Возрождение» (ПАО).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «БМ-Банк» и ООО «ЭОС» был заключен договор купли-продажи закладных №, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях договора закладные по ипотечным кредитам со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности, в том числе правами залогодержателя в отношении предмета ипотеки и правами кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, с произведенной на закладных отметкой о новом владельце – покупателе, а также передает последнему в его собственность закладные согласно перечню, являющемуся Приложением №1 к Договору.

Из приложения № к вышеуказанному договору купли-продажи закладных, следует, что к ООО «ЭОС» перешли права залогодержателя, в том числе по закладной в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составленной в счет удостоверения исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору.

Судом установлено, что ООО «ЭОС» в настоящее время является собственником закладной, составленной в счет исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ПАО Банк «Возрождение» и ФИО1, что подтверждается закладной.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о передаче прав на закладную ООО «ЭОС» от АО «БМ-Банк» с одновременным указанием на размер задолженности по вышеуказанному кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 848 140 руб. и необходимости осуществления дальнейшего погашения задолженности в пользу ООО «ЭОС».

Согласно ч.2 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч.2 ст.48 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

На основании пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.382 ГК РФ).

В силу ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Таким образом, по общему правилу, личность кредитора не имеет значения для уступки прав требования по денежным обязательствам, если иное не установлено договором или законом.

В соответствии с п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты и неустойку.

Как разъяснено в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» если иное не предусмотрено законом или договором, при уступке права (требования) или его части к новому кредитору переходят полностью или в соответствующей части также и права связанные с уступаемым правом (требованием).

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017г. №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, если иное прямо не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору переходит право не только на начисленные к моменту уступки проценты, но и на те проценты, которые будут начислены позже, а также на неустойку.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий указанного выше договора купли-продажи закладных, буквальное значение содержащихся в нем слов и формулировок означает, что переданные по договору права не ограничиваются правами, перечисленными в договоре, которыми имеется указание на размер перешедших прав на дату покупки, напротив, указывает на получение покупателем всех прав продавца. В свою очередь, первоначальный кредитор обладал правом на взыскание процентов и неустоек не только на дату переуступки, но и на будущее время до фактического исполнения обязательства.

Таким образом, указание в договоре купли-продажи на размер основного долга, право на которое, в том числе, переходит к цессионарию, само по себе не означает, что договором каким-либо образом ограничен объем перехода прав по отношению к тому, как это определено законом.

Как указано выше, ПАО Банк «Возрождение» (правопреемник АО «БМ-Банк») выполнило надлежащим образом, а именно, предоставило путем выдачи наличными денежные средства в размере 1 700 000 руб. тогда как ответчик в установленные договором сроки, принятые на себя обязательства по возврату заемных средств, не исполняет.

В рассматриваемом случае суд принимает во внимание, что первоначальным кредитором сроком на 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ ответчику был предоставлен льготный период исполнения обязательств по кредитному договору, однако находит, что само по себе данное обстоятельство не свидетельствует об исполнении ответчиком взятых на себя обязательств по кредитному договору в части возврата заемных средств, тем более, что как установлено ранее на момент перехода к истцу права собственности на закладную у ответчика имелось неисполненное обязательство по вышеуказанному кредитному договору.

Суд также не может не учитывать, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств, свидетельствующих об исполнении взятых на себя обязательств по кредитному договору не представлено.

Из материалов дела следует, что ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, которое оставлено без ответа и удовлетворения.

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов своевременно не выполнил, в результате чего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 994 465 руб. 92 коп., из которых просроченный основной долг-1 540 864 руб. 64 коп., проценты на просроченный основной долг – 371 163 руб. 87 коп., просроченные проценты-11 507 руб. 78 коп., пени на просроченный основной долг 58 151 руб. 40 коп., пени на просроченные проценты 12 778 руб. 23 коп.

При определении суммы, подлежащей взысканию с ответчика, суд принимает во внимание представленный истцом расчет, соглашается с данным расчетом, считает его правильным и обоснованным.

Данный расчет, представленный истцом, учитывая предусмотренный ст. 12 ГПК РФ принцип состязательности, ответчиком не опровергнут, суд считает его арифметически верным.

При таких обстоятельствах, суд находит правильным взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по указанному кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 994 465 руб. 92 коп., из которых просроченный основной долг-1 540 864 руб. 64 коп., проценты на просроченный основной долг – 371 163 руб. 87 коп., просроченные проценты-11 507 руб. 78 коп., пени на просроченный основной долг 58 151 руб. 40 коп., пени на просроченные проценты 12 778 руб. 23 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

В силу п. 48 указанного Постановления, сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

К размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с ответчика ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами начисляемых на сумму в размере 1 994 465 руб. 92 коп. с момента вступления решения суда по дату фактического исполнения указанного денежного обязательства.

Разрешая требования истца в части обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также встречные требования в части признания договора ипотеки недействительным, суд приходит к следующему.

В соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с частями 1, 4 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Согласно ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. При этом торги начинаются с цены, определенной решением суда. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Как указано выше, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является залог квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>

Из материалов дела следует, что собственниками спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО1, а также несовершеннолетняя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ в размере ? доли в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как указано выше, ответчики просят признать условия об ипотеке, содержащиеся в кредитном договоре недействительными, поскольку при его заключении были нарушены жилищные права несовершеннолетней ФИО2, а также несовершеннолетнего ФИО3, для которых спорная квартира является единственным местом жительства.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, согласно норм, регулирующих заключение договора ипотеки (залога недвижимости) соглашения об отступном, следует, что залог имущества в силу договора ипотеки, а также соглашение об отступном, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, при условии надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Согласно ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 10 ГК РФ закреплено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно ст. 17, 18 ГК РФ, способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Граждане могут иметь имущество на праве собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки; избирать место жительства, иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Исходя из общих принципов гражданского оборота, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предоставляет гражданину право передать принадлежащее ему недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательства по кредитному договору и, соответственно, предусматривает возможность обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечения ипотекой обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с положениями ст. 6 названного Закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

В силу положений ст. 12 Закона, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

При таких обстоятельствах, по смыслу закона, органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку только в случаях, касающихся несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Однако в рассматриваемом случае на момент совершения оспариваемых истцами договора ипотеки и соглашения об отступном несовершеннолетние ФИО2 и ФИО3 к категории детей, оставшихся без родительского попечения, не относились, и в настоящее время не относятся.

Кроме того, Верховный Суд РФ обращал внимание на то, что из содержания ст. 446 ГПК РФ и ФЗ "Об ипотеке" в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, законодатель исходил из того, что указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Таким образом, действующее законодательство не связывает возможность передачи собственником жилого помещения, право пользования которым имеет несовершеннолетний член семьи собственника, в залог с целью обеспечения исполнения заемщиком условий кредитного договора по возврату суммы займа, с наличием разрешения органов опеки и попечительства.

При таких обстоятельствах, к доводам ответчика о том, что условия кредитного договора в части установления залога на квартиру, не соответствуют требованиям закона и нарушают права несовершеннолетних детей, в силу чего являются недействительными, суд оценивает критически, поскольку они основаны на неправильном толковании закона, поскольку органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку только в случаях, касающихся несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения.

Более того, в рассматриваемом случае суд не может не учитывать и не принимать во внимание, что как на момент регистрации обременения в виде ипотеки на спорную квартиру, так и на момент выдачи ФИО1 денежных средств по кредитному договору несовершеннолетние не были зарегистрированы по месту жительства и не проживали в спорной квартире, их регистрация по месту жительства осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемые ФИО1 условия кредитного договора в части установления залога на квартиру как на момент заключения указанного договора, так и в настоящее время не нарушают жилищные права несовершеннолетних.

При таких обстоятельствах суд находит, что в удовлетворении требований ФИО1 о признании условий кредитного договора в части установления залога на квартиру недействительными должно быть отказано.

Доводы ответчика суд считает несостоятельными, поскольку они противоречат нормам действующего законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд находит законными основания для обращения взыскания на недвижимое имущество - квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи ее с публичных торгов.

С целью определения рыночной стоимости спорной квартиры, являющейся предметом залога по вышеуказанному кредитному договору и установления ее начальной продажной стоимости, истцом представлен отчет об оценке квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость спорной квартиры составляет 7 430 000 руб.

Изучив выводы специалиста, суд соглашается с ними, находит их обоснованными, в связи с чем, никаких оснований сомневаться в объективности, полноте и правильности данных выводов или относиться к ним критически у суда не имеется.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 9 ст.77.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что начальная продажная стоимость заложенной квартиры подлежит установлению в размере 80% от установленной отчетом об оценке ее рыночной стоимости, а именно в размере – 5 944 000 руб.

Разрешая требования истца в части взыскания судебных расходов, суд приходит к следующему.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Из материалов дела усматривается, что истцом были произведены судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 24 172 руб., за составление отчета об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 2800 руб.

При таких обстоятельствах, суд считает правильным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 24 172 руб., а составление отчета об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 2800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ООО «ЭОС» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серии № в пользу ООО «ЭОС» (ИНН №) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 994 465 руб. 92 коп., из которых просроченный основной долг-1 540 864 руб. 64 коп., проценты на просроченный основной долг – 371 163 руб. 87 коп., просроченные проценты-11 507 руб. 78 коп., пени на просроченный основной долг 58 151 руб. 40 коп., пени на просроченные проценты 12 778 руб. 23 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 172 руб., за составление отчета об оценке в размере 2 800 руб.

Взыскивать с ФИО1 (паспорт серии №) в пользу ООО «ЭОС» (ИНН №) проценты за пользование чужими денежными средствами начисляемых на сумму в размере 1 994 465 руб. 92 коп. с момента вступления решения суда по дату фактического исполнения.

Обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, несовершеннолетней ФИО2, путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную цену продажи заложенного имущества в размере 5 944 000 руб. на дату проведения торгов.

Встречные исковые требования ФИО1, действующей также в интересах ФИО2, к ООО «ЭОС» о признании договора ипотеки недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 09.02.2023г.

Судья Балашихинского

городского суда Московской области В.В. Пономарёва