Решение по делу № 3А-723/2022 от 10.08.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

административное дело № 3а-723/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000392-21) по административному исковому заявлению ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно отчету об оценке:

- нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере 12 636 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: в размере 23 598 400 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере 1 344 200 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости нежилых зданий. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

13 апреля 2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о недоказанности нарушения прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объектов недвижимости. Указано, что уменьшение их кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета.

09 августа 2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, ссылаясь на необходимость исправления недочетов заключения ООО «Р-ГРУПП» № РГ-723/2022 от 04.07.2022 года. Также департамент указал, что в случае отказа в удовлетворении данного ходатайства, просит отказать в удовлетворении административного иска.

Протокольным определением от 10 августа 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия оснований для применения положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» поступило ходатайство о рассмотрении дела 10 августа 2022 года в отсутствие его представителя. Также выражено мнение о согласии с результатами судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание 10 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» является собственником нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2022 года (л.д.15-17, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером определена уполномоченным органом в размере 18 148 381, 36 руб.; здания с кадастровым номером - 45 274 141, 21 руб.; здания с кадастровым номером - 2 090 662, 74 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.12-14, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 183-П-2022 от 25.03.2022 года, подготовленным оценщиком ООО «Альфа эксперт», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером с кадастровым номером составляет 12 636 100 руб.; здания с кадастровым номером - 23 598 400 руб.; здания с кадастровым номером - 1 344 200 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-723/2022 от 04.07.2022 года отчет об оценке № 183-П-2022 от 25.03.2022 года, подготовленный оценщиком ООО «Альфа эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. А именно, при определении рыночной стоимости объектов оценки оценщик применил корректировку на торг в размере 5, 5 % (верхняя граница расширенного интервала для высококлассных офисов). Корректировка не обоснована. Кроме того, в обоснование корректировки на долю земельного участка при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером расположенного , оценщик ссылается на данные по г.Анапе. Эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составления отчета были нарушены требования п.22 ФСО -7 и п.5 ФСО-3.

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером определена экспертом ООО «Р-ГРУПП» в размере 13 259 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,9 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером - в размере 33 050 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 27 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером - в размере 1 494 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 28,5%).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке зданий экспертом обоснована. Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 10 августа 2022 года департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано в удовлетворении заявленного ходатайства.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенный в отзыве, о необоснованности экспертом отказа от применения затратного и доходного подхода при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, является несостоятельным. Так, в заключении экспертом ООО «Р-ГРУПП» указано, что доходный подход при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. Затратный подход не применялся, поскольку не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов. В том числе, данный подход не учитывает факторы рынка, такие как местоположение и сложившуюся инфраструктуру, инвестиционную привлекательность, перспективы развития.

Кроме того, из положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что экспертиза назначается судом, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности. Именно такие знания позволяют эксперту самостоятельно определить возможный подход (подходы) для оценки объекта (объектов) недвижимости в целях установления рыночной стоимости.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в г.Анапе, экспертом подобраны объекты – аналоги не сопоставимые по функциональному значению с объектами экспертизы, является необоснованным. Из заключения следует, что при применении сравнительного подхода эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов здания, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края о применении экспертом неверных корректировках (в том числе понижающих), а также об отсутствии необходимых корректировок (на различие в масштабе в отношении объектов – аналогов), опровергаются заключением, в котором экспертом письменно и подробно обоснована необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам. При этом каждая их примененных величин корректировок входит в приемлемый диапазон соответствующей таблице в справочнике оценщика.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт не обосновал применение значения скидки на торг из расширенного интервала 15% в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами опровергаются заключением.

Другие доводы департамента, изложенные в отзыве на заключение судебной экспертизы, не мотивированны должным образом и не подтверждены допустимыми доказательствами. Кроме того, они носят формальный характер, не являются основанием для вывода о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом ООО «Р-ГРУПП» неверно.

Таким образом, приведенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 01 апреля 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 01 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости– удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером расположенного по адресу: кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 13 259 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами считать 01 апреля 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ООО Агентство транспортных сообщений и услуг «Спутник» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 августа 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова