Решение по делу № 02-15991/2025 от 01.11.2025 - о взыскании задолженности по договору и об обращении на право требования по договору приобретения.

УИД 77RS0034-02-2025-015803-79

Производство №2-15991/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 ноября 2025 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Прокопенко А.А., при секретаре Черепановой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-15991/2025 по иску Акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 ... о взыскании задолженности по договору и об обращении на право требования по договору приобретения,

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору и об обращении на право требования по договору приобретения, и просит суд признать ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, признать ФИО1 залогодателем, АО «Альфа-Банк» залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскать задолженность по кредитному договору № ... от 03.11.2023 г. в размере 12 197 223,42 руб. Обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: адрес, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 3 040 000 руб., а объекта незавершенного строительства в размере 7 944 930,4 руб., взыскать расходы по оплате государственной пошлине в размере 94 690,28 руб., указав в обоснование заявленных требований указано, что 03.11.2023 между ФИО1 и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор № ... для приобретения в собственность земельного участка путем оплаты по договору подряда № 01/16102023 от 03.11.2023 на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между заемщиком и ООО «Самолет плюс Москва-сити». В соответствии с кредитным договором, банк предоставил ответчику кредит в размере 11 929 998 руб. на срок 230 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере 7,80% годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: адрес, площадью 400 кв.м. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности заемщика на предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность ответчика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» на основании договора на строительство индивидуального жилого дома № 01/16102023 от 03.11.2023. Сумма задолженности ответчика по кредитному договору по состоянию на 01.07.2025 составляет 12 197 223,42 руб. в том числе: просроченный основной долг в размере 11 694 122,10 руб., начисленные проценты в размере 475 919, 30 руб., штрафы и неустойки 27 182,02 руб. Ответчик на протяжении длительного времени не исполняла свои обязательства по кредитному договору, в связи чем, истцом предъявлено требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек, однако денежные средства ответчиком не возвращены, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявила, возражений на иск, а также сведений об уважительности причин неявки суду не представила.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что 03.11.2023 между ФИО1 и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор № ... для приобретения в собственность земельного участка путем оплаты по договору подряда № 01/16102023 от 03.11.2023 на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между заемщиком и ООО «Самолет плюс Москва-сити».

В соответствии с кредитным договором, банк предоставил ответчику кредит в размере 11 929 998 руб. на срок 230 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере 7,80% годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения.

Вид объекта недвижимости - земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: адрес, площадью 400 кв.м.

Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности заемщика на предмет ипотеки.

Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность ответчика зарегистрировать залог прав требования по договору.

Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору.

Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» на основании договора на строительство индивидуального жилого дома № 01/16102023 от 03.11.2023.

Согласно расчета истца, сумма задолженности ответчика по кредитному договору по состоянию на 01.07.2025 составляет 12 197 223,42 руб. в том числе: просроченный основной долг в размере 11 694 122,10 руб., начисленные проценты в размере 475 919, 30 руб., штрафы и неустойки 27 182,02 руб.

Ввиду неисполнения обязательств по кредитному договору, банком в адрес ответчика направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, а также уплаты начисленных процентов, неустоек, однако денежные средства ответчиком не возвращены.

При определении задолженности ответчика по кредитному договору, суд принимает во внимание представленный истцом расчет задолженности и соглашается с ним, поскольку он составлен в соответствии с принятыми ответчиком на себя обязательствами и условиями заключенного договора, а также с учетом периода просрочки ответчиком выполнения обязательств по договору. Представленный расчет ответчиком не спорен, равно как и не представлено доказательств оплаты задолженности.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств, суд находит требования АО «Альфа-Банк» о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Относительно требований истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «Альфа-Банк» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд учитывает, что банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Поскольку в требованиях о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства отказано, также не подлежат удовлетворению вытекающие из этого требования о признании ее залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта некапитального строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего. Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно ч. 1 ст. 56 названного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Из п. 1. ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании статей 334, 348 ГК РФ в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» указано, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика. При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске. Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

В настоящем споре предметом залога является недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 400 кв.м.

Согласно отчету об оценке ООО «Русоценка» № 14-05-2025/115 от 02.06.2025 стоимость указанного земельного участка составляет 3 800 000 руб., соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит 80% от 3 800 000 руб. = 3 040 000 руб.

Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не оспорена, доказательств иного размера не представлено, суд признает оценку допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок по адресу: с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 400 кв.м., принадлежащего ФИО1, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 3 040 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Таким образом, суд приходит к выводу, что снования для обращения взыскания на объект незавершенного строительства, отсутствуют, так как объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п. п. 2 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ в пользу АО «Альфа-Банк» с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 94 690,28 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 ... о взыскании задолженности по договору и об обращении на право требования по договору приобретения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору в размере 12 197 223,42 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 94 690,28 руб.

Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: адрес, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 3 040 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Щербинского районного суда города Москвы.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2026 года.

Судья А.А. Прокопенко