ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 3а-6/2025
Верховный Суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,
при секретаре Щетининой Оксане Раисовне,
с участием в деле:
административного истца – ФИО1, ее представителя ФИО2,
административных ответчиков:
- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО3,
- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО3,
заинтересованных лиц:
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,
- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее - ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия),
- Администрации Рузаевского муниципального района Республики Мордовия
- администрации Сузгарьевского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 мая 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, указав в обоснование, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <№>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную, что негативно отражается на ней, как на налогоплательщике. Решением бюджетного учреждения отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.
По данным основаниям ФИО1, с учетом уточнений, просила суд: признать незаконным решение ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» <№> от 11 июля 2024 г. и установить по состоянию на 29 марта 2024 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> общей площадью 87 000 кв.м категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 4 152 872 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, представитель административных ответчиков ФИО3 возражала против удовлетворения требований.
Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.
Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.
Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <№> общей площадью 87 000 кв.м категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, дата регистрации права собственности – 22 августа 2014г.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> утверждена по состоянию на 1 января 2022 г. приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (Указом Главы Республики Мордовия от 24 октября 2022 г. № 296-УГ переименован в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия) от 21 сентября 2022 г. №90 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Республики Мордовия» в размере 20 482 153,82 рублей.
1 июля 2024 г. ФИО1 обратилась в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2024 г. на основании отчета ООО «Орион» <№> от 6 июня 2024 г.
Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 11 июля 2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10, 22б, 22в ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пункта 5 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК Российской Федерации).
Являясь собственником вышеуказанного земельного участка и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого от его кадастровой стоимости в соответствии со статьями 390, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец вправе по состоянию на 1 июля 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной) и 29 августа 2024 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2024 г.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».
К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет <№> от 6 июня 2024 г., составленный оценщиком ООО «Орион» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 марта 2024 г. составляет 3 497 000 рублей (т.1 л.д.61).
Для оценки правомерности выводов в решении Центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 18 сентября 2024 г. по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО10. № 2257/2-4-24 от 13 января 2025 г.:
- отчет <№> от 6 июня 2024 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанного отчета допущены расчётные ошибки, выявлены несоответствия требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки – пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г. составляет 4 108 030 рублей.
В части недостатков отчета о рыночной стоимости объекта оценки в заключении указано, что в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги; объект-аналог № 2, используемый в расчетах в таблице 21 на стр.70-72 относится к разным с оцениваемым объектом сегментам рынка; согласно приведенной на стр.79 отчета формуле расчета весовые коэффициенты объектов аналогов в табл.21 на стр.70-72 рассчитаны неверно.
Аналогичные замечания к отчету оценщика указаны в оспариваемом решении ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 11 июля 2024 г.
Доказательств, опровергающих данные выводы эксперта относительно несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, представителем истца, в нарушение требований части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации, не представлено. Кроме того, обоснованность и верность выводов эксперта по первому вопросу экспертизы представителем истца в судебном заседании 5 марта 2025 г. не оспаривались.
Вместе с тем, в судебном заседании подтвердился довод возражений административного ответчика ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» на экспертное заключение о том, что экспертом некорректно подобран объект – аналог № 3, а именно, объект – аналог № 3 находится в неразграниченной государственной собственности, был приобретен на аукционе, находится в аренде у лица, в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление о его продаже незаконно.
Данное обстоятельство явилось основанием для назначения дополнительной землеустроительной экспертизы для ответа на вопрос – какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г.
Согласно дополнительному заключению эксперта <№> от 15 апреля 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г. составляет 4 152 872 рубля.
Замечания на дополнительное заключение эксперта от сторон не поступили.
Оценив заключения эксперта: <№> от 13 января 2025 г. (в части ответа на вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности) и <№> от 15 апреля 2025 г. (в части ответа на вопрос о рыночной стоимости объекта оценки) по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они составлены с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, являются ясными и полными, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Так, дополнительное заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Оснований не доверять заключениям эксперта в указанных частях, полученным по результатам проведения судебных экспертиз и подготовленным экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключениями эксперта в соответствующих частях, которые отвечают принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждают итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату.
Экспертные заключения были направлены лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключения эксперта в соответствующих частях, суду не представлено.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного земельного участка оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.
Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключениями эксперта, которые в соответствующих частях отвечают принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждают итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении эксперта Пензенской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения Центра кадастровой оценки незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.
Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.
Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 11 июля 2024 г. отказать.
Установить по состоянию на 29 марта 2024 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> общей площадью 87 000 кв.м категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 152 872 (четыре миллиона сто пятьдесят две тысячи восемьсот семьдесят два) рублей.
Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 июля 2024 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия Л.И. Середа
Мотивированное решение суда составлено 26 мая 2025 г.