Решение по делу № 2-277/2022 от 14.10.2022 - об обязании передать объекты по акту приема-передачи, обязать не чинить препятствий в пользовании объектами.

Резолютивная часть

оглашена 07.10.2022

Мотивированное решение

изготовлено 14.10.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Звенигород

Московская область 07 октября 2022 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при ведении протокола секретарем Кирилловой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи с возвратом денежных средств, прекращении права собственности на объекты, возмещении судебных расходов,

встречному иску ФИО2 к ФИО1 об обязании передать объекты по акту приема-передачи, обязать не чинить препятствий в пользовании объектами,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на объекты недвижимости с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество, возврате сторон в первоначальное положение (иск принят к производству суда 15.02.2022) В обоснование иска представитель истца ФИО3 указывал, что 24.11.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ФИО2 приобрел следующие объекты недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства (Фундамент жилого дома) с кадастровым номером № и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (д. 3/2). Сторона истца настаивала на том, что цена сделки определялась условиями Договора аванса от 08.11.2021, заключенного между ООО «Центральный Департамент Недвижимости» в лице ФИО3 и ФИО2, пунктом 8 которого было оговорено, что ответчик внес представителю продавца в качестве обеспечения исполнения обязательств 50 000 руб., полная стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет 6 700 000 руб., из которых 3 900 000 руб. - стоимость объектов недвижимости и которая указывается в договоре купли-продажи и 2 800 000 руб. - стоимость ремонта, строительных материалов и других неотделимых улучшений. В обоснование требований о расторжении договора представитель истца указывал, что государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости состоялась 01.12.2021, истцом получен аванс в размере 185 000 руб., а оставшаяся сумма не выплачена ответчиком, объекты недвижимости по передаточному акту и ключи от дома ответчику не передавались (т. 1 л.д. 5-8).

Ответчик ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., иск не признал, в письменных возражениях, поддержанных в ходе судебного разбирательства (т. 1 л.д. 51-56), ФИО2 и его представитель – адвокат Фокин Д.Е. указали, что 08.11.2021 ФИО2 действительно заключил Договор о внесении аванса с ООО «Центральный Департамент Недвижимости», по которому стоимость приобретаемых объектов по адресу: <адрес> (3/2) была определена в сумме 6 700 000 руб. Такой договор заключался с ООО «Центральный Департамент Недвижимости» в лице представителя ФИО3 (представитель истца по настоящему иску). Однако договором купли-продажи от 24.11.2021, заключенным между ФИО1 и ФИО2, было определено, что недвижимое имущество продается за 3 900 000 руб. (стоимость земельного участка - 2 500 000 руб., стоимость фундамента - 200 000 руб., стоимость жилого дома - 1 200 000 руб.), в счет оплаты денежная сумма в размере 50 000 руб. передана ФИО2 ФИО1 в качестве аванса до подписания договора, а оплата недвижимого имущества в размере 3 850 000 руб. производится с использованием индивидуального банковского сейфа <данные изъяты> (АО). Сторона ответчика настаивала на том, что расчет по договору купли-продажи от 24.11.2021 окончательно произведен в сумме 4 369 000 руб., из которых 50 000 руб. по договору аванса от 08.11.2021, 135 000 руб. – получено ФИО1 по расписке от 24.11.202, оставшиеся средства - 4 184 000 руб. востребованы покупателем 06.12.2021 в результате обстоятельств, связанных с получением денежных средств из банковской ячейки, о чем от обеих сторон по сделке имелись обращения в правоохранительные органы.

В порядке ст. 14 ГПК РФ дело принято к производству, в ходе судебного разбирательства, начатого сначала, изложенные ранее позиции стороны поддерживали.

В частности, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО1 настаивала на расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2021, прекращении права собственности ФИО2 на объекты недвижимости с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество, возврате сторон в первоначальное положение путем восстановления права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, возложении на истца обязанности возвратить ФИО2 в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости денежную сумму в размере 4 369 000 руб., также заявлено о взыскании судебных расходов (т. 2 л.д. 156-158).

При этом сторона ФИО1 не отрицала, что в результате событий, произошедших 06.12.2021, при обстоятельствах, установленных правоохранительными органами в рамках проверки заявлений о преступлениях, ФИО1 получила 4 369 000 руб., но настаивала на позиции о том, что с учетом условий договора о внесении аванса от 08.11.2021, в счет оплаты неотделимых улучшений погашено 2 800 000 руб., в счет частичной оплаты объектов недвижимости - 1 569 000 руб., а поэтому задолженность ФИО2 перед ФИО1 по оплате объектов недвижимости по договору от 24.11.2021 составила 2 331 000 руб. Направленная 23.12.2021 в адрес ФИО2 претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность оставлена без удовлетворения, что послужило поводом к обращению с настоящим иском в суд о расторжении договора купли-продажи на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в связи с существенным нарушением условий договора.

Ответчик ФИО2, не соглашаясь с заявленными требованиями, 21.09.2022 в порядке ст. 137 ГПК РФ предъявил встречный иск о понуждении ФИО1 к передаче объектов недвижимости по акту приема-передачи и нечинении препятствий в пользовании объектами недвижимости. В обоснование данных требований ФИО2 указал, что в нарушение пункта 17 договора купли-продажи после произошедшей государственной регистрации перехода права собственности объекты не переданы ФИО2, двусторонний передаточный акт не подписан, а кроме того, продавец создает конфликтные ситуации и чинит препятствия в пользовании приобретенным имуществом, что послужило поводом к обращению в правоохранительные органы (КУСП 8131 от 20.08.2022, КУСП 8134 от 20.08.2022) (т. 2 л.д. 137-139).

Встречный иск ФИО1 не признала, поддержав доводы письменных возражений, основанных на неисполнении обязанности покупателя по оплате приобретаемого имущества (т. 2 л.д. 159-160).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - Управление Росреестра по Московской области о разбирательстве уведомлено надлежащим образом, письменной позиции по делу не представлено, явка представителя не обеспечена, при надлежащем уведомлении суд счел возможным разрешить требования по существу в отсутствие лица в соответствии с правилами ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав и обсудив доводы сторон и их представителей, заслушав показания свидетелей ФИО4 и ФИО5, исследовав письменные материалы дела, и проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам относимости и допустимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с действующим законодательством (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как определено пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Материалами дела подтверждается, что 24.11.2021 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 167).

Согласно пункту 1 договора Продавец продал, а Покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 387 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>

- объект незавершенного строительства (Фундамент), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

- индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № площадью 60,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Согласно пунктам 2, 3 договора, земельный участок (категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства») и фундамент (назначение «жилое», общая площадь 16,5 кв.м., под сгоревшими помещениями площадью застройки 119,2 кв.м., степень готовности 25%) находятся в собственности Продавца на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2021, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие регистрационные записи от 11.05.2021.

Согласно пункту 4 договора право собственности Продавца на жилой дом подтверждено записью ЕГРН от 13.07.2021.

Недвижимое имущество продается за сумму 3 900 000 руб. (п. 5 Договора).

С учетом основания иска ФИО1, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая настоящие правоотношения сторон, суд исходит из того, что существенность нарушения возмездного договора подлежит установлению исходя из условий договора и обязательств сторон, поскольку недоплата либо неоплата цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в случае существенного нарушения покупателем условий договора, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом покупателю полученной суммы и прекращением переданного права на имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества.

В настоящем споре цена за продаваемое имущество однозначно определена пунктом 5 и согласована сторонами договора – ФИО1 и ФИО2 в размере 3 900 000 руб.

По условиям пункта 6 Договора, стоимость земельного участка составляет 2 500 000 руб., стоимость фундамента составляет 200 000 руб., стоимость жилого дома составляет 1 200 000 руб.

Порядок оплаты и внесения денежных средств определены пунктами 7 и 8 Договора, в соответствии с которыми денежная сумма в размере 50 000 руб. передана Покупателем Продавцу в качестве аванса до подписания настоящего договора; оплата недвижимого имущества Покупателем Продавцу в размере 3 850 000 руб. производится с использованием арендуемого банковского сейфа <данные изъяты> (АО). Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что в целях исполнения обязательств по оплате согласно условиям заключенного между сторонами договора также 24.11.2021 между <данные изъяты> (АО), ФИО2 и ФИО1 заключен Договор №2450/21-С аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями (т. 1 л.д. 59-62).

Согласно предмету договора, Банк предоставляет Арендаторам на срок 30 дней с 24.11.2021 по 23.12.2021 включительно за плату во временное пользование индивидуальный банковский сейф №258/81, а Арендаторы обязуются использовать предоставленный сейф для хранения денежных средств, ценных бумаг, ценностей и документов.

В ходе разбирательства ФИО2 дал пояснения о том, что такой способ оплаты как аренда банковской ячейки был предложен стороной продавца, альтернативные варианты оплаты как и избрание иной кредитной организации отклонялись, все документы готовили представители (риэлторы) продавца.

Внесение денежных средств ФИО2 24.11.2021 ни одна из сторон под сомнение не ставит.

Оплата предоставленных Банком услуг произведена Покупателем в день заключения договора (т. 1 л.д. 63, 64).

Суду также были представлены заявления ФИО2 от 01.12.2021, в которых при обращении в Банк он просил без личного присутствия и без Акта приема-передачи недвижимости доступ к банковской ячейке не предоставлять (т. 1 л.д. 65, 66-69).

В ходе разбирательства установлено, что регистрация перехода права от ФИО1 к ФИО2 произведена 01.12.2021, раскрытие ячейки произошло при личной явке ФИО2 и ФИО1 в Банк 06.12.2021, при обстоятельствах, подробно изложенных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.05.2022, утвержденного начальником отдела МВД России по Обручевскому району г. Москвы (т. 2 л.д. 50-54).

Сторона истца, ссылаясь на условия заключенного 08.11.2021 Договора о внесении аванса, утверждала, что обязательство покупателя по оплате цены договора надлежащим образом не исполнено, перед ФИО1 у ФИО2 имеется задолженность на сумму 3 715 000 руб., о чем также указывалось в письменной претензии, направленной покупателю (т. 1 л.д. 19).

По правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынес на обсуждение сторон вопрос об иной цене продаваемого имущества, о достигнутых соглашениях по вопросу заключения иных договоров, относимых к спорным обстоятельствам совершенной сделки.

В судебном заседании ФИО1 утвердительно и последовательно заявляла, что денежные средства по сделке, расторжение которой она инициировала в судебном порядке, от ФИО2 ею получены в общей сумме 4 369 000 руб. (т. 1 л.д. 82-86 – отзыв истца на возражения ответчика, л.д. 156 оборот т. 2 – пояснения по уточненному иску), в том числе: - 50 000 руб. (аванс от 08.11.2021), - 135 000 руб. (по расписке ФИО2 от 24.11.2021), - 4 184 000 руб. – полученные продавцом в Банке 06.12.2021.

Пунктом 9 Договора купли-продажи от 24.11.2021 оговорено, что полный и окончательный расчет оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение Продавцом денежных средств в соответствии с условиями настоящего Договора.

Сторона истца заявила, что к заключенному договору после полного расчета ФИО2 должны были быть выданы две рукописные расписки о получении денежных средств – на сумму 3 900 000 руб. и на сумму 2 800 000 руб.

Оформление таких расписок (с нахождением их до настоящего времени на руках ФИО1) подтверждалось в судебном разбирательстве, в дело приобщены копии расписок (т. 1 л.д. 89, 90), при этом, расписка на сумму 3 900 000 руб. имеет отсылку на договор купли-продажи от 24.11.2021, расписка на сумму 2 800 000 руб. содержит следующие суждения «за неотделимые улучшения и произведенный ремонт в жилом доме по адресу: <адрес> кадастровый номер №».

В судебном заседании 07.10.2022 в качестве свидетеля был допрошен <данные изъяты> который пояснил, что занимается деятельностью по подбору и продаже недвижимости, в первых числах ноября 2021 года к нему обратился ФИО2 в целях приобретения жилого дома в пределах <адрес> для личного проживания. Единственный предложенный вариант – спорное имущество – по результатам осмотра его с ФИО2 последнего устроил, но не отрицал, что покупателем был отмечен ряд недостатков, на что ФИО5 пояснил ФИО6, что имущество продается за предложенную цену – 6 700 000 руб. При отсутствии иных альтернатив началась подготовка к сделке, документами занимались представители продавца, по просьбе последнего в договор внесли цену 3 900 000 руб., а остальная сумма – 2 800 000 руб. обсуждалась как неотделимые улучшения, но никаких договоров по данной сумме более подписывать не планировалось. Свидетель был очевидцем, как подписания договора, так и обстоятельств после раскрытия ячейки 06.12.2021, последующего конфликта между П-ными и А-выми в Банке.

В порядке статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом из объяснений сторон и их представителей установлено, что заключения иных договоров или дополнительного соглашения к Договору от 24.11.2021 действительно не имелось и совершение таковых действий не обсуждалось.

В указанной связи довод стороны истца ФИО1 о том, что между сторонами была достигнута подлежащая к исполнению устная договоренность об оплате неотделимых улучшений в размере 2 800 000 руб. и цена продаваемого имущества должна была быть оплачена в совокупной сумме 6 700 000 руб., следует признать несостоятельным, так как в настоящем случае следует признать, что по подобной или иного рода договоренности не соблюдена форма сделки, обязательная в силу пункта 2 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Доводы ФИО1 об определении цены по сделке по Договору аванса от 08.11.2021 следует также отклонить.

Пунктами 1-3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Суду представлен Договор о внесении аванса, заключенный 08.11.2021 между ФИО2 и ООО «Центральный Департамент Недвижимости» (т. 1 л.д. 16-17).

Из толкования его условий по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что таковой содержит обязательство ФИО2 перед ФИО1 заключить договор купли-продажи за цену и на условиях с собственником имущества. Данный договор лишь выражает право Общества, как авансодержателя, получить 50 000 руб. в счет намерения ФИО2 в будущем заключить договор купли-продажи, а в случае, если договор не будет заключен по вине последнего – оставить аванс в качестве штрафной санкции.

ФИО1 участником такого договора не является.

Договор между ФИО1 и Обществом на момент рассмотрения спора суду не представлен.

С учетом изложенных в договоре аванса условий, суд приходит к убеждению о том, что он не предусматривал никаких обязательств покупателя перед продавцом и не носил характер предварительного договора, а поэтому ссылки ФИО1 на оговоренную таким договором цену приобретаемого имущества – 6 700 000 руб., - следует признать несостоятельными.

Наряду с изложенным, к показаниям свидетелей ФИО4 и ФИО5 в части того, что стороны намеревались продать и купить объекты недвижимости по цене 6 700 000 руб., суд относится критически, так как в силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Утверждения ФИО1 и ее представителя ФИО3 о том, что оговоренная стоимость 6 700 000 руб. соответствовала рыночной и реальной цене продаваемого имущества судом также отклоняется.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № - 843 543,90 руб., объекта незавершенного строительства (фундамент) кадастровый номер № - 118 886,73 руб., жилого дома, кадастровый номер №, 2009 года постройки, - 1 676 146 руб. (выписки ЕГРН по состоянию на 07.02.2022 – т. 1 л.д. 26-31). То есть совокупно 2 638 576,63 руб.

В ходе судебного разбирательства суду также представлен Отчет ООО «ДелКон», выполненный по результатам натурного осмотра объектов 20.08.2022, согласно которому на дату оценки – 24.11.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 387 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером № площадью 60,6 кв.м., объектом незавершенного строительства (Фундамент 16,5 кв.м. кадастровый номер № по адресу: <адрес> составляет 4 160 000 руб. (отдельно з/у = 2 346 000, ж/д = 1 641 000, фундамент с установленным на нем гаражом типа «ракушка»), = 144 000 и 29 000 соответственно) (т. 2 л.д. 58-128).

Опровергающих данных вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ с другой стороны не представлено.

Проведя также ретроспективный анализ по спорным объектам недвижимости, из поступившей по запросу суда копии дела правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 162-259), судом установлено следующее:

- по Договору купли-продажи от 28.04.2021, заключенному с ФИО7, Дата обезличена г.р., ФИО1, Дата обезличена г.р., приобрела земельный участок с кадастровым номером № площадью 387 кв.м. и фундамент жилого дома общая площадь 16,5 кв.м. под сгоревшими помещениями № 1 площадью 6,2 кв.м. и № 2 площадью 10,3 кв.м., площадью застройки 119,2 кв.м., степень готовности 25% с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 233),

- стоимость двух данных объектов составила 2 700 000 руб. (з/у = 2 500 000, фундамент = 200 000),

- государственная регистрация перехода права на вышеуказанные объекты совершена 11.05.2021,

- впоследствии по инициативе ФИО1, как собственника земельного участка /по Договору от 17.05.2021, заключенному с кадастровым инженером/, подготовлен и подан в Росреестр в целях постановки объекта на кадастровый учет Технический план здания (жилое), в его составе: Декларация об объекте недвижимости от 02.06.2021 (т. 1 л.д. 179-181),

- на основании данных документов 13.07.2021 поставлен на кадастровый учет объект с кадастровым номером № - назначение «жилое», индивидуальный жилой дом общей площадью 60,6 кв.м., год завершения строительства 2009 (т. 1 л.д. 174-205),

- государственная регистрация права ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № подтверждена записью ЕГРН № с кадастровым номером №-50/422/2021-1 от 13.07.2021.

ФИО1 не отрицала, что на момент приобретения имущества у продавца ФИО7, Дата обезличена г.р., жилой дом на участке имелся, но заявила, что до продажи объектов ФИО2 в объект были вложены значительные средства, увеличивающие его стоимость.

Суд убежден, что с учетом квалификации спорных правоотношений и подлежащих установлению юридически значимых обстоятельств производить анализ таких доказательств не требуется, а поэтому предложенные копии товарных чеков и иные документы, не имеющие конкретизации к объекту, судебной оценке не подлежат.

Вместе с тем, ФИО1 пояснить обстоятельства приобретения земельного участка без оформления прав на находящийся там уже жилой дом не смогла, сославшись на то, что всеми вопросами по оформлению имущества на ее имя фактически занимался ее супруг (ФИО4, генеральный директор ООО «Центральный Департамент Недвижимости» ИНН <***>).

Между П-ными имелся брачный договор, а поэтому согласие на приобретение и отчуждение имущества не оформлялось.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, учитывая общие положения статей 1, 9, 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, установив, что стороны по сделке – ФИО1 и ФИО2 достигли соглашения по всем существенным для договора условиям, суд находит, что из заключенного между сторонами договора от 24.11.2021 у ФИО2 возникла обязанность уплатить ФИО1 за приобретаемое имущество (земельный участок, фундамент и жилой дом) денежную сумму в размере 3 900 000 руб.

Поскольку договор содержит существенные условия о предмете договора, цене, переход права собственности на недвижимость зарегистрирован в установленном порядке 01.12.2021, с учетом установленных и не оспариваемых сторонами обстоятельств получения ФИО1 денежных средств от ФИО2 в общей сумме 4 369 000 руб., в таком случае надлежащее исполнение обязательств покупателя ФИО2 по оплате объектов недвижимости по договору купли-продажи недвижимости от 24.11.2021 по цене, оговоренной сторонами (пункт 5 Договора от 24.11.2021), суд считает установленным.

Иных соглашений, изменяющих цену по сделке, между ее участниками не заключалось.

В соответствии с п. 25 Договор считается исполненным после:

- передачи Покупателем Продавцу покупной стоимости указанного недвижимого имущества в полном объеме;

- передачи Продавцом Покупателю указанного имущества в надлежащем состоянии путем подписания передаточного акта.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и производных от него требований не имеется, так как обязательства покупателя исполнены в полном объеме, вместе с тем, имеются встречные неисполненные обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 не оспаривалось, что спорные объекты недвижимости по передаточному акту ФИО2 к договору купли-продажи от 24.11.2021 не передавались.

Пунктом 17 стороны предусмотрели, что передача имущества производится по подписываемому передаточному акту в течение 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в том состоянии, в котором имущество находилось на момент осмотра Покупателем; Покупатель осмотрел имущество и замечаний по его состоянию не имеет (п. 18).

При осуществленном 01.12.2021 переходе прав на объекты, установленном факте надлежащего исполнения обязательств покупателя по оплате цены по сделке, на ФИО1 в судебном порядке по требованию заинтересованного лица следует возложить обязанность передать ФИО2 по Акту-приема передачи во исполнение условий Договора купли-продажи от 24.11.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недвижимое имущество, являющееся предметом по данной сделке.

ФИО2 также на протяжении всего судебного разбирательства утверждал, что жилой дом на земельном участке был приобретен им в целях личного проживания, конфликтная ситуация с продавцом побудила его обратиться в правоохранительные органы с заявлениями, в судебном порядке ФИО2 во встречном иске также заявил о нечинении препятствий в пользовании имуществом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьями 304 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пунктов 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.08.2022 (КУСП 8131 от 20.08.2022, КУСП 8134 от 20.08.2022) следует, что 20.08.2022 в Звенигородский отдел полиции УМВД России из УМВД России поступило заявление ФИО2 и ФИО8 по факту того, что 20.08.2022 во время осмотра дома специалистом для производства оценки спорных объектов недвижимости ФИО3 не впустил ФИО2 и ФИО8 в спорный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, поясняя, что в настоящее время по спорному жилому дому идет судебное разбирательство.

По основаниям, предусмотренным статьями 3, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе рассчитывать на судебную защиту в случае реального нарушения либо оспаривания его прав, при условии, что это будет доказано; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства, обусловленные конфликтом интересов по сделке и запрет со стороны представителей продавца на допуск к жилому дому, расположенному на земельном участке, фактическая невозможность приступить к владению имуществом, в ходе судебного заседания установлены и не оспаривались, что свидетельствует о лишении ФИО2 права как титульного собственника осуществлять право пользования и владения имуществом.

Учитывая, что надлежащее исполнение обязательств ФИО2 перед ФИО1 нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, оснований к расторжению договора не имеется, иными способами право собственности ФИО2 до настоящего времени не оспорено, требования ФИО2 по встречному иску к ФИО1 о нечинении препятствий в пользовании объектами недвижимости следует признать законными и обоснованными, направленными на защиту субъективного интереса, подлежащего судебной защите.

В порядке статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вынес на обсуждение сторон вопрос об отмене обеспечительных мер по иску, возражений не поступило.

Определением от 20.04.2021 в обеспечение иска ФИО1 к ФИО2 наложен запрет на осуществление любых регистрационных действий в отношении спорного имущества (т. 1 л.д. 43).

Учитывая характер обеспечительных мер, суд приходит к убеждению о том, что их отмена по вступлении решения суда в законную силу будет способствовать скорейшему исполнению судебного акта.

Заявлений о возмещении судебных издержек от сторон не поступало.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 144, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи с возвратом денежных средств, прекращении права собственности на объекты, возмещении судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 об обязании передать объекты по акту приема-передачи, обязать не чинить препятствий в пользовании объектами - удовлетворить.

Обязать ФИО1 передать ФИО2 по Акту-приема передачи во исполнение условий Договора купли-продажи от 24.11.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 387 кв.м. по адресу: <адрес>

- объект незавершенного строительства (фундамент) с кадастровым номером № площадью 16,5 кв.м. по адресу: <адрес>

- жилой дом с кадастровым номером № площадью 60,6 кв.м. по адресу: <адрес>

Обязать ФИО1 не чинить ФИО2 препятствий в пользовании объектами недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 387 кв.м. по адресу: <адрес>

- объект незавершенного строительства (фундамент) с кадастровым номером № площадью 16,5 кв.м. по адресу: <адрес>

- жилой дом с кадастровым номером № площадью 60,6 кв.м. по адресу: <адрес>

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры по иску ФИО1 - в виде запрета регистрирующему органу проводить любые регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства (фундамент) с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером №, наложенные во исполнение определения Звенигородского городского суда от 20.04.2022 по делу № 2-277/2022 - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова