решение в окончательной форме изготовлено 31.10.2025

дело № 2-6553/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 20 октября 2025 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.,

при секретаре Диканёвой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «Якутская 10» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

ТСН «Якутская 10» предъявило иск к ФИО1, в котором после уточнения (том 1 л.д. 180-185), просило взыскать с ответчика в пользу истца:

доходы в размере 410 450 рублей от использования общего имущества в виде недополученной арендной платы, в том числе:

-за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 122 000 рублей,

-за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 68 100 рублей,

-за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 220 350 рублей,

плату в размере 1 883 175 рублей за пользование общим имуществом в период незаконного владения, в том числе:

-за пользование помещением № в период с ДД.ММ.ГГГГ года – 91 500 рублей и в период с ДД.ММ.ГГГГ года - 823 500 рублей,

-за пользование помещением № в период с ДД.ММ.ГГГГ года – 50 850 рублей и в период с ДД.ММ.ГГГГ года – 457 650 рублей,

-за пользование помещением № в период с ДД.ММ.ГГГГ года - 459 675 рублей.

В обоснование требований истец указал, что истец является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Вступившим в законную силу решением суда от 24.04.2023 из незаконного владения ответчика в пользу всех собственников помещений дома по вышеуказанному адресу истребованы нежилые помещения № в данном доме как относящиеся к общему имуществу. В период незаконного владения ответчик пользовался вышеуказанными помещениями, извлек доход от сдачи в аренду. Таким образом, ответчик обязан возместить истцу плату за пользование в спорный период и весь доход, который получил от сдачи помещений в аренду.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024 по гражданскому делу № 2-4704/2024 исковые требования ТСН «Якутская 10» к ФИО1 удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца присужден к взысканию доход в размере 39 000 рублей от сдачи в аренду помещения № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, помещения № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, помещения № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины – 334,43 рублей, почтовые расходы – 01,45 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 26.03.2025 по делу № 33-3925/2025 вышеуказанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца оставлена без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.09.2025 решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 26.03.2025 в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСН «Якутская 10» к ФИО1 о взыскании дохода от использования нежилых помещений на сумму 410 450 рублей, взысканных с ТСН «Якутская 10» в пользу ФИО1 решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022, взыскании судебных расходов отменено. В данной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 26.03.2025 оставлено без изменения, кассационная жалоба истца - без удовлетворения.

Таким образом, предметом спора по настоящему делу является требование истца к ответчику о взыскании дохода от использования нежилых помещений на сумму 410 450 рублей, взысканных с ТСН «Якутская 10» в пользу ФИО1 решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022 как упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 122 000 рублей, за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 68 100 рублей, за аренду помещения № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 220 350 рублей.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Ответчик и его представитель иск не признали.

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в том числе публично, посредством размещения информации о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, материалы гражданского дела № 2-1696/2022, суд приходит к следующим выводам.

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 24.04.2023 по делу № 2-253/2023 установлены нижеследующие обстоятельства.

Многоквартирный дом по адресу: <адрес>, находится в управлении ТСН «Якутская».

В составе данного дома имеются нежилые подвальные помещения № с кадастровым номером № (площадь 122 кв.м, расположено в подвале четвертого подъезда) № № с кадастровым номером № (площадь 68.1 кв.м, расположено в подвале третьего подъезда) № с кадастровым номером № (площадь 67,8 кв.м, расположено в подвале первого подъезда). Данные помещения относятся к техническим помещениям жилого дома (технический подвал), через них проходят коммуникации всего дома, не оборудованы под эксплуатацию как нежилые, в связи с чем они являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного дома.

На основании договоров купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, которая признана судом недобросовестным приобретателем, при заключении сделок не проявила разумность и осмотрительность, не убедилась, на каких основаниях владеет приобретаемым имуществом его продавец.

Нежилые подвальные помещения признаны судом принадлежащими собственникам помещений данного дома на праве общей долевой собственности независимо от регистрации в ЕГРН за ФИО1 Установлен факт пользования всеми собственниками спорными помещениями, путем получения коммунальных ресурсов. В действиях ТСН «Якутская» по истребованию имущества суд не установил злоупотреблений.

Этим же решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № спорные нежилые помещения истребованы из незаконного владения ФИО1 в пользу всех собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>. В удовлетворении требований о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ по приобретению ФИО1 спорных объектов отказано, данный способ защиты прав собственников признан судом ненадлежащим.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 10.01.2024 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены регистрационные записи о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на спорные нежилые помещения.

Факты, установленные судебными актами по делу № 2-253/2023, являются для сторон настоящего спора преюдициальными и не подлежат оспариванию.

Таким образом, суд находит установленным, что ответчик незаконно владел виндицированными помещениями в период, в течение которого ответчик значился в ЕГРН титульным собственником этого имущества - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и являлся недобросовестным приобретателем спорных помещений.

Судом установлено, что в период регистрации права собственности ответчик ФИО1 в определенные временные интервалы сдавала спорные помещения в аренду за плату, в другие периоды времени владела этими помещениями сама, располагала от них ключами, что ответчиком не оспаривается.

Данные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу и преюдициальным для сторон настоящего спора решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 и установлены судом по представленным доказательствам в рамках настоящего спора.

Решением суда от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 установлено, что спорные нежилые помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ года неоднократно подверглись затоплениям из внутридомовой инженерной системы холодного и горячего водоснабжения, системы водоотведения – канализации, по причине ненадлежащего исполнения ТСН «Якутская 10» обязанностей по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Такие затопления произошли в помещении № – с ДД.ММ.ГГГГ года, помещении № – с ДД.ММ.ГГГГ года, помещении № – с ДД.ММ.ГГГГ года. Этим же решением суда установлено, что в результате указанных заливов в указанный период исключена возможность использования данного имущества для предпринимательской деятельности истца, не сдавались в аренду : помещение № в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № в период с ДД.ММ.ГГГГ года.

С ТСН «Якутская 10» в пользу ФИО1 решением суда от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 присуждены к взысканию убытки в общем размере 410 450 рублей в форме упущенной выгоды от невозможности сдавать нежилые помещения в аренду, в том числе помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № - в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ года.

Истец просил взыскать с ответчика денежные суммы, в том числе: 410 450 рублей как доход от использования общего имущества в виде недополученной арендной платы, расчет этой суммы истец производит по стоимости арендной платы 250 рублей за 1 кв.м, установленной решением суда от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 за периоды аренды помещений № и № – с ДД.ММ.ГГГГ года, помещения № – с ДД.ММ.ГГГГ года.

Порядок расчетов сторон при истребовании имущества из незаконного владения урегулирован положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для отношений, связанных с взысканием с собственника имущества произведенных затрат в период незаконного владения его имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации под доходом понимаются не любые абстрактно определяемые поступления, которые могли быть получены при эксплуатации того или иного имущества, а те поступления, которые могли быть приобретены в силу особенностей имущества.

Пунктом 1 статьи 303 ГК РФ предусмотрено два способа расчета дохода, который собственник может потребовать у недобросовестного владельца: 1. доход, который недобросовестный владелец действительно извлек, в том числе арендную плату, которую незаконный владелец реально получил от арендатора; 2. доход, который недобросовестный владелец должен был бы извлечь.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2012 г. N 10518/12 указано, что второй способ расчета дохода зависит от использования имущества в нормальном обороте, то есть сколько бы средний участник оборота извлек из пользования этим имуществом.

В силу пунктов 4, 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В абзаце третьем пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" содержатся разъяснения о том, что упущенной выгодой являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, т.е. доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Таким образом, в силу специфики спорных правоотношений сторон истец вправе ставить вопрос о возмещении спорных денежных сумм по правилам статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть как дохода, который истец недополучил в спорный период вследствие нахождения помещений в незаконном владении ответчика (упущенная выгода). Нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорной ситуации неприменимы.

Вступившим в законную силу и преюдициальным для сторон решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024 по гражданскому делу № 2-4704/2024 установлены нижеследующие обстоятельства.

В период нахождения в незаконном владении ответчика нежилые подвальные помещения № в доме по адресу: <адрес>, подверглись многократным затоплениям из общедомовых инженерных сетей.

Такие заливы имели место в помещении № - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в помещении № - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в помещении № - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, что установлено решением суда от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022, имеющимися в деле № 2-1696/2022 и в настоящем деле актами ООО «УЖК «Территория – Восток», ООО «Орион» и комиссии с участием ответчика о затоплениях.

Согласно актам осмотра и обследования от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, помещение № : ДД.ММ.ГГГГ затоплено в результате прорыва трубы холодного водоснабжения, промокли стены по периметру, вздулась и отпала штукатурка, конденсат на потолке, лужи по всему помещению, ДД.ММ.ГГГГ затоплено вследствие прорыва трубы ГВС, повреждены стены, отпала штукатурка по всему периметру по высоте 40 см от уровня пола, промокание стен, появление грибка, ДД.ММ.ГГГГ затоплено вследствие прорыва канализационной трубы, отпала штукатурка по высоте 40 см от уровня пола, промокание стен, образовался грибок (том 1 л.д. 56-57, гражданское дело № том 1 л.д. 126-127, 160-161).

Согласно актам осмотра и обследования от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ помещение № : ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ затоплено вследствие прорыва канализационной трубы, полностью залито канализационными стоками с экскрементами и другими веществами жизнедеятельности людей, стоит резкий неприятный запах канализации, повреждены стены, отпала штукатурка по высоте 40 см от уровня пола, образовался грибок (том 1 л.д. 56-57, 60-61).

Согласно актам осмотра и обследований от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ помещение № : ДД.ММ.ГГГГ затоплено из-за прорыва канализационной трубы, промокли стены, конденсат на потолке, сильное загрязнение помещения отходами, фекалиями, мусором из канализационной системы, неприятный запах, ДД.ММ.ГГГГ затоплено водой с фекалиями, стоит резкий неприятный запах ДД.ММ.ГГГГ полностью затоплено канализационной водой, стоит резкий неприятный запах канализации, повреждены стены, отслоилась штукатурка, ДД.ММ.ГГГГ залито канализационной водой с фекалиями по уровню 15-20 см от пола, стены отсырели, образовался грибок, в подвале стоит резкий непрятный запах, ДД.ММ.ГГГГ затоплено в результате течи системы отопления, выполнены работы по откачке воды ДД.ММ.ГГГГ полностью затоплено канализационными стоками с экскрементами и другими веществами жизнедеятельности людей, стоит резкий неприятный запах канализации, повреждены стены, отпала штукатурка по высоте 40 см от уровня пола, образовался грибок ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ затоплено канализационными стоками ДД.ММ.ГГГГ имела место капельная течь из системы канализации, в подвал попадает содержимое труб из ревизионного отверстия канализации ДД.ММ.ГГГГ затоплено в результате вскрытия ревизионного лючка на трубопроводе канализации (том 1 л.д. 52-53, 54-55, 68, гражданское дело № том 1 л.д. 118-119, 125, 126, 131, 159).

Из приведенного следует, что в пределах спорного искового периода нежилые подвальные помещения № в доме по адресу: <адрес>, находились в неудовлетворительном состоянии из-за многократных заливов, доказательства их восстановления (ремонта) от затоплений не представлены. Напротив, на фотографиях этих подвальных помещений зафиксированы отслоившаяся штукатурка и грибковые образования на стенах, отсутствие косметического ремонта внутренней отделки, разбросанный на полу мелкий мусор, полуразрушенная и длительно неиспользуемая мебель, на стенах - разводы от воды.

Таким образом, в результате многочисленных затоплений вышеуказанные нежилые помещения в их существующем состоянии в спорный период неконкурентны на рынке аренды коммерческой недвижимости и непригодны для сдачи их в аренду, что являлось объективным препятствием к получению дохода от эксплуатации данных помещений как ответчиком, так и самим истцом. Именно по причине невозможности использования для предпринимательской деятельности подвальные помещения в доме по адресу: <адрес>, не сдавались в периоды, установленные решением суда от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022, а впоследствии заключенные договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО2, от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО4, от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО6 расторгнуты.

Из материалов дела следует и не оспорено ФИО1, что ею на основании решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 получены убытки в виде упущенной выгоды в размере 410 450 рублей от невозможности сдавать в аренду нежилые помещения : в том числе помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № - в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ 2021 года.

Соответственно, установлен и не подлежит оспариванию ответчиком в рамках рассматриваемого спора факт получения дохода на сумму 410 450 рублей от использования нежилых помещений в вышеуказанный период. То обстоятельство, что указанная сумма взыскана на основании судебного акта, не свидетельствует об иной природе полученных денежных средств, чем упущенная выгода.

В данном случае решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022 является актом, на основании которого ответчик получил доход от использования нежилых помещений в спорный период.

Длительное бездействие истца по истребованию вышеуказанных помещений до сдачи их в аренду не может служить основанием для освобождения ответчика от возмещения истцу полученного по решению суда дохода в виде упущенной выгоды, поскольку никто не вправе получать преимущества и извлекать выгоды из своего недобросовестного поведения.

Таким образом, правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца дохода в виде упущенной выгоды в размере 410 450 рублей от невозможности сдавать в аренду нежилые помещения : в том числе помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № - в период с ДД.ММ.ГГГГ года, помещение № – в период с ДД.ММ.ГГГГ года на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются.

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования истца к ответчику о взыскании дохода от использования нежилых помещений в размере 410 450 рублей, полученного ФИО1 на основании решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.06.2022 по делу № 2-1696/2022.

В связи с отменой судом кассационной инстанции решения суда первой инстанции в части взысканных с ответчика судебных расходов, суд при рассмотрении настоящего спора разрешает вопрос о распределении судебных расходов.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 19 806 рублей. Уточненные исковые требования заявлены на сумму 2 293 625 рублей, государственная пошлина за данные требования - 19 668 рублей.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024 по гражданскому делу № 2-4704/2024 иск ТСН «Якутская 10» к ФИО1 удовлетворены частично, на сумму 39 000 рублей. Решением суда по настоящему делу иск того же истца к тому же ответчику удовлетворен на сумму 410 450 рублей.

Совокупный размер удовлетворенных исковых требований составляет 449 450 рублей или 19,60% от заявленного на сумму 2 293 625 рублей.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 855 рублей (19 668 рублей х 19,60% = 3 854,93 руб., что после допустимого налоговым законодательством округления составляет 3 855 рублей), почтовые расходы по отправке исковых материалов – 15,76 рублей (80,40 руб. х 19,60%).

В удовлетворении остальной части требований истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 813 рублей (19 668 рублей - 3 855 рублей), почтовых расходов суд отказывает в связи с необоснованностью.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ТСН «Якутская 10» (ИНН <***>) к ФИО1 (<данные изъяты>) о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСН «Якутская 10» доход от использования нежилых помещений 410 450 рублей, расходы по уплате государственной пошлины – 3 855 рублей, почтовые расходы – 15 рублей 76 копеек.

В удовлетворении остальной части требований ТСН «Якутская 10» (ИНН <***>) к ФИО1 (<данные изъяты>) о взыскании расходов по уплате государственной пошлины, почтовых расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий судья Ю.В. Тарасюк