Дело № 3а-84/2023
УИД №33OS0000-01-2023-000048-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Владимир 26 июня 2023 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,
при секретаре Мусатовой А.В.,
с участием представителей административного истца ООО «Техно-Альянс» по доверенности ФИО1,
административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2,
административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно-Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Техно-Альянс» (далее по тексту – ООО «Техно-Альянс») в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО «Техно-Альянс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 57 839 783, 40 рублей, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 67 от 9 ноября 2022 года.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости **** № **** от 3 февраля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 28 025 000,00 рублей.
Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 65 Земельного кодекса РФ, статью 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 28 025 000, 00 рублей.
После проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец ООО «Техно-Альянс», согласившись с указанным заключением, уточнило заявленное требование, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 35 882 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Представитель административного истца ООО «Техно-Альянс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным выше основаниям.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом **** в заключении № **** от 15 мая 2023 года.
Представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставил принятие решения на усмотрение суда.
Представители административных ответчиков также пояснили, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной, не ставят под сомнение вышеуказанное заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию. Аналогичная позиция указана в дополнительных письменных отзывах, представленных суду.
Заинтересованное лицо Публично - правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице Филиала по Владимирской области ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация города Владимира, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению этого права, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кроме того порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ, № 546-ФЗ от 19 декабря 2022 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с вышеуказанными правовыми нормами до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение). Такое решение во Владимирской области не принималось.
Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2021 года, в течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ или Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Формами платы согласно пунктам 1,5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела ООО «Техно-Альянс» на основании договора аренды земельного участка № 17264 от 27 января 2021 года, заключенного с администрацией города Владимира, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – ****.
Указанный земельный участок является ранее учтенным объектом, дата постановки на кадастровый учет 12 октября 2011 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена по состоянию на 1 января 2022 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 09 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 57 839 783, 4 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 декабря 2022 года.
В соответствии с пунктом 5 вышеуказанного договора аренды и приложения к нему размер арендной платы, уплачиваемой названными выше арендаторами, в том числе административным истцом, за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Поскольку размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на гражданско - правовую обязанность административного истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
20 февраля 2023 года ООО «Техно-Альянс», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как налогоплательщика, обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, подготовленный оценщиком **** № **** от 03 февраля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 28 025 000, 00 рублей.
Административными ответчиками Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет **** № **** от 3 февраля 2023 года выполнен с нарушениями требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно оценщик для расчета рыночной стоимости использовал объект-аналог № 3, не сопоставимый по площади, то есть по ценообразующему фактору. Итоговая скорректированная цена предложения объекта-аналога № 3, полученная после всех произведенных расчетов (523, 65 руб./кв.м.) значительно отличается от скорректированных цен предложений объектов-аналогов №№ 1, 2, 4 (1 118, 68, 1 039, 44 и 823, 46 руб./кв.м соответственно). Коэффициент вариации для выбранных оценщиком аналогов после всех корректировок при рассчитанных значениях скорректированных цен объектов-аналогов составляет 26, 3%, что свидетельствует о значительной степени рассеивания данных ряда выборки и некачественно подобранных объектах-аналогах.
Аналогичная позиция высказана представителями административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке **** № **** от 3 февраля 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, административным истцом не представлено.
В этой связи судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению оценщика, занимающегося частной практикой, судебного эксперта **** № **** от 15 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 35 882 000, 00 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке **** № **** от 3 февраля 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в нарушение пунктов 2, 8 ФСО № 6 в Отчете отсутствует подтверждение информации на страницах 32, 36, 49, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить величину срока экспозиции.
В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить срок экспозиции земельных участков, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет и применение корректировки на дату предложения (страницы 48-49 Отчета).
На странице 50 Отчета указывается, что объект оценки расположен в населенном пункте в ближайшем окружении областного центра, что противоречит описанию объекта оценки на страницах 12, 14-16, 68, 73 Отчета. В связи с этим, не представляется возможным подтвердить расчет корректировки на местоположение.
По информации на странице 65 Отчета объект-аналог с кадастровым номером **** граничит с земельным участком, располагающим железнодорожной веткой. В связи с этим, не представляется возможным подтвердить расчет корректировки на наличие железнодорожной ветки на странице 51 Отчета.
В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 53-55 Отчета).
В нарушение пункта 13 ФСО № 3 на страницах 67-82 Отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.
В нарушение пункта 8 ФСО № 7 на странице 5 Отчета Задание на оценку не содержит информацию о части объекта оценки с кадастровым номером ****, хотя по информации на странице 71 Отчета объект оценки располагает частью.
С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком **** результатов.
В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет от 03 февраля 2023 года № 82/2023, составленный ****, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.
Проанализировав и оценив заключение эксперта **** № **** от 15 мая 2023 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.
Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова ****, имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от 15 мая 2023 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Приказу Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», в действующей редакции на момент составления экспертного заключения. Также экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца и административных ответчиков.
Административный истец, ознакомившись с заключением эксперта, представил в суд заявление об уточнении заявленных требований, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 35 882 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 32/2023 от 15 мая 2023 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** № **** от 15 мая 2023 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 35 882 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ООО «Техно-Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 20 февраля 2023 года, то есть дату его обращения в суд.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Техно-Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 35 882 000 (тридцать пять миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи) 00 рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Техно-Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 20 февраля 2023 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2023 года.