РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 августа 2025 года г.п.Берёзово
Судья Березовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры ФИО1, при секретаре Богданове Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по исковому заявлению ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 к администрации Березовского района ХМАО-Югры, ФИО6 о признании права собственности на нежилое здание, третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре
установил:
ДД.ММ.ГГГГ в Березовский районный суд поступило заявление ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 к администрации Березовского района ХМАО-Югры, ФИО6 о признании права собственности на нежилое здание.
Согласно заявления указано, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка по адресу <адрес>. На земельном участке расположено здание офиса, выстроенное в 2011 году прежним собственником, правоустанавливающие документы на здание отсутствуют. Заявитель считает, что здание не нарушает чьих-либо прав, администрация Березовского района отказала в выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию данного здания. Истец просит признать за ним право собственности на объект капитального строительства – здание <адрес> (т.1 л.д.5-6, 53-54)
Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Березовского района ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В ранее направленном отзыве возражений по существу иска не представила, полагается на мнение суда при разрешении иска в случае установления соответствия выстроенного помещения установленным градостроительным нормам.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о заседании уведомлена, телефонограммой просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражений по существу иска не представила.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре ФИО9., в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Судом принято решение о продолжении судебного заседания в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Судья, изучив материалы гражданского дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно копии технического паспорта на здание офис «Сибирь», расположенного по адресу <данные изъяты>, представлена схема строения с внутренними помещениями, наличие двух этажей (т.1 л.д.11-16)
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> в его пределах расположен объект недвижимости с кадастровым номером № Вид разрешенного использования объекты торговли и общественного питания. Правообладатель ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.17-20)
Согласно акта выполнения технических условий от ДД.ММ.ГГГГ было проверено электрооборудование для подключения по адресу <адрес>. (т.1 л.д.21)
Согласно акта обследования объекта от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО5 выполнены требования по водоотведению, организовано водоснабжение с ограничением по максимальному объему потребления воды. (т.1 л.д.22, 23)
Согласно градостроительного плана земельного участка по адресу <адрес>, на плане указаны места разрешенного строительства объектов недвижимости (указан 5 метровый отступ от внешних границ земельного участка) (т.1 л.д.24-28)
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 главой Березовского района отказано в выдаче разрешения на строительство здание офиса по адресу <адрес> в связи с отсутствием документов, предусмотренных п.7 ст.51 Градостроительного кодекса. (т.1 л.д.32)
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 главой Березовского района отказано в выдаче разрешения на строительство здание офиса по адресу <адрес> в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса. (т.1 л.д.33)
Согласно отчета об оценке рыночная стоимость объекта здание, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 803 934 рубля. (т.1 л.д.67-142)
Согласно копии договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Березовского района (продавец) и ФИО5(покупатель) заключили договор согласно которому продавец обязуется передать покупателю земельный участок из земель населенных пунктов, предназначенный для <адрес> Цена участка составляет 679614,9 рублей, которые покупатель перечисляет на счет продавца. Земельный участок по акту от ДД.ММ.ГГГГ передан покупателю. Договор прошел государственную регистрацию в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.148-153)
Согласно копии договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Березовского района предоставила ФИО2 в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.154-159)
Согласно копии технического паспорта на пекарню по адресу <адрес>, его правообладателем указана ФИО2, общая площадь строения составляет <данные изъяты>.1 л.д.160-171)
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права креховецкая Л.Н. является собственником здании пекарни, <данные изъяты>.м, расположенной по адресу <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.172)
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (далее обновленных по сосотоянию на ДД.ММ.ГГГГ) на здание пекарни с кадастровым номером №, условный №, по адресу <адрес>. правообладатель ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.173-174, 182-184, т.2 л.д.1-7)
Согласно постановления администрации Березовского района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 предоставлены в аренду земельные участки в том числе земельный участок по адресу <адрес>м. кадастровый № для строительства торгово-развлекательного центра (л.д.177)
Решением думы Березовского района от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены правила землепользования и застройки г.п.Березово, земельный участок по адресу <адрес> отнесен к общественно-деловой зоне (т.1 л.д.178-179)
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на здание с кадастровым номером № по адресу <адрес> назначение нежилое, наименование «офис Сибирь», двухэтажное, год завершения строительства 2011, сведения о правообладателях отсутствуют, сведения актуальные, ранее учтенные. (т.1 л.д.181)
Согласно аэрофотосъемки (ортофотоплан), зафиксирован земельный участок по адресу <адрес> и расположенные на нем объекты недвижимости (т.1 л.д.185)
Судом для решения вопроса о соответствии выстроенного спорного объекта назначалась экспертиза в ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы», которая не была проведена по причине невозможности выезда на место эксперта и проведения осмотра объекта исследования. (т.1 л.д.236-240)
Согласно дополнительно представленного орто-фото плана на зеемльном участке по адресу <адрес> зафиксированы и обведены контуром здание пекарни, здание вспомогательного помещения, здание офиса «сибирь» (спорный объект), здание магазина «Купец» (т.1 л.д.246-247)
Согласно копии выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, объект вспомогательного использования, сведения о правообладателе отсутствуют. (т.2 л.д.8)
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> в его пределах расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №. Земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером №. Правообладателем является ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ. (т.2 л.д.9-15)
Согласно ответа отдела архитектуры и градостроительства администрации Березовского района от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> расположен в территориальной зоне «Многофункциональная общественно-деловая зона» (ОДЗ-301-20) (т.2 л.д.15)
Согласно выписки из градостроительного регламента, утвержденного постановлением администрации Березовского района от ДД.ММ.ГГГГ № в ОДЗ-301 разрешено размещение на земельных участках в целях «Деловое управление», предельные размеры земельного участка не подлежат установлению, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения допустимого размещения объекта – 3 метра, от красной линии улицы до объекта – 5 метров, максимальное количество этажей – 3, максимальный процент застройки – 50%, иные предельные параметры не подлежат установлению. «Магазины» - (торговая площадь до 5000 кв.м), минимальная ширина 20 м, отступы о границ земельного участка 5 м, предельное количество этажей – 3, максимальный процент застройки – 60. Минимальный размер участка зависит от размера торговой площади. (т.2 л.д.16-19)
Согласно заключения комплексной землеустроительной, строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ установлено:
- нежилое здание, <данные изъяты> градостроительным и строительным нормам и правилам; правилам землепользования и застройки, утвержденных постановлением администрации Березовского района от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями, внесенными постановлением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №) согласно которому миинимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения – 5 метров, отступ по факту замеров – эркера – 3 м вместо 5 м, основное здание расположено на расстоянии 7,13 м, данный факт не является существенным, препятствующим к эксплуатации строения и не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- здание (офис «Сибирь») не нарушает интересы третьих лиц (так как рядом нет смежных землепользователей и смежных владельцев объектов недвижимости), находится в границе своего земельного участка, угрозу жизни и здоровью граждан эксплуатация здания не создает;
- объект капитального строительства - нежилое здание, общей площадью 186,3 кв.м. (офис «Сибирь»), расположенное на земельном участке по адресу <адрес> находится в границе своего земельного участка.
- самовольная постройка (офис «Сибирь») расположенная по адресу <адрес> является безопасным, соответствует всем функциональным назначениям и его эксплуатация возможна;
- здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № и данный объект (офис «Сибирь») в дальнейшем при сдаче всех этапов строительства, будет считаться как единый комплекс объекта недвижимости в совокупности с выстроенными всеми объектами.
- площадь застройки 41,2% на земельном участке с кадастровым номером № не превышает максимальный процент застройки 60% и не нарушает правил землепользования и застройки г.п.Березово, утвержденного Постановлением №1010 от 25.07.2022
(т.2 л.д.37-115)
Согласно решения Березовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 признано право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание, <данные изъяты> (решение не вступило в законную силу)
(т.2 л.д.118-127)
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на здание объект недвижимости с кадастровым номером № расположенное по адресу <адрес>, правообладателем указан ФИО3, с ДД.ММ.ГГГГ года
(т.2 л.д.128-130)В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Застройка земельного участка, строительство, реконструкция здания, строения и сооружения, благоустройство территории осуществляется лишь при наличии разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических лиц, юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.
Согласно положениям части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута; разрешение на строительство; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического контроля (надзора) федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического контроля (надзора)), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса; акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
В судебном заседании установлено, что ФИО5 на праве собственности с 2019 года принадлежит земельный участок, расположенный <адрес> В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером № отражено, что земельный участок находится в зоне ОДЗ (зона общественно-деловой застройки).
Правилами землепользования и застройки городского поселения Березово, утвержденными Постановлением № 1010 от 25.07.2022 года, установлено, что минимальные отступы от границ земельного участка 5 м и 3 метра, максимальный процент застройки земельного участка - 60%.
Само здание офиса «Сибирь» было ранее выстроено ФИО6, которой было разрешено строительство здания офиса, на предоставленном в аренду земельном участке. В дальнейшем аренда земельного участка с ФИО6 была прекращена и земельный участок был выкуплен ФИО5, а объекты недвижимости, зарегистрированные за ФИО6 были выкуплены ФИО5, который на настоящий момент является собственником указанных объектов.
ФИО6 не предъявляет права собственности на спорный объект недвижимости, право собственности на спорный объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрирован, выполнялась техническая документация в виде составления технического паспорта в июне 2011 года.
В 2022 году ФИО5 подключил выстроенный объект к сетям коммуникаций – электричество, водопровод, водоотвод.
В августе 2023 года ФИО5 обратился с заявлением о разрешении на ввод в эксплуатацию спорного объекта, но получил отказ со ссылкой на отсутствие документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ – отсутствие соответствующего заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.
На основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ (не вступившего в законную силу) признано за ФИО5 право собственности на объект капитального строительства, расположенный на данном земельном участке (<данные изъяты>., которое так же ранее было выстроено ФИО6
На земельном участке находятся объекты капитального строительства – здание пекарни (<данные изъяты> здание вспомогательного назначения <данные изъяты> объекты незавершенного строительства <данные изъяты> тем самым общая застроенная площадь на земельном участке составляет <данные изъяты> кв.м и не превышает допустимого процента застройки в 60% или 50%, так как составляет порядка 42,5%
Спорный объект (офис «Сибирь») находится пределах земельного участка, не нарушает минимально допустимые отступы от границ земельного участка, составляет единый комплекс объектов недвижимости с другими объектами – пекарня, вспомогательное помещение, объекты незавершенного строительства (2), навес.
Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, отраженные в экспертном исследовании, проведенном экспертами ООО "Бюро технической инвентаризации-проектирования и кадастровых работ", согласно которым спорный объект возведен без нарушений градостроительных норм, не нарушает права и интересы иных лиц, безопасен, эксплуатация здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.
Заключение эксперта отвечает предъявляемым требованиям, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, эксперт с выездом на место произвел обследование объекта исследования, произвел подсчеты, которые описал в описательной части экспертизы, указал результаты в выводах экспертизы.
Доказательства, опровергающие выводы, указанные в экспертизе, суду не предоставлено.
В настоящем судебном заседании заключением эксперта установлено соответствие выстроенного объекта требованиям норм ПЗЗ и градостроительных норм.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., <данные изъяты>) право собственности на объект недвижимого капитального строительства: <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Березовский районный суд ХМАО-Югры в течение месяца со дня принятия решения суда.
Судья Березовского
районного суда ХМАО-Югры ______________________ ФИО1
копия верна
Судья Березовского
районного суда ХМАО-Югры ______________________ ФИО1