Решение по делу № 2-4248/2025 от 15.09.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Категория дела О признании права на реконструированную пристройку Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, Роза Г.-И.Э.-Г. обратились в суд с исковыми требованиями, уточненными на момент рассмотрения настоящего гражданского дела по существу, а именно: признать право собственности

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Анализируя указанные договоры, заключенные с истцами суд приходит к выводу, что целью заключения указанных договоров является привлечение денежных средств истцов ООО "Юг-Строй" для строительства многоквартирного дома

Резолютивная частьитоговое решение суда

Признать право собственности: на квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на <дата>, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

15.09.2025.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Беришвили Н.Г.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Г.И.Э.Г. к ООО "Юг-Строй", ФИО6 о защите прав участников долевого строительства,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Роза Г.-И.Э.-Г. обратились в суд с исковыми требованиями, уточненными на момент рассмотрения настоящего гражданского дела по существу, а именно: признать право собственности истцов на квартиры и машино-места в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию права собственности без истребования дополнительных заявлений и документов, на заявленные в уточненных исковых требованиях квартиры и машино-места в многоквартирном жилом доме.

В обоснование требований указали, что ими в период времени с 2013 г. по 2022 г. заключены возмездные договоры, поименованные как предварительные договоры с обеспечением обязательств, договоры долевого участия в строительстве, договоры о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве, по которым ООО "Юг-Срой" после окончания строительства многоквартирного жилого дома по адресу г.Сочи, <адрес> взяло на себя обязательство передать квартиры и машино-места истцам в собственность.

Истцами по всем заключенным договорам оплата произведена в полном объеме.

В связи с приостановкой строительства дома инвесторами (участниками долевого строительства) было организовано потребительское общество "Жилой комплекс Горка", истцы являются участниками данного потребительского общества, внесли денежные средства на достройку дома, что подтверждается справками о внесении целевых взносов.

Также истцами, начиная с 2020 г. заключены договоры с ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" заключены договоры возмездного оказания услуг по содержанию дома.

Истцам по поручению застройщика ООО "Управлением жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" и потребительским общество "Жилой комплекс Горка" по договорам переданы квартиры и машино-места в доме, расположенном по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Истцы сделали ремонт в указанных квартирах, оплачивают коммунальные услуги управляющей компании.

Претензий со стороны застройщика, потребительского общества, управляющей компании, иных лиц к истцам не поступало.

В результате технической инвентаризации истцам были выданы технические паспорта на квартиры и машино-места, находящиеся в их фактическом владении и пользовании с 2020 г.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2023 дело № А32-10797/2023 признано право собственности ООО "Юг-Строй" (ИНН <***>) на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>. То есть объект введен в гражданский оборот.

ООО "Юг-Строй" до настоящего времени уклоняется от постановки жилого дома по адресу г.Сочи, <адрес> на кадастровый учет, не предоставляет истцам документы для регистрации права собственности на квартиры и машино-места, чем нарушает права истцов.

Истцы указывают, что лица, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за спорные объекты недвижимости в полном объеме и длительное время владеющие данными объектами, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.

Принимая во внимание, что истцами оплата по договорам произведена в полном объеме, объект, указанный в договоре, заключенный между сторонами фактически построен согласно техническому паспорту на жилой многоквартирный дома, квартиры переданы истицам в фактическое владение и пользование, считают, что имеются правовые основания для признания за истцами права собственности на квартиры и машино-места.

Представители истцов ФИО7, ФИО8 на судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, исходя из представленных в материалы дела письменных доказательств и заявленных исковых требований.

Ответчики ООО "Юг-Строй", ФИО6 не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания, ходатайств не поступило, что не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица без самостоятельных требований администрация г.Сочи, Потребительское общество "Жилой комплекс Горка", ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "Сириус", Управление Росреестра по Краснодарскому краю, извещены, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты — в ст.12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно статьям 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Признание права, как способ защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ) в своей основе предполагает правомерность возникновения соответствующего права, в связи с чем, признание судом принадлежности права конкретному лицу как один из способов защиты гражданских прав предполагает исключение возникающих сомнений в наличии у него субъективного права, предотвращение возможных споров в отношении объекта правопритязаний, а также служит основанием для оформления вещных прав на объект правопритязаний.

В силу п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст.421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ).

Из анализа решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2023 дело № А32-10797/2023, вступившего в законную силу, судом установлено, что ООО "Юг-Строй" на праве аренды принадлежит земельный участок с кн №, площадью 2300 кв.м, с видом разрешенного использования земельного участка - "многоквартирный жилой дом", расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, представляемого для строительства (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, договором переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.01.2012, дополнительным соглашением от 15.02.2012 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, представляемого для строительства (договор аренды) № от 01.10.2007г.

Пунктом 2.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок действия договора – с момента его государственной регистрации и по 01.05.2052.

17.12.2012 Обществу выдано разрешение №RU 23309/2540 на строительство многоквартирного жилого дома (1 этап) на земельном участке с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> со следующими параметрами: площадь застройки - 1223,0 кв.м, общая площадь - 25390,5 кв.м, строительный объем - 86327,7 куб.м, количество этажей - 16, площадь земельного участка - 2300 кв.м. 17.12.2012 Обществу выдано разрешение №RU 23309/2541 на строительство многоквартирного жилого дома (2 этап), автостоянки на 63 машино-места и благоустройство на земельном участке с кн №, площадью 2300 кв.м по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г.Сочи № ООО "Юг-Строй" предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке с кн № по <адрес> в Центральном районе г.Сочи в части увеличения максимального коэффициента застройки до 62%, уменьшения максимального коэффициента озеленения до 6%, увеличения максимальной высоты здания до конька крыши до 58,2 м, уменьшения минимального отступа от границ земельного участка: по фронту <адрес> – 1,0 м; по фронту Курортного проспекта – 0 м; по стороне, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером № – 1,0 м; по стороне, прилегающей к земельным участкам с кн №, № – 0,0 м.

На принадлежащем на праве аренды земельном участке с кн № ООО "Юг-Строй" в соответствии с полученными разрешениями на строительство и постановлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства возведен объект недвижимости - многоквартирный жилой дом, в котором истцам начиная с 2020 г. в фактическое владение и пользование переданы квартиры, что подтверждается актами допуска.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом ООО "Юг-Строй" был возведен с привлечением денежных средств граждан путем заключения возмездных договоров.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (правообладатель) и ФИО1 (правопреемник) заключен предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, по условиям которого объектом прав требования по договору участия в долевом строительстве является следующее недвижимое имущество:

квартира № на плане этажа, находящуюся на 15-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40 кв.м.

Согласно п.2.1 договора цена, назначенная за передачу прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, составляет сумму 2800000 рублей.

Согласно п.3.1 договора сумма в размере 100% стоимости квартиры, то есть в размере 2800000 рублей, уплачивается до подписания основного договора.

Согласно п.3.3 договора по соглашению сторон сумма в размере 2800000 рублей ФИО1 (Правопреемник) уплатил ФИО6 (Правообладателю) до подписания сторонами настоящего договора.

В силу абз.2 п.2 ст.408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет прекращение обязательств, пока не доказано иное. Такая презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора.

В данном случае оплата стоимости квартиры произведена ФИО1 полностью до подписания договора (что согласуется с положениями п.1 ст.486 ГК). Таким образом, данное условие договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами (позиция Верховного суда РФ определение от 28.09.2021 № 305-ЭС21-8014 по делу № А40-309229/2019).

14.12.2016 между ФИО6 (правообладатель) и ФИО2 (правопреемник) заключен предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, по условиям которого объектом прав требования по договору участия в долевом строительстве является следующее недвижимое имущество:

квартира № на плане этажа, находящуюся на 17-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 125,5 кв.м, за которую согласно п.3.3 договора по соглашению сторон ФИО2 уплатил ФИО6 до подписания сторонами договора стоимость квартиры в размере 7000000 рублей, о чем ФИО6 совершена рукописная надпись в виде расписки на договоре.

15.06.2017 между ФИО2 и ФИО6 было заключено дополнительное соглашение к договору от 14.12.2016, согласно которому внесены изменения в п.1.2 Договора, а именно указано, что передаче в собственность подлежит квартира № (согласно технического паспорта домовладения), общая площадь помещения 130,8 кв.м, в том числе общей площадью 107,6 кв.м, площадь балконов 23.2 кв.м, согласно технического паспорта домовладения составленного ГУП КК "Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ" по г.Сочи по состоянию на 23.01.2017.

Договор от 14.12.2016 был дополнен п.3.4 следующего содержания: "Доплата за дополнительную площадь, которая составила 4,5 кв.м составляет сумму, равную 424000 рублей. Согласно расписке указанная сумма была уплачена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.

27.06.2013 между ФИО6 (правообладатель) и ФИО3 (правопреемник) заключен предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, по условиям которого объектом прав требования по договору участия в долевом строительстве является следующее недвижимое имущество:

Согласно п.2.1 договора цена, назначенная за передачу прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, составляет сумму 6300000 рублей.

Факт передачи истцом денежных средств за квартиру № в размере 6300000 подтверждается расписками от 27.06.2013, 01.07.2013, 04.07.2013, 08.07.2013, 11.07.2013, написанными ФИО6 на последнем листе заключенного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (правообладатель) и ФИО3 (правопреемник) заключен предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>. По условиям договора объектами прав требования по договору участия в долевом строительстве является следующее недвижимое имущество:

Согласно п.2.1 договора цена, назначенная за передачу прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома за квартиру № составляет сумма 2350000 рублей.

Факт передачи истцом денежных средств за квартиру № подтверждается расписками от 04.09.2015, 08.09.2015, написанными собственноручно ФИО6 на последнем листе заключенного договора, а также распиской о получении денежных средства от 07.102015.

К договору от 27.06.2013 заключены дополнительные соглашения от 30.11.2013, 25.10.2016, 11.07.2017, 27.12.2017.

Согласно дополнительного соглашения от 11.07.2017 в договор от 27.06.2013 внесены изменения в п.2.1, определяющий объект передачи, а именно указано, что подлежит передаче квартира № (согласно технического паспорта по состоянию на 23.01.2017), площадь квартиры – 131 кв.м, в том числе общей – 93,1 кв.м, площадь балконов 37 кв.м.

Договор долевого участия был дополнен п.3.6 следующего содержания: Доплата за дополнительную площадь, которая составила 13 кв.м (стало 131 кв.м, было 118 кв.м) составляет сумму, равную 1040000 рублей и оплачивается Участником долевого строительства Застройщику до 31.08.2017. Указанная сумма была уплачена ФИО3 в установленный срок.

К договору от 04.09.2015 были заключены дополнительные соглашения от 25.10.2016, 27.02.2017, 11.04.2017, 27.12.2017.

26.06.2013 между ФИО6, выступающего как Правообладатель, и ФИО4, выступающим как Правопреемник, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ (далее — договор уступки).

Согласно п.1.1 договора уступки ФИО6 передал ФИО4, а ФИО4 принял соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 и ООО "Юг-Строй", по которому правообладатель передает по настоящему договору долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> прав собственности на одну конкретную квартиру с номером на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 125,06 кв.м согласно проекту, расположенную на 6-ом надземном этаже указанного строящегося многоквартирного жилого дома.

Согласно п.1.4 договора уступки от 12.09.2013 стороны определили, что за переуступку Правопреемник уплатил до подписания договора Правообладателю сумму в размере 3814330 рублей.

Условия указанного договора уступки доведены до ООО "Юг-Строй", против уступки общество не возражало, о чем имеется на договоре уступки от 12.09.2013 печать общества и подпись директора ООО "Юг-Строй".

Договор уступки от 26.06.2013 прошел установленную законом государственную регистрацию 14.09.2013, номер регистрации №, о чем имеется отметка Росреестра на договоре.

Согласно условий договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО "Юг-Строй" приняло обязательства (п.2.1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства принял обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатации жилого дома.

Согласно п.3.2 договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 3751800 рублей.

Согласно п.3.3 договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ уплата цены договора производится в течение трехсот банковских дней с момента регистрации договора в Едином государственном реестре прав.

Договор Долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию 29.12.2012, номер регистрации №.

25.03.2013 ООО "Юг-Строй" выдало справку №, согласно которой оплата суммы долевого участия в строительстве по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ оплачена первым участником договора долевого участия в полном объеме и в установленные сроки. Указанная справка была представлена в регистрирующий орган при регистрации договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная справка никем из участников сделки оспорена не была, её действительность участниками сделки и регистрирующим органом предполагалась, претензий по оплате договора долевого участия с 2013 года, то есть на протяжении 12 лет, ни одна из сторон не заявила.

Также, 23.05.2017 к договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение, которым в п.2.1 были внесены изменения в части описания квартиры, подлежащей передаче, а именно: подлежит передачи квартир № (согласно технического паспорта домовладения), общей площадью включая помещения вспомогательного назначения 129,2 кв.м, в том числе общей площадью 105,1 кв.м, площадь балконов (лоджий) 24,1 кв.м (согласно технического паспорта домовладения). Технический паспорт домовладения составлен филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ" по г.Сочи по состоянию на 23.01.2017.

В п.2.3 договора долевого участия внесены изменения в срок сдачи объекта, определив его как 4 квартал 2017 г.

Также договор был дополнен п.3.6, согласно которому доплата за дополнительную площадь, которая составила 4,14 кв.м составляет сумму 331200 рублей и оплачивается участником долевого строительства Застройщику в течение 3 рабочих дней с момента подписания сторонами дополнительного соглашения. На дополнительном соглашении имеется расписка директора ООО "Юг-Строй" о получении им 23.05.2017 денежной сумы в размере 331200 рублей.

Указанное дополнительное соглашение на государственную регистрацию застройщиком предоставлено не было.

26.06.2013 между ФИО6, выступающего как Правообладатель, и ФИО4, выступающим как Правопреемник, были заключены договоры о передаче прав и обязанностей по Договорам долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (далее — договоры уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п.1.1 договоров уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал ФИО4, а ФИО4 принял соответствующие права и обязанности в полном объеме по договорам долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО6 и ООО "Юг-Строй", по которым правообладатель передает по настоящим договорам долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> прав собственности на конкретные машино-места: с номером на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 18 кв.м согласно проекту, расположенную на 2-ом подземном этаже и с номером на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 18 кв.м согласно проекту, расположенную на 2-ом подземном этаже указанного строящегося многоквартирного жилого дома.

Согласно п.1.4 договора уступки прав стороны определили, что за переуступку Правопреемник уплатил до подписания договоров Правообладателю сумму в размере 100000 рублей по каждому договору.

Условия указанных договоров уступки доведены до ООО "Юг-Строй", против уступки общество не возражало, о чем имеется на договорах уступки от 16.10.2013 печать общества и подпись директора ООО "Юг-Строй".

Договор уступки прав от 26.06.2013 по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ прошел установленную законом государственную регистрацию14.09.2013, номер регистрации №, о чем имеется отметка Росреестра на договоре.

Договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ прошел установленную законом государственную регистрацию14.09.2013, номер регистрации №, о чем имеется отметка Росреестра на договоре.

Согласно условий договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса №, № застройщик ООО "Юг-Строй" приняло обязательства (п.2.1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать машином-место участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства принял обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять машино-место при наличии разрешения на ввод в эксплуатации жилого дома.

Согласно п.2.2 договора срок передачи машино-места участнику долевого строительства — декабрь 2013 г.

Согласно п.3.2 договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса №, № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 100000 рублей.

Согласно п.3.3 договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса №, № от ДД.ММ.ГГГГ уплата цены договора производится в течение трехсот банковских дней с момента регистрации договора в Едином государственном реестре прав.

Договоры Долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса №, № от ДД.ММ.ГГГГ прошли государственную регистрацию 29.12.2012.

25.06.2013 ООО "Юг-Строй" выдало справки №, №, согласно которых оплата по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № № от ДД.ММ.ГГГГ сумма долевого участия в строительстве оплачена первым участником договора долевого участия в полном объеме и в установленные сроки. Указанные справки были представлены в регистрирующий орган при регистрации договоров уступки от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные справки никем из участников сделки оспорены не были, их действительность участниками сделки и регистрирующим органом предполагалась, претензий по оплате договора долевого участия с 2013 г., то есть на протяжении 12 лет, ни одна из сторон не заявила.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО9 заключили договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1 указанного договора ФИО9 передала ФИО5 права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ для дальнейшего приобретения им права собственности на одну конкретную квартиру с номером на поэтажном плане №, ориентировочной площадью 125,34 кв.м (включая площадь лоджии, балкона), находящуюся на 5 (пятом) надземном этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу г.Сочи, <адрес>.

Согласно п.7 договора о передаче прав и обязанностей за уступленное право требования ФИО5 уплатил ФИО9 сумму в размере 3822870 рублей до подписания договора. Финансовых претензий у сторон друг к другу нет. Факт полного расчета между сторонами подтверждается распиской от 19.10.2012.

В связи с имеющимися арестами государственная регистрация договора о передаче прав не производилась.

ФИО10 получила права по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключив 26.03.2013 договор о передаче прав и обязанностей с ФИО6

Договор о передаче прав и обязанностей от 26.03.2013 по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Договор заключен с согласия ООО "Юг-Строй", что подтверждается печатью общества.

Согласно п.1.4 договора о передаче прав и обязанностей от 26.03.2013 по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ расчёт между цедентом и цессионарием произведен полностью.

ФИО6 приобрел право требование вышеуказанной квартиры заключив 21.12.2012 договор № долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса с ООО "Юг-Строй", который зарегистрирован 29.12.2012, запись регистрации №.

В подтверждение оплаты по договору долевого участия ООО "Юг-Строй" 26.03.2013 была выдана справка №, согласно которой оплата по договору № долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса с ООО "Юг-Строй" от 21.12.2012 произведена в полном объеме.

24.06.2022 Роза Г.-И.Э.-Г. заключила с ФИО11 договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1 указанного договора в полном объеме приняла права и обязанности по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса №, заключенного с застройщиком ООО "Юг-Строй" 21.12.2012.

Согласно п.1.5 договора о передаче прав и обязанностей от 24.06.2022 расчет между ней и цедентом произведен полностью до подписания договора, стороны претензий друг к другу не имеют. В силу п.4.1 договора уступки прав требования от 24.06.2022 договор вступает в силу с момента его подписания, то есть с момента оплаты по договору.

Указанный договор был передан в Росреестр для государственной регистрации, государственная регистрация приостановлена в связи с имеющимися арестами, что подтверждается уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ.

Первоначально, 21.12.2012 ООО "Юг-Строй" заключило договор долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № с ФИО6

Договор долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Юг-строй" и ФИО6 прошел государственную регистрацию 29.12.2012, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 уступил права и обязанности по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, договор о передаче прав и обязанностей прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, расчет по договору уступки произведен полностью.

Согласно п.2.1 Договора долевого участия в строительстве объектом долевого участия является квартира, ориентировочной площадью 59,02 кв.м, расположенная на 7 надземном этаже, номер квартиры на поэтажном плане 004, адрес: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 произвел оплату по договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от 21.1.22012 в полом объеме и установленные сроки.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается исполнение обязательств участником долевого строительства оплаты по договору долевого участия в полном объеме.

Заключение договоров в виде предварительных договоров с обеспечением обязательств носило массовый характер.

В силу п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из анализа представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Юг-Строй" суд установил, что с 15.05.2013 по настоящее время ФИО6 является единственным участником ООО "Юг-Строй", владеет 100% долей уставного капитала Общества, с 27.02.2013 по настоящее время ФИО6 является директором ООО "Юг-Строй". Таким образом, на момент заключения сделок с истцами ФИО6 полностью контролировал деятельность застройщика ООО "Юг-Строй".

В силу пп.1 п.3 ст.40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" "Единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки".

Полномочия общего собрания участников общества, которые, в случае если 100% долей в уставном капитале общества принадлежат одному лицу, осуществляет единственный участник общества, регламентированы ст.33 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", при этом статьями 45 и 46 указанного федерального закона к компетенции единственного участника общества отнесено одобрение сделок общества, включая крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

По состоянию на момент рассмотрения дела ФИО6 сохраняет права на 100% долей в уставном капитале ответчика.

Суд установил, что сделки истцами были заключены в официальном офисе организации застройщика (ответчика), полномочия подписанта со стороны ООО "Юг-Строй" явствовали из обстановки, а способ фиксации получения оплаты был идентичный с тем, как принималась оплата от иных участников строительства, включая тех, чьи договоры прошли государственную регистрацию как договоры долевого участия.

"Гражданин как экономически слабая сторона в этих правоотношениях нуждается в особой защите своих прав" - Постановление Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 28-П "По делу о проверке конституционности п.1 ст.836 ГК РФ в связи с жалобами граждан ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО17".

Учитывая изложенное, суд полагает имеющим место прикрытие заключенными ФИО6 с истцами предварительными договорами с условием об обеспечении исполнения обязательств заключение в действительности аналогичных договоров с истцами от имени и в интересах ответчика ООО "Юг-Строй".

В ходе рассмотрения дела судом установлено и не оспаривается сторонами, что денежные средства истцами за приобретенные квартиры уплачены в полном объеме и в установленные договорами сроки, с 2013 г. ни одна из сторон договоров факт оплаты не оспаривала. А доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ч.1 ст.4, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Судом установлено, что 19.10.2015 ФИО5 и ФИО9 заключили договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от 21.12.2012.

Также 24.06.2022 Роза Г.-И.Э.-Г. заключила с ФИО11 договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные договоры были сданы на государственную регистрацию, которая по независящим от истцов причинам была приостановлена.

Из письменных пояснений ФИО9 видно, что ФИО9 считает сделку от 19.10.2015 совершенной в полном объеме, документы на квартиру переданы ФИО18, расчет по сделке произведен в полном объеме, правопритязаний на квартиру ФИО9 не имеет.

Из письменных пояснений ФИО11 видно, что ФИО11 считает договор о передаче прав и обязанностей, заключенный с Розой Г.-И.Э.-Г. фактически исполненным, правопритязаний на квартиру не имеет.

При указанных обстоятельствах суд считает установленным факт, что участник договора долевого участия в строительстве и договоров по передаче прав и обязанностей по предыдущим договорам исполнили свои обязательства надлежащим образом.

В таком частном случае у последнего правообладателя возникает право требования передачи ему недвижимого имущества при указанных обстоятельствах.

Указанная правовая позиция коррелирует с правовой позицией высших судов – Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" - правила гражданского оборота о государственной регистрации не должны истолковываться так, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон исполненной сделки.

Не смотря на то, что договоры о передаче прав и обязанностей по договорам от 21.12.2012 долевого участия в строительстве, заключенные ФИО5, Розой Г.-И.Э.-Г. в установленном порядке не прошли регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, однако истцы свои обязательства по оплате цедентам принятых на себя прав и обязанностей по договорам цессии исполнили в полном объеме, что позволяет говорить об их добросовестности и наличии у ФИО5, Розы Г.-И.Э.-Г. права требования выполнения от застройщика условий договоров по передаче недвижимого имущества в собственность.

Анализируя фактически сложившиеся отношения между ООО "Юг-Строй" и истцами суд приходит к выводу, что своими последовательными фактическими действиями ООО "Юг-Строй" подтвердило действительность заключенных с истцами договоров в отношении спорного имущества, а также фактически исполнило вышеуказанные договоры, заключенные с истцами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что для достройки многоквартирного жилого дома по <адрес> в г.Сочи правообладателями квартир было организовано потребительское общество "Жилой комплекс Горка", которое утвердило целевую программу по достройке дома.

Согласно представленным в материалы дела договорам о целевом взносе истцы являются членами потребительского общества "Жилой комплекс Горка", согласно платежным документам ими внесены дополнительные денежные средства в качестве целевых взносов на достройку дома.

Судом установлено, что подтверждаются доводы истцов о том, что все спорные помещения фактически переданы истцам в пользование, они пользуются помещениями длительное время, около 5 лет, сделали с ведома застройщика ремонты, используют квартиры для проживания.

Из материалов дела следует, что 01.09.2020 и 01.10.2021 управляющей компанией ООО "УЖКС Сириус" по поручению застройщика подписаны акты передачи ФИО1 квартиры № (№) (ДД.ММ.ГГГГ) и машино-место № (01.10.2021) и заключены договоры №, № возмездного оказания услуг.

31 декабря 2020 года управляющей компанией ООО "УЖКС Сириус" по поручению застройщика подписаны акты передачи ФИО2 на квартиру № (№) и заключен договор №, возмездного оказания услуг.

01.03.2021 управляющей компанией ООО "УЖКС Сириус" по поручению застройщика подписаны акты передачи ФИО3 на квартиры № (№) и № (№) и заключены договоры №, № возмездного оказания услуг.

27.09.2020 управляющей компанией ООО "УЖКС Сириус" по поручению застройщика подписаны акты передачи ФИО4 на квартиру № и заключен договор № возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры заключены ФИО4 в отношении машиномест.

01.09.2020 по поручению застройщика ООО "Управлением жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" и потребительским общество "Жилой комплекс Горка" ФИО19 передана квартира с номером на поэтажном плане №, расположенная на 5 надземном этаже, заключен договор возмездного оказания услуг.

01.07.2022 по поручению застройщика ООО "Управлением жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" и потребительским общество "Жилой комплекс Горка" передана Розе Г.-И.Э.-Г. передана квартира №, расположенная на 7 надземном этаже, площадью 61,6 кв.м, заключен договор возмездного оказания услуг.

Из анализа договоров возмездного оказания услуг следует, что согласно п.7.1 договора Исполнитель (ООО "Управлением жилищно-коммунальными системами "СИРИУС"), действуя по поручению Застройщика (ООО "Юг-Строй"), предоставляет Заказчику допуск в Помещения в многоквартирном доме. При этом стороны договора составляют акт допуска в помещение либо мотивированный акт об отказе в допуске в помещение.

Основанием для допуска в помещение являются документы, в соответствии с которым лицо владеет данным помещением на законных основаниях (договор долевого участия, предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств и другие, согласованные с ООО "Юг-Строй") (п.7.2).

Допуск в помещение предоставляется исключительно лицам, являющимся членами Потребительского общества "Жилой комплекс "Горка" и не имеющие задолженность за оплату членских взносов (п.7.3).

Таким образом, достоверно установлено, что истцы вселились в жилые помещения многоквартирного дома по адресу г.Сочи, <адрес> на законных основаниях, с момента вселения несут бремя содержания квартир и общедомового имущества.

При этом ни ООО "Юг-Строй", ни иные лица более 5 лет такое владение истцами спорными жилыми помещениями и машино-местами не оспаривают, то есть фактически одобряют такое положение дел.

Согласно техническому паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на 18.05.2023, инвентарный номер дела 55542, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи жилые помещения и машино-места в доме прошли технический учет.

Истцам управляющей компанией выданы технические паспорта на спорные объекты недвижимости.

Согласно справок, выданным истцам, в результате технической инвентаризации квартирам и машино-местам присвоены иные номера, чем указаны в договорах. Идентичность объектов, указанных в договорах выданным техпаспортам, подтверждаются представленными в материалы дела справками, выданными управляющей компанией.

Установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2023 дело № А32-10797/2023 признано право собственности ООО "Юг-Строй" (ИНН <***>) на многоквартирный жилой дом, вид объекта недвижимости – здание, назначение – многоквартирный дом, общая площадь здания – 28433,0 кв. м, количество этажей – 18, кроме того подвал, цокольный этаж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>. То есть объект введен в гражданский оборот. Решение вступило в законную силу. Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект.

Согласно позиции Верховного суда РФ в таком случае считается, что фактически объект долевого строительства считается введенным в эксплуатацию вследствие наличия в арбитражном решении на указание проведения экспертизы, которая подтвердила соответствие объекта норма градостроительного, земельного законодательства, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации данного объекта.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст.218 ГК РФ).

В силу положений ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При этом суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные ст.431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию (абз.1 п.43, п.46 постановления № 49).

При этом суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, о чем указано в п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ".

Исходя из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, свобода сторон спора в самостоятельном определении предмета договора и его условий не исключает обязанность суда правильно квалифицировать возникшие между ними правоотношения, обеспечить правильное истолкование условий договора с учетом предмета, цели договора, прав и обязанностей сторон, и принимая во внимание все соответствующие обстоятельства.

Осуществляя толкование условий договора, суд устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путём выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2 этой же статьи Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных ч.2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведённых выше положений закона следует, что сделка, совершённая с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Из анализа представленных истцами договоров следует что, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определённой квартире в строящемся многоквартирном доме, об их стоимости, о предварительном внесении истцами денежной суммы в размере стоимости квартиры, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры (пункты 1.1, 2.3, 2.4 договоров).

При таких обстоятельствах природа заключённых между истцами и ответчиком договоров была направлена на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Нарушение такого порядка, исходя из приведённых выше положений ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

В п.14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что в случае уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию объекта, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на объекты в доме.

Кроме того, в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции Северо-Кавказского округа от 03.04.2025 по делу № А32-10797/2023 по иску ООО "Юг-строй" к администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольную постройку указано: "спорный многоквартирный жилой дом (г.Сочи, <адрес>), возведен в результате реализации инвестиционного проекта, участниками которого являлись общество в качестве застройщика с одной стороны и иные лица – участники долевого строительства, в качестве соинвесторов, с другой. Результатом реализации указанного инвестиционного проекта явилась передача участникам долевого строительства квартир, и одновременно, получение застройщиком прибыли от реализации такого проекта.

В данном случае строительство осуществлялось именно с целью введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с последующей передачей застройщиком квартир инвесторам, этим была обусловлена и необходимость признания права собственности за застройщиком на возведенный многоквартирный жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями в судебном порядке, принимая во внимание, что наличие отклонений от параметров разрешенного строительства в части строительства полноценного семнадцатого этажа вместо технического этажа не позволяло застройщику получить разрешение на ввод в эксплуатацию указанного дома, а также не позволило участникам строительства произвести регистрацию права собственности на квартиры, даже в случае их фактической передачи."

Таким образом, цель заключения договоров по данному жилому дому уже установлена вступившими в силу судебными актами. В них же установлено, что объекты долевого строительства уже фактически переданы участникам долевого строительства.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о добросовестности приобретателей, а также подтверждает, что спорные объекты долевого участия были построены за счет первоначально внесенных средств истцов, а также дополнительных денег, предоставленных истцами на достройку как членами потребительского общества и в соответствии с дополнительными соглашениями к договорам.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в ст.12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в п.59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи.

Согласно ст.224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Из представленных истцами документов следует, что истцы полностью внесли плату за строительство квартир, жилой дом как объект недвижимости существует, введен в эксплуатацию, дом возводился на основании надлежащего разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном для строительства многоквартирного жилого дома, застройщик возвел объект, который имеет индивидуально-определенные характеристики, в том числе и квартиры истцов, закрепленные органом, осуществляющим технический учет, имеется техпаспорт на дом и на квартиры, содержащий техническую и иную информацию о жилых и нежилых помещениях, которая связана с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, право на дом признано за застройщиком, спора о фактической передаче созданных помещений и владении ими нет (подписаны акты приема-передачи имущества), помещения находятся в фактическом владении истцов, истцы оплачивают коммунальные платежи.

Застройщик длительное время после ввода дома в гражданский оборот уклоняется от исполнения свои обязательств перед истцами.

В связи с допущенными застройщиком нарушениями при оформлении договоров по привлечению денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома и допущенных нарушениях при строительстве дома истцы лишены возможности оформить свои прав на квартиры во внесудебном порядке.

Принимая решение суд учитывает, что отсутствие права собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме сопряжено с повышенным риском возникновения неблагоприятных последствий, связанных с ростом социальной напряженности на территории муниципального образования, обусловленного значительным ухудшением жилищных условий населения, включая несовершеннолетних детей и представителей социально-незащищенных слоев общества.

Отказ в иске о признании права собственности неизбежно повлечет неопределенность правовой судьбы спорного объекта, затруднит его использование по функциональному назначению. Указанные обстоятельства не соответствуют принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

В настоящее время истцы не зарегистрировали право собственности на объекты недвижимости, а именно квартиры и машино-места в многоквартирном жилом доме по адресу г.Сочи, <адрес>.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище.

Согласно Конституции РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления гражданами права на жилище.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч.1 ст.68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Ответчиками не представлено допустимых, достоверных доказательств опровергающих доводы истцов, при таких обстоятельствах суд основывает выводы на совокупном анализе представленных в дело доказательствах и доводах истцов, которые не опровергнуты в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах суд вправе обосновать свои выводы объяснениями истцов.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать право собственности:

на квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 39,6 кв.м, расположенной на 15 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный №) - за ФИО1, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 110,3 кв.м, расположенную на 17 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный №) - за ФИО2, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 39,5 кв.м, расположенную на 15 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный №) - за ФИО3, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 101,9 кв.м, расположенную на 17 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>, (строительный №-А) - за ФИО3, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 107,6 кв.м, расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, <адрес> - за ФИО4, <данные изъяты>;

машино-место №, площадью 19,4 кв.м, расположенное на - 2 подвальном этаже и машино-место №, площадью 19,8 кв.м, расположенное на - 2 подвальном этаже, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу г.Сочи, <адрес> (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи) - за ФИО4, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 106,6 кв.м, расположенную на 5 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> — за ФИО5, <данные изъяты> ;

на квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 50,4 кв.м, расположенную на 07 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> – за Розой Г.И.Э.Г., <данные изъяты>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию права собственности без истребования дополнительных заявлений и документов, на помещения в многоквартирном доме, литер А, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а именно:

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 39,5 кв.м, расположенную на 15 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный №) - за ФИО3, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 101,9 кв.м, расположенную на 17 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес>, (строительный №) - за ФИО3, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 107,6 кв.м, расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, <адрес> - за ФИО4, <данные изъяты>;

квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 106,6 кв.м, расположенную на 5 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> — за ФИО5, <данные изъяты> ;

на квартиру № (согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер дела №, изготовленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи), общей площадью 50,4 кв.м, расположенную на 07 этаже жилого дома, расположенного по адресу г.Сочи, Центральный район, <адрес> – за Розой Г.И.Э.Г., <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26.09.2025.

Председательствующий

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →