РЕШЕНИЕ Дело № 2-8325/2023

Именем Российской Федерации

21.09.2023 город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина

при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СК Ай Кью Девелопмент» (далее – истец) к ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 135 850 рублей задолженности по договору, 20 275 рублей 61 копейка пени за период с <дата изъята> и по <дата изъята> и по день фактического исполнения обязательства, 30 000 рублей расходов по оплате услуг представителя, 4 923 рубля расходов по уплате государственной пошлины, 37 рублей 50 копеек расходов по направлению почтовой корреспонденции,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований указывается, что <дата изъята> между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес изъят>, в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером <номер изъят> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м на 8 этаже указанного строящегося жилого дома, а участник долевого строительства обязался оплатить цену договора в размере 5 077 150 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м площади квартиры, равной 65 000 рублей, пунктом 4.8 договора было предусмотрено условие, согласно которому фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органом технической инвентаризации и в случае увеличения площади квартиры по сравнению с указанной в договоре и в техническом паспорте более чем на 1 кв. м участник долевого строительства в течение 10 календарных дней с момента получения соответствующего сообщения от застройщика об изменении площади квартиры, но в любом случае до момента подписания акта приема-передачи квартиры производит с застройщиком соответствующий расчет исходя из базовой цены одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения договора.

<дата изъята> квартира была передана истцом ответчику по акту приема-передачи, в котором зафиксировано увеличение площади квартиры на 2,09 кв. м до 80,2 кв. м.

В этот же день, то есть <дата изъята> между сторонами по делу заключено дополнительное соглашение в связи с изменением площади квартиры на 2,09 кв. м до 80,2 кв. м, в котором стороны с учетом отмеченного увеличения площади квартиры определили ее стоимость в размере 5 213 000 рублей, то есть на 135 850 рублей больше ранее установленной. Согласно пункту 5 дополнительного соглашения ответчик обязался уплатить истцу указанную разницу в стоимости в срок до <дата изъята>, однако взятого на себя обязательства не исполнил, в связи с чем на указанную сумму задолженности подлежат начислению пени по части 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).

В судебное заседание стороны не явились, представитель истца просит рассмотреть дело в его отсутствие, ответчику направлялось судебное извещение с указанием времени и места судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд, руководствуясь при разрешении данного дела нижеуказанными нормами закона, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что <дата изъята> между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <адрес изъят>, в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером <номер изъят> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м на 8 этаже указанного строящегося жилого дома, а участник долевого строительства обязался оплатить цену договора в размере 5 077 150 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м площади квартиры, равной 65 000 рублей, пунктом 4.8 договора было предусмотрено условие, согласно которому фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органом технической инвентаризации и в случае увеличения площади квартиры по сравнению с указанной в договоре и в техническом паспорте более чем на 1 кв. м участник долевого строительства в течение 10 календарных дней с момента получения соответствующего сообщения от застройщика об изменении площади квартиры, но в любом случае до момента подписания акта приема-передачи квартиры производит с застройщиком соответствующий расчет исходя из базовой цены одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения договора.

<дата изъята> квартира была передана истцом ответчику по акту приема-передачи, в котором зафиксировано увеличение площади квартиры на 2,09 кв. м до 80,2 кв. м.

В этот же день, то есть <дата изъята>, между сторонами по делу заключено дополнительное соглашение в связи с изменением площади квартиры на 2,09 кв. м до 80,2 кв. м, в котором стороны с учетом отмеченного увеличения площади квартиры определили ее стоимость в размере 5 213 000 рублей, то есть на 135 850 рублей больше ранее установленной. Согласно пункту 5 дополнительного соглашения ответчик обязался уплатить истцу указанную разницу в стоимости в срок до <дата изъята>.

Сведений о том, что ответчик выплатил денежные средства в счет покрытия образовавшейся разницы в площади квартиры, не имеется.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Норма части 4 статьи 4 того же Федерального закона предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно статье 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (часть 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Исходя из установленных судом условий заключенного упомянутого выше договора долевого участия в строительстве, предусматривающего условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, и приведенных выше норм статей ГК РФ, Федерального закона N 214-ФЗ, а также принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору и дополнительному соглашению, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию требуемая истцом разница в размере 135 850 рублей (80,2 - 78,11 кв. м х 65 000 рублей) между ценой объекта долевого строительства, определенной при заключении договора, и ценой этого же объекта, определенной по результатам передачи этого объекта участнику долевого строительства.

Часть 6 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик не исполнил вытекающее из пункта 4.8 договора долевого участия в строительстве обязательство по оплате указанной разницы, суд приходит к выводу, что ответчик, начиная с <дата изъята> неправомерно просрочил уплату требуемой истцом суммы и на эту сумму подлежат начислению неустойка, расчет размера которой представлен истцом и который суд находит правильным, в связи с чем указанная в расчете сумма также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Оснований для взыскания в настоящее время этой неустойки - как требует сторона истца «по день фактического исполнения обязательства ответчиком» - суд не усматривает ввиду невозможности определения периода начисления этой неустойки и соответственно ее размера вследствие неизвестности суду дня исполнения обязательства, при том, что в силу положений части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту. Отмеченное не лишает сторону истца права требовать взыскания этой неустойки после определения периода неисполнения ответчиком этого обязательства и соответственно установления судом свершившегося факта нарушения подлежащего судебной защите права истца.

В силу положений части 1 статьи 88, абзаца девятого статьи 94 и части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы последнего по уплате государственной пошлины и расходы по направлению почтовой корреспонденции.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца требуемых последним расходов по оплате услуг представителя суд не усматривает вследствие отсутствия представленных истцом доказательств, свидетельствующих о том, что подписавшая и предъявившая в суд рассматриваемое исковое заявление ФИО2 является работником ООО ДиВиЭм групп», которому истцом были перечислены денежные средства за оказание юридических услуг по настоящему спору.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <номер изъят>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СК Ай Кью Девелопмент» (ИНН <***>) 135 850 рублей задолженности, 20 275 рублей 61 копейка неустойки за период с <дата изъята> и по <дата изъята>, 4 923 рубля расходов по уплате государственной пошлины и 37 рублей 50 копеек расходов по направлению почтовой корреспонденции.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья А.Ф. Сунгатуллин

Решение в окончательной форме принято 28.09.2023.