№ 2-2654/2025
37RS0005-01-2025-003413-66
Мотивированное решение составлено 30 октября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 октября 2025 года п. Лежнево
Ивановский районный суд Ивановской области в составе
председательствующего судьи Фищук Н.В.,
при ведении протокола помощником судьи Агафоновой Н.В.,
с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в Ивановском районном суде Ивановской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.о. Кохма о признании права собственности на гараж,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Кохма о признании права собственности на реконструированный гараж. Требования мотивированы тем, что 7 мая 1991 года решением № 149 Президиума Кохомского городского Совета народных депутатов истцу был выделен земельный участок под строительство хозяйственного сарая 1,8 х 3,0 м в районе застройки гаражей на ул.Машиностроительная. На основании данного решения ФИО2 было выдано разрешение на строительство построек на отведенном земельном участке. В 1991 году истец построила на отведенном земельном участке кирпичный сарай, который значится как бокс Г-13 в районе ул. Машиностроительная. Позднее она стала использовать данную постройку под гараж для личного транспорта. 7 июня 2006 года истец приобрела у ФИО3 хозяйственный сарай, площадью 12,54 кв.м в г. Кохма в районе ул. Машиностроительная, расположенный по соседству с её постройкой, после чего объединила гараж и сарай. ФИО3 скончалась в 2008 году, её супруг ФИО4 подтверждает факт приобретения истцом сарая у его супруги, претензий по данному факту не имеет. В 2025 году истец решила зарегистрировать своё право на данное имущество. При выходе на место представителя ППК «Роскадастр» была выявлена перепланировка, которая заключается в объединении сарая 37 и гаража 39. В настоящее время согласно техническому плану здания площадь гаража, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, г.о. Кохма, <адрес>, в районе <адрес>, <адрес>, составляет 25,7 кв.м. В МФЦ истцу было отказано в приеме документов. На основании изложенного истец просит признать за собой право собственности на гараж, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, г.о.Кохма, <адрес>, в районе <адрес>, <адрес>, площадью 25,7 кв.м.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, реализовала право на участие в деле через представителя.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г.о. Кохма, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, Управление Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
ФИО4 направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что против удовлетворения иска не возражает.
В соответствии с частями 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно архивной справке ГБУ Ивановской области «Государственный архив Ивановской области» от 15 сентября 2025 года решением Президиума Кохомского городского Совета народных депутатов от 7 мая 1991 года № 149 постановлено выделить гражданам земельные участки под строительство хозяйственных сараев размером 1,8 х 3,0 м в районе застройки гаражей на <адрес>. В прилагаемом списке граждан значится ФИО2 (номер 8) и ФИО3 (под номером 7).
Главным архитектором района ФИО2 выдано разрешение на отвод земельного участка под строительство хоз.сарая размером 2 х 3 м (стройматериал – силикатный кирпич, металлические ворота).
Из представленных истцом квитанций следует, что в 1991 году она уплачивала налог за земельный участок и за постройку.
Согласно расписке ФИО3 от 7 июня 2006 года она получила от ФИО2 6000 руб. за хозяйственный сарай площадью 12,54 кв.м в <адрес>.
22 октября 2008 года ФИО3 скончалась.
Из материалов наследственного дела к её имуществу следует, что единственным наследником, принявшим наследство, является супруг ФИО4
В своем заявлении в суд третье лицо ФИО4 не оспаривал право ФИО2 на хоз.сарай, проданный его супругой ФИО3 в 2006 году.
Как следует из технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 по заданию ФИО2, на земельном участке в кадастровом квартале № по адресу: РФ, <адрес>, г.о.Кохма, <адрес>, в районе <адрес>, <адрес> расположено нежилое здание, назначение: гараж, количество этажей: 1, стены кирпичные, год завершения строительства 1991, площадь объекта 25,7 кв.м.
Согласно справке начальника производственного отдела № 1 ППК «Роскадастр» по Ивановской области от 10 сентября 2025 года при выходе на место для определения местоположения гаража было выявлено, что ряд гаражей Г-13 является двусторонним. Ворота данного бокса являются пятнадцатыми слева и двадцать вторыми справа. В ходе выполнения работ выявлена перепланировка, которая заключается в объединении хоз.сарая 37 и гаража 39. По данным инвентарного дела № 61Г/051 по адресу: <адрес> в районе <адрес> расположен гараж, права на который не зарегистрированы.
В соответствии с представленным истцом актом экспертного исследования № 060/2025, выполненным специалистом инженером-строителем ФИО6, нежилое здание по адресу: РФ, <адрес>, в районе <адрес>, <адрес> является объектом капитального строительства. Данный объект не соответствует градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки г.о. Кохма: «Размещение в территориальной зоне Ж-4 объекта недвижимости с видом использования, не предусмотренным градостроительным регламентом данной зоны «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)». В соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4 одним из видов вспомогательного использования земельных участков в данной зоне является хранение автотранспорта, имеющим код 2.7.1 и следующее описание: «Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9». Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков вид использования земельного участка с кодом 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд» имеет следующее описание: «Размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации». Исследуемый гараж является пристроенным к группе аналогичных гаражей и имеет с ними общую стену. По своему объемно-планировочному решению гараж соответствует как виду 2.7.1, так и виду 2.7.2. По функциональному назначению, указанному в техническом плане: «Для собственных нужд», - гараж соответствует виду 2.7.2. Устранение данного несоответствия проведением мероприятий технического характера невозможно и в соответствии с ч. 1 ст. 6.4 Правил землепользования и застройки г.о. Кохма не требуется. В заключении специалист также отмечает, что размещение гаражей на исследуемой территории является исторически сложившимся. В соответствии с техническим планом данный гараж был возведен в 1991 году. Исследованием исторических спутниковых снимков с использованием программного обеспечения «GoogleEarthPro» установлено, что гаражи на данной территории существовали как минимум с апреля 2009 года. Первая редакция Правил землепользования и застройки г.о. Кохма была введена в действие с 29.12.2008, и на момент строительства гаражей градостроительный регламент отсутствовал. Выявленное несоответствие нежилого здания угрозу жизни и здоровья граждан не создает.
Оценивая изложенное, суд руководствуется следующими положениями законодательства.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3).
Из установленных обстоятельств дела следует, что ФИО2 в 1991 году возвела гараж (хоз.сарай) на предоставленном ей для этих целей земельном участке, получив разрешение на строительство. Соответственно, у нее возникло право личной собственности на данную постройку. Данное право является ранее возникшим и признается действительным и при отсутствии регистрации в ЕГРН (ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Аналогично - с хозяйственной постройкой ФИО3
На момент, когда ФИО3 решила распорядиться принадлежащим ей строением, уже действовал Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», из положений которых следовало, что ФИО3 должна была перед продажей имущества поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать свое право (ч. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ). Однако этого не было сделано, что препятствует установлению факта перехода права собственности на сарай от ФИО3 к ФИО2 на основании договора купли-продажи.
Однако ФИО2 объединила свой гараж с расположенной по соседству хоз.постройкой ФИО3, то есть фактически своими действиями по реконструкции объектов недвижимости открыто заявила свои права на хоз.постройку ФИО3 и с 2006 года (то есть более 15 лет) непрерывно и добросовестно владеет реконструированным объектом как своим собственным. Её права на данный объект никто, в том числе правопреемник ФИО3 не оспаривает.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п. 2).
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности
В соответствии с ч. 5 ст. 6.3 Правил землепользования и застройки городского округа Кохма, утв. решением Совета городского округа Кохма от 29.12.2008 № 97 в действующей редакции от 29.04.2025, объекты недвижимости, существующие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, или до вступления в силу изменений в Правила, являются несоответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты:
- имеют вид (виды) использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
- имеют вид (виды) использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в санитарно-защитных зонах и водоохранных зонах, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов согласно Правилам;
- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных Правилами применительно к соответствующим зонам.
Согласно ч. 1 ст. 6.4 Правил объекты недвижимости, указанные в статье 6.3 Правил, а также ставшие несоответствующими градостроительным регламентам после внесения изменений и (или) дополнений в Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с Правилами. Исключение составляют те несоответствующие одновременно Правилам и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды.
Спорный реконструированный объект не соответствует градостроительному плану, но не представляет опасности для жизни и здоровья людей, не опасен для окружающей среды, что подтверждается актом экспертного исследования инженера-строителя ФИО6
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
На основании ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В частности, не требуется получать разрешение на строительство при реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (ч. 17).
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. настоящей статьи (п. 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
Таким образом, истцом доказан факт добросовестного, открытого и непрерывного владения реконструированным объектом – <адрес> на <адрес> на протяжении более 15 лет; объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представляет опасности для окружающей среды; размещен в ряду других гаражей, что является исторически сложившимся как минимум с апреля 2009 года, - то есть может быть введен в гражданский оборот как объект недвижимости с регистрацией на него прав истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 24 08 № выдан ДД.ММ.ГГГГ отделением УФМС России по <адрес> в Ивановском муниципальном районе, право собственности на гараж, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, г.о. Кохма, <адрес>, в районе <адрес>, гараж <адрес>, площадью 25,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Фищук