Решение по делу № 2-1-927/2025 от 17.12.2025 - о признании недействительным выдела земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на земельный участок и оспаривании договоров аренды и субаренды.

дело (УИД) № 57RS0014-01-2025-001155-43

производство № 2-1-927/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2025 года г. Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» по доверенности ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, общества с ограниченной ответственностью «Родная Земля» по доверенности ФИО8,

представителя ответчиков ФИО7, ФИО9 по доверенности ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО6 и обществу с ограниченной ответственностью «Родная Земля» о признании недействительным выдела земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на земельный участок и оспаривании договоров аренды и субаренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» (далее по тексту ООО «Брянская мясная компания») обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО9 о признании недействительным выдела земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на земельный участок.

В обосновании искового заявления указано, что ООО «Брянская мясная компания» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Высокинское сельское поселение, в районе н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, площадью 5282108 кв.м. Указанный земельный участок относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. Ранее арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения в общей долевой собственности от Дата являлось общество с ограниченной ответственностью «Агротех-Мценск» (далее по тексту ООО «Агротех-Мценск»), которое на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) № от Дата уступило свои права по договору ООО «Брянская мясная компания». Одновременно ООО «Брянская мясная компания» является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № владея долей в праве размером 102/278, что соотвествет площади 1938000 кв.м. Остальными участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № являются 15 физических лиц.

Ссылается, что истцу стало известно, что Дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация выдела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2118500 кв.м., категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, Высокинское сельское поселение, в районе н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, образованного в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащих ответчикам ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО1 и ФИО21 Однако образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора, которое ООО «Брянская мясная компания» не давало.

Ссылаясь на нарушения требований ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом увеличения исковых требований просит признать недействительными выдел участниками общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, Высокинское сельское поселение, в районе н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, и право собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 на указанный земельный участок.

Кроме того, просит погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 на земельный участок с кадастровым номером №, сформированный в результате выдела.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 3163608 кв.м., категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенном по адресу: <адрес>, Высокинское сельское поселение, в районе н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, существовавшие до государственной регистрации выдела земельного участка с кадастровым номером №, включая сведения о зарегистрированных правах ООО «Брянская мясная компания».

Признать договор № аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от Дата, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО6, с одной стороны, в отношении земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, недействительным.

Признать договор субаренды земельных участков № от Дата, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО6, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Родная Земля», с другой стороны, в отношении земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, недействительным.

На основании определений Мценского районного суда <адрес> к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Родная Земля» (далее по тексту ООО «Родная Земля»), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, администрация Высокинского сельского поселения Мценского района Орловской области, публично-правовая компания «Роскадастр», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, кадастровый инженер ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28.

В судебном заседании представитель истца ООО «Брянская мясная компания» по доверенности ФИО29 исковые требования с учетом их увеличения поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Интересы ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Родная Земля» по доверенности представляла ФИО8, интересы ответчиков ФИО7, ФИО9 по доверенности представляла ФИО10, которые исковые требования не признали. Указали о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Считают, что ООО «Брянская мясная компания» не является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, а также земельного участка с кадастровым номером №, поскольку в их адрес своевременно Дата направлено уведомление о расторжении договора аренды.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, администрации Высокинского сельского поселения <адрес>, публично-правовой компании «Роскадастр», Межрегионального территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, кадастровый инженер ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находится в сфере действия Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ), именно данный Закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 1).

Основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков (п. 3 ст. 1).

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

На основании п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки); образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса; образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога.

По общему правилу, установленному ст. 11.2 ЗК РФ (пункт 4) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (п. 6).

Согласно п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

В силу п. 9 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Согласно п. 10 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Извещение, указанное в п. 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 п. 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 11 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ).

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 12 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ).

Согласно п. 14 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как следует из п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

При этом в соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Судом установлено, что ООО «Брянская мясная компания» является арендатором земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>.

Право аренды указанного земельного участка возникло у ООО «Брянская мясная компания» на основании договора аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от Дата, данный договор подписан арендатором ООО Агротех-Мценск» и представителем арендодателей (участников долевой собственности на данный земельный участок) ФИО3, действовавшей на основании протокола № общего собрания собственников долей - участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от Дата; договора уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) № от Дата.

Договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от Дата зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Дата за номером №. Срок действия договора аренды составляет 5 лет с момента его регистрации, то есть до Дата.

Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) № от Дата зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Дата за номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на Дата.

При таких обстоятельствах, с Дата арендатором спорного земельного участка по договору аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от Дата являлось ООО «Брянская мясная компания» на срок договора с момента государственной регистрации, то есть до Дата.

Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от Дата предусмотрено, что договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила другой стороне о прекращении действия настоящего договора за 6 месяцев до окончания срока действия договора.

Решением Мценского районного суда <адрес> от Дата договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от Дата, заключенный между ФИО3 в лице собственников земельных долей и ООО «Брянская мясная компания», в отношении земельного участка, общей площадью 5282108 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Высокинское сельское поселение, в районе н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости Дата за номером №, признан продленным на срок со Дата по Дата (со Дата на 5 лет).

Указанным решением также установлено, что исходя из буквального содержания пунктов 3.1, 3.2 и 7.2 указанного договора, договор аренды земельного участка был заключен на определенный срок, равный 5 годам и вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть со Дата. В соответствии с условиями договора продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления на тот же срок.

Указанное решение вступило в законную силу Дата.

Доказательств, что одна из сторон за 6 месяцев до окончания срока договора заявила о своем намерении прекратить отношения по договору в связи с истечением срока его действия в материалы дела не представлено.

Из объяснений представителя истца следует, что ООО «Брянская мясная компания» продолжает пользоваться арендованным земельным участком.

Таким образом, договор аренды автоматически по окончании срока аренды Дата продлен на срок 5 лет, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Кроме того, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ООО «Брянская мясная компания» является собственником 102/278 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Установлено, что участниками общей долевой собственности на данный земельный участок наряду с другими гражданами - участниками долевой собственности, являлись ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО9, которым до момента образования спорного выделенного земельного участка, принадлежали 193/556, 3/278 долей, 3/278 долей, 3/278 долей и 6/278 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № что сторонами не оспаривается.

Из материалов дела следует, что ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО9 приняли решение о выделении принадлежащих в совокупности 37,17 земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №, для чего в лице своего представителя ФИО8 обратились к кадастровому инженеру ИП ФИО11, который подготовил проект межевания из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с чем Дата в газете «<адрес>» за № (14531) было опубликовано извещение кадастрового инженера ИП ФИО11 о необходимости согласования проекта межевания выделяемого из исходного земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка, выделяемого ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО9

Ввиду отсутствия возражений указанный проект межевания утвержден представителями ответчиков - ФИО8 и ФИО10 Дата, которые в этот же день заключили соглашение об образовании общей долевой собственности на недвижимое имущество (земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения) и установлении долей в праве на него и Дата обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о постановке выделяемого земельного участка на кадастровый учет.

Вновь образованный земельный участок общей площадью 2118500 кв.м. Дата был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, зарегистрировано право общей долевой собственности на данный земельный участок за ФИО3 в № долей, ФИО4 – № долей, ФИО5 - № долей, ФИО7 - №, ФИО9 - № долей.

Также в отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды ООО «Брянская мясная компания» на срок со Дата по Дата.

Данные обстоятельства подтверждаются реестровым делом, выписками из Единого государственного реестра недвижимости и сторонами не оспариваются.

Впоследствии Дата ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице их представителя ФИО8, а также ФИО7, ФИО9 в лице их представителя ФИО10 направили в адрес ООО «Брянская мясная компания» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и необходимости до Дата вернуть указанный земельный участок.

Дата указанными лицами в адрес ООО «Брянская мясная компания» повторно направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, возврате земельного участка, а в случае отказа от подписания документов об увеличении размера арендной платы.

Дата между собственниками земельных долей в лице их представителя ФИО8 и ФИО10 (арендодателями) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, сроком на 5 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости Дата.

Дата между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и ООО «Родная Земля» заключен договор субаренды земельных участков №, согласно которого арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, на срок с Дата по Дата.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости Дата.

Истец ссылается на то обстоятельство, что при проведении процедуры выдела земельного участка, постановки на государственный кадастровый учет и регистрации на него права в Едином государственном реестре недвижимости, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 нарушили нормы действующего законодательства, не получив в нарушение ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ согласия арендатора на их выдел - ООО «Брянская мясная компания», чем нарушили права и законные интересы ООО «Брянская мясная компания», как арендатора земельного участка, из которого произведен выдел земельных долей.

По смыслу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Данная позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 года.

Каких-либо доказательств того обстоятельства, что на общем собрании участников долевой собственности при решении вопроса о заключении договора аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером № от Дата ответчики по делу ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 голосовали против предоставления этого земельного участка в аренду ООО «Брянская мясная компания», материалы дела не содержат. Напротив, из материалов дела следует, что ФИО3, действующая в своих интересах и интересах собственников земельного участка, в том числе ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, заключила указанный договор, что подтверждает волю ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 на передачу земельных долей в аренду.

При таких обстоятельствах, выдел спорного земельного участка из арендованного земельного участка может осуществляться в данном случае только с согласия арендатора.

Доказательств получения такого согласия от ООО «Брянская мясная компания» при образовании спорного участка с кадастровым номером № ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 суду не предоставлено.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора аренды. В соответствии со ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пунктам 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Соответственно изменение предмета договора аренды без согласия арендатора не соответствует закону.

При таких обстоятельствах образование земельного участка с кадастровым номером № в счет выдела принадлежащих ответчикам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 земельных долей по представленному проекту межевания без согласия арендатора ООО «Брянская мясная компания» нарушает права последнего на целостное использование земельного участка в пределах срока аренды, будет препятствовать рациональному использованию оставшегося земельного участка как участка сельскохозяйственного назначения.

Совершенные ответчиками действия по выделу земельных долей, формированию спорного земельного участка, являются ничтожной сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, ст. 173.1 ГК РФ, поскольку нарушают требования земельного законодательства и посягают на охраняемые законом интересы ООО «Брянская мясная компания» как арендатора.

Нарушение охраняемого интереса ООО «Брянская мясная компания» как арендатора заключается в том, что арендатор, несущий значительные затраты на сохранение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, заинтересован в стабильности земельных правоотношений. В интересах собственников земельных долей, а также арендаторов, законодатель ограничил свободный оборот земельных долей, выдел земельных участков из земель, задействованных в сельскохозяйственном производстве. Совершенными выделами нарушена стабильность правоотношений, возникла неопределенность в отношении исполнения обязательств по договору аренды.

Доводы стороны ответчиков, что ООО «Брянская мясная компания» как собственник земельных долей в выделяемом земельном участке имело возможность ознакомиться с проектом межевания и подать на него возражения, судом отклоняются, поскольку со стороны ответчиков допущены требования обязательной нормы специального закона, что не допустимо и не может свидетельствовать о законности сделки по выделению спорного земельного участка.

Поскольку процедура образования спорного земельного участка является незаконной, следовательно, незаконна была и постановка его на государственный кадастровый учет, в связи с чем суд полагает необходимым применить последствия недействительности выдела в виде прекращения права собственности в выделенном земельном участке и восстановления права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 в исходном земельном участке и исключения из государственного кадастра недвижимости сведения об этом участке.

Ничтожность (ввиду противоречия закону и нарушения прав третьих лиц) сделки по выделу земельного участка с кадастровым номером № ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 приводит к отсутствию у них права собственности на данный земельный участок, следовательно, они не обладали правомочием по передаче в аренду земельного участка индивидуальному предпринимателю ФИО6, а он свою очередь его передачу в субаренду ООО «Родная Земля».

В связи с чем суд полагает необходимым на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ, признать договор № аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от Дата, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 с одной стороны и индивидуальным предпринимателем ФИО6 с другой стороны, и договор субаренды земельных участков № от Дата, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО6, с одной стороны, и ООО «Родная Земля» с другой стороны, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительными.

При этом, несмотря на то, что ООО «Брянская мясная компания» не является стороной оспариваемых сделок, истец по убеждению суда вправе заявить указанные требования, поскольку затрагиваются права и обязанности ООО «Брянская мясная компания» как арендатора первоначального земельного участка.

Довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истец знал о намерении выдела спорных земельных долей ответчиками с момента публикации в газете извещения о проведении кадастровых работ, а именно с Дата, тогда как сделка является оспоримой и ее срок составляет 1 года, судом отклоняется.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Определяя начало течения срока исковой давности, суд учитывает, что истец, обращаясь в суд с настоящим иском, исходил из недействительности (в силу ничтожности) выдела спорного земельного участка, следовательно, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Исходя из требований закона срок исковой давности следует исчислять с Дата, то есть с момента государственной регистрации права собственности за ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 на индивидуально определенное имущество, а именно на земельный участок с кадастровым номером №, тогда как в суд с иском истец обратился Дата, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Довод стороны ответчика, что согласно п. 7 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не требуется согласие арендатора для государственной регистрации на образуемый при выделе земельный участок, судом отклоняется.

Действительно, в силу п. 7 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07. 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Специальным законом установлено единственное исключение из общего правила, согласно которому собственник земельной доли, который возражал против передачи ее в аренду, вправе требовать выдела своей доли в натуре из земельного участка, переданного в аренду, без согласия арендатора. Во всех остальных случаях, по общему правилу, выдел в натуре доли в праве собственности на земельный участок, переданный в аренду, без согласия арендатора невозможен.

В связи с чем указанное положение закона применяется для государственной регистрации на образуемый земельный участок при выделе земельной доли, собственник которых возражал против передачи ее в аренду.

Суд также не принимает довод стороны ответчика относительно прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ООО «Брянская мясная компания» ввиду направления ответчиками уведомления о прекращении арендных отношений, поскольку решение о прекращении арендных отношений (расторжении договора аренды) должно быть принято одной из стороной, то есть либо арендатором, либо арендодателем. В связи с тем, что договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя, то при намерении расторжении договора арендодателем, такое решение должно быть принято на общем собрании, а не отдельной группой собственников земельных долей.

На основании вышеизложенного исковые требования ООО «Брянская мясная компания» подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска, на основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО6 и ООО «Родная земля» необходимо взыскать в пользу ООО «Брянская мясная компания» расходы на уплату государственной пошлины в сумме 20000 рублей в равных долях по 2857,14 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО6 и обществу с ограниченной ответственностью «Родная Земля» о признании недействительным выдела земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на земельный участок и оспаривании договоров аренды и субаренды, удовлетворить.

Признать недействительным образование путем выдела в счет долей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером №, из земельного участка с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 на земельный участок площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>.

Снять земельный участок площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером <адрес> по адресу: №, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, с кадастрового учета.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, <адрес>.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, существовавшие до государственной регистрации выдела земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>.

Восстановить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9 в исходном земельном участке с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, в размере 193/556, 3/278 долей, 3/278, 3/278 долей и 6/278 долей в праве общей долевой собственности соответственно.

Признать договор № аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от Дата, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице представителя ФИО8, ФИО7, ФИО9 в лице представителя ФИО10, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО6, с одной стороны, в отношении земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, недействительным.

Признать договор субаренды земельных участков № от Дата, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО6, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Родная Земля», с другой стороны, в отношении земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, недействительным.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи, осуществленной Дата о регистрации договора № аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от Дата и Дата о регистрации договор субаренды земельных участков № от Дата земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, а также для снятии с кадастрового учета земельного участка площадью 2118500 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>, н.<адрес>.

Взыскать с ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «Родная Земля» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей в равных долях по 2857 рублей 14 копеек с каждого

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 17 декабря 2025 года.

Председательствующий Н.С. Некрасова