УИД 50OS0<данные изъяты>-39
Дело <данные изъяты>а<данные изъяты>/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 ноября 2023 года
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,
при ведении протокола секретарем Качур А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ламакс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО «Ламакс» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебном заседании не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласился, возражал против назначения повторной экспертизы.
В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласился, принятие решения оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 84857,9 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 5 768 893 669,52 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> № <данные изъяты>.
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком <данные изъяты>
Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 2 713 449 082,00 руб.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 5 738 055 000,00 руб.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания.
От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.
На замечание административного истца о том, что объект-аналог <данные изъяты> это «уникальный многофункциональный комплекс LABIRINT находится в самом центре поселка <данные изъяты>-<данные изъяты> Это ультрасовременный Торгово-развлекательный центр, создаваемый по передовым технологиям, который объединяет все самое необходимое для максимально комфортного отдыха и досуга, эксперт пояснил, что объектом исследования является крупнейший торговый комплекс по продаже мебели в Европе.
В 2008 году Международным агентством рекордов и достижений (МАРиД) торговому комплексу «Три Кита» было присвоено почетное звание «Самый большой мебельный салон в Европе» и выдан Сертификат, а информация о данном достижении была внесена в книгу «Россия. Рекорды и достижения 2008».
При длине 275 метров и ширине 100 метров, общая площадь торгового комплекса «Три кита», целевым назначением которого является продажа мебели и предметов интерьера, составляет 96 тысяч квадратных метров.
При таких исполинских масштабах пятиэтажный салон мебели «Три Кита» отличается высоким уровнем комфорта и удобством для посетителей: просторные и светлые залы, множественные эскалаторы, удобные подиумы, бесшумный стеклянный обзорный лифт.
Также на 2 и 4 этаже «Трёх Китов» расположены кафе и ресторан, где можно отдохнуть после продолжительного шопинга. В торговом комплексе комфортно и маленьким детям. Специально для них организована просторная игровая комната и подготовлено особое меню ресторана.
Данная информация и полное описание объекта исследования представлено в открытом доступе на официальном сайте торгового комплекса «3 кита» в разделе «О комплексе».
Следовательно, объект-аналог <данные изъяты>, как и объект исследования — это современные торговые центры, созданные для комфорта и удобства посетителей, на основании чего можно сделать вывод, что объект исследования и объект аналог сопоставимы.
На замечание о том, что на стр. 36 исследования при проведении корректировок экспертом не учитывается вышеуказанного обстоятельства, указывается коэффициент корректировки 1,00, эксперт пояснил, что на стр.40-42 экспертного заключения производится описание и расчет поправки на местоположение объекта исследования.
При этом расчет поправки на местоположение по административному образованию производится согласно с методикой «Корректировка на местоположение для <данные изъяты>» Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Онлайн-сервис АФОС Справочник: оценка и экспертиза Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты> 2020 г. Автор - ФИО1 Под редакцией - к.э.н. ФИО2 Период применения корректировки - 2020 г. и <данные изъяты> Регион применения: <данные изъяты>.
Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты-аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам <данные изъяты> (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом). Если объект оценки или объекты-аналоги расположены на равнозначном удалении от нескольких городов, а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших городов. Если объект оценки или объекты-аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД <данные изъяты>, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты-аналоги расположены в одном городе <данные изъяты> - корректировка по данной методологии не вводится.
Также эксперт отметил, что на стр. 45-46 производится расчет поправки на различие в площади между объектом исследования объектами аналогами.
По расчету площади объекта эксперт пояснил, что данная корректировка рассчитывалась на основании данных опубликованных в «Справочнике коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ) 3-е изДание. АБН-Групп. 09.01.2020г.
Таким образом, при расчете рыночной стоимости объекта исследования, экспертом учитывается различие в ценообразующих факторах на местоположение и площадь.
На замечание истца о том, что экспертом указывается весовой коэффициент 39,58% объекта-аналога <данные изъяты> на стр. 37 исследования, эксперт отметил, что рРасчет удельных весов производился по средневзвешенному значению. Веса рассчитывались на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по формулам.
При этом, полученные удельные веса по каждому объекту-аналогу представлены в таблице расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу (стр.35-37, таблица 9 экспертного заключения)
Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы изложенные в замечаниях не повлияли на выводы изложенные в заключении.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.
При этом суд находит, что государственный эксперт <данные изъяты> проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО «Ламакс», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 84857,9 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 5 738 055 000,00 (Пять миллиардов семьсот тридцать восемь миллионов пятьдесят пять тысяч) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.
Судья М.Ю. Елизарова