Дело № 2-790/2023
УИД 75RS0025-01-2023-001014-80
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2023 года г. Чита
Читинский районный суд Забайкальского края в составе
председательствующего судья Галановой Д.И.,
при секретаре Базаровой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании следки действительной, государственной регистрации сделки, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. 29.09.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ФИО2, на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>. От имени ответчика действовал представитель по доверенности ФИО3. Стороны обязались в дальнейшем произвести нотариальное удостоверение сделки и ее государственную регистрацию. Истцом оплата по договору произведена в полном объеме в сумме 1 500 000 рублей. В течение дальнейшего времени ответчик уклонялся от удостоверения и регистрации сделки, а также от расторжения договора. В настоящее время право собственности на недвижимое имущество осталось за продавцом, однако сделка фактически исполнена. Просит суд признать действительной сделку купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, вынести решение о государственной регистрации указанной сделки, признать право собственности истца на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО8, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО9 заявленные требования поддержали, пояснили, что сделка не была нотариально удостоверена и зарегистрирована, поскольку ждали договоренности от второго собственника по продаже своей доли в части ее цены. ФИО1 указал, что при заключении договора купли-продажи ему было разъяснено, что 1/3 доля в праве общей долевой собственности на спорное имущество будет в последующем оформлена после согласования цены со вторым собственником. Со вторым собственником он не встречался. До приобретения недвижимое имущество им не осматривалось, поскольку цена была ниже рыночной, однако в последующем ФИО3 передал ему ключи от дома, после чего он (ФИО1) приглашал в дом печника, осматривал дом, хотел произвести ремонт печи. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей им были переданы ФИО3 в момент подписания договора. В последующем должна была состояться сделка по покупке 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты. Все вопросы по сделке решались с ФИО3. Пояснил, что не мог в полном объеме пользоваться недвижимым имуществом, поскольку регистрация сделки не была произведена и разрешался вопрос о приобретении доли имущества, принадлежащего ФИО4
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, не ходатайствовал об отложении дала слушанием по существу. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что действительно выражал намерение продать принадлежащее ему недвижимое имущество. Ранее проживал в указанном доме. Указал, что с ФИО3 была договоренность о продаже последнему спорного имущества за 500 000 рублей. Он (ФИО2) в счет оплаты за продажу принадлежащей ему доли получил от ФИО3 денежные средства в указанном размере. Подтвердил факт выдачи доверенности на имя ФИО3. Также указал, что в момент оформления доверенности передал ключи от дома ФИО3.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебном заседании полагал требования подлежащими удовлетворению. Указал, что в марте 2021 года к нему обратился ФИО2 с просьбой продать долю в праве собственности на недвижимое имущество, отметил, что вторым собственником является сестра. Он (ФИО3) по устной договоренности выразил согласие на оказание услуг по отчуждению принадлежащей ответчику доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с чем была оформлена доверенность. После оформления договора с истцом, он (ФИО3) получив денежные средства от ФИО1, на следующий день передал их ФИО2, о чем составлены расписки. Также он вел переговоры с ФИО4 по поводу продажи ее доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, однако они (ФИО3 и ФИО4) не могли прийти к соглашению в части стоимости имущества. Сделка своевременно не была нотариально удостоверена, поскольку он полагал, что ФИО4 доля в праве собственности будет продана, а при совместном отчуждении имущества долевыми собственниками нотариальная форма сделки не обязательна. Однако в последующем ФИО4 от продажи принадлежащего ей имущества отказалась, после чего доверенность от имени ФИО2 была отозвана.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, представитель по устному ходатайству ФИО10 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указала на нарушение требований к форме сделки, полагали ФИО1 недобросовестным приобретателем. ФИО4 пояснила, что в апреле 2021 года узнала о продаже ФИО2 доли в общедолевой собственности на недвижимое имущество. Действительно выражала намерение продать ФИО3 долю в праве долевой собственности, первоначально предлагала установить цену в размере 800 000 рублей, однако ФИО3 согласия не высказал, на связь выходить перестал, в последующем в марте 2023 года предложила купить указанное имущество за 1 000 000 рублей. ФИО3 сначала сообщал, что он намерен купить указанное имущество. После того, как договоренность достигнута не была, доверенность была отозвана. Однако ФИО3 передавать имущество отказался.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебном заседании пояснила, что зарегистрирована в указанном жилом доме, однако в нем не проживает более 15 лет. Интереса в пользовании указанным недвижимым имуществом не имеет. Указала, что ФИО2 сообщал ей примерно два года назад, что продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности. На протяжении длительного времени в доме никто не проживает. За домом периодически смотрит ФИО4.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО8, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились. Возражений по существу требований не представили. Не ходатайствовали об отложении дела слушанием.
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, заслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ принадлежащие гражданам и юридическим лицам гражданские права осуществляются ими самостоятельно, по своему усмотрению.
В силу части 1 и 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.
Собственник, в силу ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
В силу требований ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, чему корреспондируют положения ст.131 ГК РФ.
Пункт 3 названной статьи закрепляет право суда по требованию одной из сторон, в случае если другая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена имущества.
В соответствии с ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», введенной в действие Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
В соответствии со ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Статьей 163 ГК РФ закреплено, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Вместе с тем, п.п. 1 и 2 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно положениям ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, сформулированной в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Схожий правовой подход отражен и в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.10.2013.
Кроме того, на основании свидетельства о праве на наследство от 25.10.2013 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанное имущество принадлежит ФИО4
Сведений о наличии каких-либо ограничений, запрета на регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества выписки из ЕГРН от 31.03.2022 не содержат.
09.03.2021 ФИО2 выдана нотариально удостоверенная доверенность 75 АА 0885708, из содержания которой следует, что последний уполномочивает ФИО3 управлять, пользоваться и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие доверителю 2/3 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с правом, в числе прочего подписания договора купли-продажи, получения причитающихся по сделке денежных средств.
09.09.2022 между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя ФИО3, действовавшего на основании выше указанной доверенности, заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого истец приобрел право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.
Стоимость недвижимого имущества согласована сторонами в размере 1 500 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей составляет стоимость 2/3 долей в праве собственности на жилой дом и 500 000 рублей – стоимость 2/3 долей в праве собственности на земельный участок.
Согласно пункту 4 договора, продавец получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей при подписании настоящего договора, но до нотариальной и государственной регистрации.
Обязательность нотариальной и государственной регистрации сделки оговорена сторонами в п.6 договора.
В подтверждение факта передачи денежных средств в материалы дела представлена расписка от 29.09.2022.
Однако с момента заключения договора его нотариальное удостоверение не совершено, равно и не проведена государственная регистрация перехода права собственности.
Вместе с тем из представленных суду доказательств следует, что ФИО1 сделка исполнена, денежные средства в счет оплаты стоимости долей в недвижимом имуществе переданы в полном объеме, в свою очередь ФИО3, действующим от имени ФИО2, ФИО1 переданы ключи от жилого дома.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 суду пояснил, что знаком с истцом по роду деятельности. Кроме того, он (ФИО11) занимается ремонтом печей и помещений. Так, осенью 2022 года совместно с ФИО1 приезжали в жилой дом, с целью осмотреть его для последующего ремонта печи и внутренней отделки дома. Он (ФИО11) назвал стоимость работ, однако до настоящего времени работы по ремонту не проводились. Срок начала работ не оговаривался, была договоренность, что указанные сроки будут согласованны позднее. Дом, который осматривался, находился либо в <адрес>, либо в <адрес>, представлял собой бревенчатое строение. При входе в дом входную дверь открывал ФИО1. он (свидетель) полагал, что собственник осматриваемого имущества ФИО1
С учетом приведенных обстоятельств суд находит доказанным факт заключения договора и исполнения сделки.
При этом в судебном заседании также нашли свое подтверждение обстоятельства, подтверждающие намерения ФИО4 продать принадлежащую ей долю в праве собственности на спорное имущество, что следует из пояснений последней.
С учетом изложенного заключенный между сторонами договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Отсутствие же уведомления ФИО4 о намерении продать долю в спорном имуществе не свидетельствует о недействительности сделки, а порождает иные правовые последствия.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО4 было достоверно известно о намерениях ФИО2 продать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности.
Распоряжение об отмене доверенности 75 АА 0885708, выданной ФИО2 на имя ФИО3, от 17.03.2023, свидетельствует об уклонении последнего от нотариального удостоверения сделки и последующей ее регистрации.
Договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 31.03.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО4 направлен на преодоление ране заключенного с ФИО1 договора.
При этом в судебном заседании также установлено, что на момент заключения названного договора ФИО4 было известно об отчуждении принадлежащих ФИО2 долей в праве собственности третьему лицу.
Смысл правовых норм, закрепленных в ст.ст.165, 551 ГК РФ заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что фактически сделка сторонами исполнена, от имени ФИО2 действовало уполномоченное лицо, при этом в настоящее время ответчик уклоняется от нотариального удостоверения сделки и ее государственной регистрации, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании сделки действительной и ее регистрации.
Доводы стороны ответчика о намерении продать принадлежащую долю непосредственно ФИО12 опровергаются представленной доверенностью, которая содержит согласованные сторонами полномочия представителя и не свидетельствует о продажи имущества последнему.
Равно как и не состоятельны доводы о недобросовестности истца ФИО1, поскольку само по себе установление цены имущества ниже ее рыночной величины о таковом не свидетельствуют, при этом в судебном заседании установлено, что истцу было известно о наличии второго собственника долевой собственности, также сторонами согласовывалась стоимость приобретения доли в праве собственности на имущество у ФИО4, что последней не отрицается, отказ же от отчуждения принадлежащего последней имущества был получен в марте 2023 года, как и получен отказ от нотариального удостоверения сделки и ее регистрации, после чего истец обратился с исковым заявлением.
При этом требование о признании права собственности истца на спорное недвижимое имущество удовлетворению не подлежит, поскольку указанное право возникает на основании заключенного договора, к выводу о действительности которого пришел суд, в связи с чем указанное требование является излишне заявленным.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что договор от 29.09.2022 содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, фактически исполнен, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части, в том числе признании договора действительным и произведении регистрации перехода права собственности.
Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать действительным договор купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022 года, заключенный между ФИО2 (паспорт №), действующим в лице представителя ФИО3, и ФИО1 (паспорт №), о продаже 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 74,7 м2, и 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 м2, расположенных по адресу: <адрес>.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 74,7 м2, и на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 м2, расположенных по адресу: <адрес>, на ФИО1, на основании договора купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022, заключенного между ФИО2, действующим в лице представителя ФИО3, и ФИО1.
В остальной части требований отказать.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю для произведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Судья: Галанова Д.И.
Мотивированное решение составлено 25.05.2023