Решение по делу № 3А-1300/2024 от 20.05.2025 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

УИД 50OS0000-01-2024-002056-12

Дело № 3а-98/2025 (3а-1300/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2025

г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола секретарем ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО (далее административный истец) обратится в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на 01.01.2022 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объект недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости, является необоснованно завышенной, определена без учета отсутствия на земельном участке систем мелиорации и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отче об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости влияет на его права как налогоплательщика, а также кадастровая стоимость, удельный показатель которой выше среднего по району, является основанием для включения объекта в перечень особо ценных продуктивных земель сельскохозяйственных угодий.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта в рамках как, основного исследования, так и дополнительно проведенного не согласился. Полагал, имеются основания для назначения дополнительной экспертизы для определения стоимости объекта с учетом систем мелиорации.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную как в основном заключении эксперта, также соглашаясь с выводами дополнительного исследования, с отчетом не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Московской области под сомнение права административного истца на установление рыночной стоимость в размере равном кадастровой не оспаривал принятие решения оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец с 2014 года является собственником земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 542700 кв. метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости, в рамках государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2022 года, определена кадастровая стоимость в размере 542 700.00 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2022 года № 15ВР-2452. Стоимость применяется с 01.01.2023.

По данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области земельный участок включен в Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается, утвержденного распоряжением Министерства от 10.10.2019 №50РВ-349 в связи превышением 50% среднего уровня кадастровой стоимости установленной по городскому округу.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оценка Право», определившего рыночную стоимость земельного участка в размере 221 330.00 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению № 1750/2-4-24 от 11.11.2024 эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022 в размере 539 000.00 рублей.

Административный истец с заключением судебной экспертизы не согласился, указав, что определенная экспертом рыночная стоимости объекта не дает возможности для исключения объекта их Перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, поскольку превышает среднего уровня кадастровой стоимости установленной по городскому округу.

Отвечая на замечания административного истца, эксперт Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» указал, что в ходе исследования были проанализированы документы, предоставленные истцом, в т.ч. решение Можайского городского суда Московской области от 01.03.2023 и учтены факторы, что исследуемый земельный участок на дату оценки не мелиорируется. Аналоги подобраны экспертом аналогичные с исследуемым земельным участком, т.е. с отсутствием мелиорации, при этом также относящиеся к территориальной зоне СХ-1. Основное окружение исследуемого земельного участка составляют также земельные участки с/х назначения.

В судебно-экспертных учреждениях Минюста России в соответствии с Приказом Минюста России от 20.04.2023 г. № 72 «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России и Перечня экспертных специальностей, по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России». Вопросы, указанные в определении суда осуществляются в рамках производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2. «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», в рамках которой решаются задачи:

определение рыночной стоимости земельных участков (с различными категорией земель и видом разрешенного использования);

определение рыночной стоимости права аренды (краткосрочной или долгосрочной) земельного участка;

определение рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком;

определение рыночной стоимости земельных участков в рамках оспаривания их кадастровой стоимости;

исследование отчета об оценке с целью определения правильности применения методических подходов, методов и методик, использованных оценщиком; определение правильности выполненных расчетов. Согласно распоряжению № 3214-р судебная землеустроительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости проводится исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями.

В ходе рассмотрения дела определением суда по ходатайству административного истца назначено проведение дополнительного исследования, проведение которого поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Суду представлено заключение <данные изъяты> от 02.04.2025. По выводам эксперта размер рыночной стоимости определен в 595 000.00рублей.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертные заключения сомнению не подвергли, против принятия решения на их основании не возражали.

Оценивая заключения судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Анализируя представленные суду заключения данные экспертом, с учетом замечаний стороны административного истца и пояснений эксперта, у суда не возникает сомнения в обоснованности первоначального заключения эксперта. Напротив, суд находит, что суждения эксперта приведенные в заключении <данные изъяты> от 11.11.2024 основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположение, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости земель сельскохозяйсвтенного назначения, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования и рассчитаны и введены корректировки.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы <данные изъяты> подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации до 33%, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Анализ экспертных заключений свидетельствует о том, что земельные участки, специально подготовленные для возделывания сельскохозяйственных культур и отнесенные к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, оснащенные системой мелиорации, на рынке имеют более высокую стоимость. Данные ценообразующие факторы имеют повышающие стоимость корректировки.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключений в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает заключение <данные изъяты> в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности данного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объект, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований не доверять выводам государственного эксперта у суда не имеется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность размера рыночной стоимости объекта определенной в заключении <данные изъяты> рот 11.11.2024 не опровергнута.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда будет действовать до даты установления новой кадастровой стоимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО, поданное в Московский областной суд 01.07.2024 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 542700 кв. метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2022 равной рыночной, в размере 539 000.00 рублей.

Установленная кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

в окончательной форме решение принято 20.05.2025г.

Судья М.Ю. Елизарова