Дело № 2-5874/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 18 декабря 2023 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Арзумановой И.С.,

при секретаре Почуйко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 о досрочном взыскании задолженности, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки),

установил:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просил взыскать задолженность по кредитному договору № от 12.10.2020 в сумме 11 060 311,79 руб., которая состоит из просроченной задолженности по основному долгу 10 360 713,13 руб., задолженности по просроченным процентам в размере 699 598,66 руб.; расторгнуть кредитный договор № от 12.10.2020, заключенный между ПАО Сбербанк в лице Краснодарского отделения № и ФИО1; обратить взыскание на взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № г. от 12.10.2020 на заложенное имущество: дом, общей площадью 99,2 кв.м, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №; земельный участок, общей площадью 402 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 278 400 руб.; взыскать расходы на оплату госпошлины в размере 66 000 руб.; взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 2 400 руб.

В обоснование требований указано, что 12.10.2020 между истцом и ответчиком заключен кредитный договор № «Приобретение готового жилья» в размере 10 500 000 руб. сроком по 12.10.2050 года под 9,9 % годовых для приобретения дома и земельного участка по адресу: Краснодар, <адрес>. В обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору кредитору предоставлен под залог (ипотеку) Дом, общей площадью 99,2 кв.м., назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (условный) помер: №; земельный участок, общей площадью 402 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (условный) №. Банк свои обязательства выполнил в полном объеме. Ответчик обязательства по договору не исполнял надлежащим образом, что привело к образованию задолженности перед истцом по состоянию на 14.04.2024 в сумме 11 060 311,79 руб., в том числе: просроченный основной долг по кредиту в размере 10 360 713,13 руб.; задолженность по просроченным процентам в размере 699 598,66 руб. Заемщику направлено Требование о досрочном возврате кредита, оставленное без удовлетворения. Указанное явилось поводом для обращения в суд.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании от 14.12.2023 просил исковые требования удовлетворить. Относительно доводов ответчика об установлении начальной продажной цены заложенного имущества равной 90% от его стоимости, полагал, что начальная продажная цена должна быть определена в соответствии с Законом об ипотеке. После объявленного перерыва не явился.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против установления начальной продажной цены заложенного имущества равной 80%. Полагал, что между истцом и ответчиком достигнута договоренности при заключении договора об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 420, 421, 423, 432, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключения договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. ст. 809-811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 ГК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Как следует из материалов дела, стороны 12.10.2020 заключили кредитный договор №856372 «Приобретение готового жилья» в размере 10 500 000 руб. сроком по 12.10.2050 год под 9,9 % годовых для приобретения дома и земельного участка по адресу: Краснодар, <адрес>.

В обеспечение исполнение обязательств Заемщик предоставил Кредитору: залог (ипотеку) объекта недвижимости: дом, общей площадью 99,2 кв.м, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №; земельный участок, общей площадью 402 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Условием Кредитного договора (п.6 и п.8 Кредитного договора), а также Графиком платежей, являющимся неотьемлемой частью Кредитного договора, предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов.

В соответствии со статьями 810 и 819 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору сумму кредита в срок и в порядке, который предусмотрен кредитным договором. Следовательно, действия Ответчика противоречат действующему законодательству РФ и нарушают обязательства Ответчика, установленные Кредитным договором.

Согласно п.12 Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом Заемщик, уплачивают Кредитору неустойку в размере 4,25% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

В нарушение вышеуказанных условий Кредитного договора ответчиком ежемесячные платежи в счет погашения кредита и начисленных процентов за пользование кредитными средствами не производятся.

В соответствии со ст.309 и ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из представленного расчета, по состоянию на 14.04.2024 неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств, привело к образованию задолженности перед истцом по кредитному договору в сумме 11 060 311,79 руб., которая состоит из просроченной задолженности по основному долгу 10 360 713,13 руб., задолженности по просроченным процентам 699 598,66 руб.

Представленный расчет задолженности не оспорен, сомнений у суда не вызывает.

В связи с чем, суд считает требование о взыскании задолженности по кредитному договору в заявленном истцом размере подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Из п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) следует, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Суд принимает во внимание, что допущенное должником нарушение нельзя признать незначительным, поскольку сумма неисполненного обязательства превышает 5% от стоимости предмета залога, а период просрочки составляет более 3 месяцев, в связи с чем считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество ответчика.

В силу ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Представитель ответчика просил установить начальную продажную цену залогового имущества равной 90% от его стоимости, согласно кредитному договору.

Суд отклоняет доводы ответчика об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 90 % от его стоимости, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

В частности, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке.

Таким образом, Законом об ипотеке установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно разъяснениям изложенным в пункте 84 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судам правил о залоге вещей» принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке)

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора, бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотёке).

В ходе рассмотрения дела от представителя ответчика поступило ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения реальной рыночной стоимости объекта залога, поскольку стоимость объекта с момента заключения кредитного договора увеличилась.

Определением суда от 24.07.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Эксперт Достижение».

Согласно экспертному заключению № от 29.09.2023, подготовленному ООО «Эксперт Достижение» на основании проведенного анализа рынка и выполненных расчетов, по состоянию на дату проведения экспертизы, можно сделать следующий вывод:

рыночная стоимость предмета залога (ипотеки) - дома, общей площадью 99,2 кв.м., назначение: жилое, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № и земельного участка, общей площадью 402 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на дату проведения экспертизы, округленно, составляет: жилой дом, кадастровый номер № площадью 99,2 кв.м. - 11 409 000 руб.; земельный участок кадастровый №, общей площадью 402 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства - 3 689 000 руб. Итого 15 098 000 руб.

Доказательств, свидетельствующих о недопустимости указанного заключения, в материалы дела, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, начальная продажная цена залогового имущества составляет 12 078 400 руб.(15 098 000 руб. *80%).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признаками нарушений договора одной из сторон, признается, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалам дела установлено, что неисполнением обязанности по выплате задолженности по кредитному договору, его условия заемщиком были нарушены.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования истца о расторжении кредитного договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 66000 руб., а также понесены расходы за производство оценки в размере 2 400 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть кредитный договор № г. от 12.10.2020, заключённый между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, <данные изъяты>, в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 12.10.2020 в сумме 11 060 311,79 руб., из которых 10 360 713,13 – просроченная задолженность по основному долгу, 699 598,66 руб. – задолженность по просроченным процентам, а также расходы по оплате госпошлины в размере 66 000 руб., расходы за проведение досудебной оценки – 2 400 руб., всего: 11 128 711 (одиннадцать миллионов сто двадцать восемь тысяч семьсот одиннадцать) руб. 79 коп.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № г. от 12.10.2020 на заложенное имущество: дом, общей площадью 99,2 кв.м, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №; земельный участок, общей площадью 402 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 12 078 400 (двенадцать миллионов семьдесят восемь тысяч четыреста) рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 25.12.2023.

Судья: