Судья –Кулёва Н.В. Дело № 2-197/2023-33-1410/2023
УИД <...>
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
2 августа 2023 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Смирновой Л.Н.
судей Ребровой И.В., Котовой М.А.
при секретаре Костиной Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Котовой М.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Солецкого районного суда Новгородской области от 28 апреля 2023 г.,
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Шимского муниципального района Новгородской области о регистрации перехода права собственности на нежилые здания, указав в обоснование, что 19 мая 1997 г. между ним и Фондом имущества Новгородской области был заключен договор <...>-В купли-продажи имущества, на основании которого к нему перешло право собственности на здание клуба, ранее принадлежащего ТОО «Риф», расположенное по адресу: <...>. Кроме того, <...> между ним и ТОО «Риф» был заключен договор купли-продажи части ремонтных мастерских, расположенных по адресу: <...>. Переход права собственности на указанные объекты в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Управлением Росреестра в Новгородской области отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. Истцом были выполнены условия договоров как покупателя, оплата за указанные объекты полностью произведена, на протяжении 25 лет указанные объекты находятся в его фактическом владении, спора о праве собственности не имеется. Кроме того, в его фактическом владении находятся земельные участки, в границах которых расположены спорные объекты. Поскольку бывший собственник указанного имущества – ТОО «Риф» прекратило своё существование, правопреемников не имеется, акты приёма-передачи не сохранились, в настоящее время он лишён возможности зарегистрировать своё право на указанные объекты в установленном законом порядке, просит зарегистрировать за ним право собственности на объекты недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 107,2 кв.м., и нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 417,0 кв.м.
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 28 апреля 2023 г. в иске ФИО1 отказано.
В апелляционной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные им исковые требования.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив письменные материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из материалов дела следует, что в отношении нежилого здания площадью 107,2 кв.м., расположенного на земельном участке <...> (здания клуба), истцом представлен договор купли-продажи <...> от 19 мая 1997 г., заключённый между Фондом имущества Новгородской области (продавец), действующим в рамках полномочий, предоставленных договором комиссии от 1 ноября 1996 г. <...>-А, и ФИО1 (покупатель); договор заключён в целях реализации здания клуба, принадлежащего ТОО «Риф», расположенного по адресу: <...>; технический паспорт, составленный на 26 сентября 1995 г.; технический план здания от 18 ноября 2022 г., в котором указаны технические характеристики здания: назначение – нежилое, вид разрешённого использования – строительная промышленность, год завершения строительства – 1980, площадь – 107,2 кв.м.
Согласно представленным Государственным архивом Новгородской области документам, здание клуба было реализовано в целях обеспечения взыскания задолженности по налогам и другим обязательным платежам.
Уведомлением от 8 сентября 2022 г. № <...> истцу отказано во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в связи с тем, что в представленных документах отсутствуют сведения о площади объекта.
В отношении нежилого здания площадью 417,0 кв.м., расположенного на земельном участке <...> (здания части ремонтных мастерских), истцом представлен договор купли-продажи от 15 октября 1997 г., заключённый между товариществом с ограниченной ответственностью «Риф» (продавец) и ФИО1 (покупатель), в соответствии с условиями которого продавец продаёт, а покупатель покупает часть ремонтных мастерских, принадлежащих ТОО «Риф», расположенных по адресу: <...>; технический паспорт, составленный на 22 октября 2004 г.; технический план здания от 18 ноября 2022 г., в котором указаны технические характеристики здания: назначение – нежилое, вид разрешённого использования – ремонт автомобилей, год завершения строительства – 1980, площадь – 417,0 кв.м.
Уведомлением от 8 сентября 2022 г. № <...> истцу отказано во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в связи с тем, что указанная в обращении основная характеристика здания – площадь 463,7 кв.м. не соответствует сведениям о площади здания, указанной в представленных к заявлению о внесении ранее учтённого объекта недвижимости документах (технический паспорт от 22 октября 2004 г. и договор купли-продажи от 15 октября 1997 г.) (л.д. 5).
Разрешая возникший спор, оставляя без удовлетворения заявленные ФИО1 требования, суд первой инстанции указал, что заявленный ФИО1 иск не является иском об обжаловании отказа государственного регистратора в государственной регистрации перехода права собственности, а из представленных документов следует, что отсутствие заявления продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения не только о праве собственности продавца на спорные объекты, но и о самих объектах; во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о данных объектах, как о ранее учтённых, истцу отказано.
В соответствии со п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п.1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
На момент заключения истцом договора купли-продажи от 15 октября 1997 г., действовал Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, сделок с ним", утративший силу с 1 января 2017 г.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).
В силу п.п. 1, 2 ст. 6 Федерального закона 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.
В ходе рассмотрения спора также установлено, что право собственности продавца, которым являлось ТОО «Риф», на спорные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано не было.
Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования ФИО1 о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не могут быть удовлетворены, так как государственная регистрация перехода права на спорные объекты недвижимости проводится лишь в случае наличия государственной регистрации права на данные объекты в Едином государственном реестре недвижимости, в то время право собственности первоначального продавца (ТОО «Риф») на спорные объекты недвижимости зарегистрировано не было, является правильным.
Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим суд указал, что требование о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае не является надлежащим способом защиты. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав в данном конкретном случае является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Установлено, что договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества были заключены до вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был введен в действие в январе 1998 года, в связи с чем и не могли быть зарегистрированы в учреждении юстиции.
Поскольку ФИО1 в качестве основания возникновения права собственности указал договоры купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
В п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Таким образом, если право собственности первоначального продавца на спорное имущество является ранее возникшим, договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости от 19 мая 1997 г. и от 15 октября 1997 г. сторонами исполнены, и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца, то в соответствии с указанными разъяснениями, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд пришел к верному выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что в регистрации перехода права собственности ФИО1 отказано еще и в связи с тем, что имеются несоответствия в основных характеристиках спорных объектов-площади.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно посчитал выбранный истцом способ защиты нарушенного права неправильным, не могут быть приняты судом и являться основанием для отмены решения суда, поскольку данное право, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не свидетельствует о возможности выбора гражданином по своему усмотрению того или иного способа и процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются федеральными законами.
Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и выражают субъективное мнение о полноте и достоверности доказательств по делу и направлены по существу на иную оценку представленных доказательств и установленных судом обстоятельств, что также не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене решения суда.
Руководствуясь ст.ст.327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Солецкого районного суда Новгородской области от 28 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 3 августа 2023 г.