УИД 78RS0014-01-2021-011078-46
Дело № 2-2105/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 августа 2022 года Санкт-Петербург
Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Шемякиной И.В.,
при ведении протокола помощником судьи Улахановым М.В.,
с участием представителя истца П,
представителя ответчика М,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Р к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СПб Среднерогатская" об обязании заключить дополнительные соглашения, регистрации договора, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Р первоначально обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Севен Санс Девелопмент» об обязании заключить дополнительные соглашения, регистрации договора, признании права собственности.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Севен Санс Девелопмент» были заключены договоры от ДД.ММ.ГГГГ № и № участия в долевом строительстве встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений. Предметом указанных договоров являются машино-места (условные №), расположенные на <адрес> комплекса по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью <данные изъяты> каждое, которые застройщик обязался передать истцу в течение ДД.ММ.ГГГГ после завершения строительства и получения разрешения на ввод паркинга в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 4.1, 4.2 договоров), т. е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Оплата во исполнение договоров участия в долевом строительстве была произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме в размере <данные изъяты>, что подтверждается платежными поручениями.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были заключены соглашения № о компенсации затрат за содействие в регистрации договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которых истцом было уплачено застройщику по <данные изъяты> за содействие в регистрации каждого договора, всего <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ застройщик подал в МФЦ Фрунзенского района Санкт-Петербурга заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также договоры участия в долевом строительстве, заключенные с истцом. Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ застройщиком была опубликована проектная декларация №, в которой был установлен новый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию паркинга во ДД.ММ.ГГГГ и новый срок передачи объектов долевого строительства — ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации сделок. Для устранения нарушений в документах ответчик дал письменное согласие на продление до ДД.ММ.ГГГГ срока действия аккредитивов. ДД.ММ.ГГГГ в ответ на обращение о заключении дополнительных соглашений об изменении условий договоров о сроках разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи объектов, ответчик направил протоколы расторжения соглашений о компенсации затрат за содействие в регистрации договоров, возврате денежных средств в сумме <данные изъяты>
Поскольку препятствием к регистрации указанных договоров явилось неисполнение обязанности застройщиком об изменении условий договора, это является основанием для понуждения к заключению дополнительных соглашений к ним, устраняющих недостоверные сведения о сроках передачи объектов долевого строительства и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию между договорами и проектной документацией. Так как в регистрации договоров участия в долевом строительстве, было отказано из-за нарушений, допущенных ответчиком, что влечет невозможность государственной регистрации права собственности на объекты, то необходимо признать возникшее у истца право собственности на данные объекты.
В связи с чем истец просила обязать ответчика заключить с ней дополнительные соглашения к договорам от ДД.ММ.ГГГГ № об изменении сроков разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства; обязать ответчика представить договора и дополнительные соглашения к ним для регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области; признать за истцом право собственности на долю в объектах незавершенного строительства машино-места № общей площадью <данные изъяты>., №, общей площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ответчик Севен Санс Девелопмент» сменил наименование на ООО "Специализированный застройщик "СПб Среднерогатская".
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ судом было принято к производству, измененное исковое заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором истец просил обязать ответчика зарегистрировать в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключенные с Р договоры участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.
В этом же судебном заседании, представителем истца заявлен отказ от измененных исковых требований, определением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ производство в части исковых требований, изложенных в измененном исковом заявлении, прекращено.
В связи с чем суд рассматривает гражданское дело по первоначально заявленным исковым требованиям.
Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, согласно информации в справочном листе ознакомилась с материалами гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ, воспользовалась правом на ведение дела в суде через представителя, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил первоначально заявленные исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что договоры участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ № не прошли государственную регистрацию в связи с чем не порождают какие-либо права и обязанности сторон, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ. Денежные средства в счет оплаты цены объектов по договорам застройщиком не были получены, поскольку в силу п.2.3 договора оплата цены Договора производится не ранее даты государственной регистрации договора, которая не была произведена. ДД.ММ.ГГГГ банком осуществлена отмена аккредитива, что подтверждается платежными поручениями, денежные средства возвращены истцу. Поскольку договоры не заключены, объекты истцом не оплачены, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется (л.д.156-158).
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, АО "АЛЬФА -БАНК" в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени судебного заседания в соответствии с ч.2.1 ст. 113 ГПК РФ посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", представлены заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей (л.д.104,116).
Представителем Управления Росреестра по Санкт-Петербургу представлена правовая позиция по делу (л.д.102-104).
На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ правовые последствия рассматриваемой сделки наступают только после ее регистрации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Р и ООО «Севен Санс Девелопмент» были подписаны договоры № участия в долевом строительстве встроенно-пристроенного к многоквартирному дому комплекса подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.1.1 договоров застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить паркинг и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных в договоре, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию в сроки, установленные договором.
Объектами являются машино-места с условными номерами <данные изъяты>, каждое площадью <данные изъяты>., размер долевого участия (цена договора) за каждое машино-место составляет <данные изъяты>.
Согласно п.2.3 договоров оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в разделе 13 договора в следующем порядке <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра. Днем платежа считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика.
Оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в сроки, предусмотренные п.2.3 настоящего договора. Оплата первого взноса по договору, осуществляется в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву, открываемому участником долевого строительства в течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора своими силами в АО «Альфа-Банк». Срок действия аккредитива <данные изъяты> дней с даты открытия в исполняющем банке, с возможной пролонгацией действия. Закрытие аккредитива производится: при исполнении аккредитива; по истечении срока действия аккредитива (с учетом пролонгации (при наличии)); при отказе получателя средств от использования аккредитива до истечения срока его действия. Исполнение аккредитива в пользу получателя средств в соответствии с настоящим пунктом является надлежащим выполнением участников долевого строительства обязательств по оплате цены договора (п.2.4 договоров) (л.д.19-31, 39-51).
Из пункта 4.12 договора следует, что участник долевого строительства самостоятельно и за свой счет осуществляет действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Застройщик вправе оказать участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на объект долевого строительства. В указанном случае стороны подписывают соглашение, в котором предусматривают порядок и срок подачи документов на регистрацию права собственности участник долевого строительства на объект, а также вознаграждение застройщика за оказываемую дополнительную услугу.
ДД.ММ.ГГГГ между Р и ООО «Севен Санс Девелопмент» были заключены соглашения о компенсации затрат за содействие в регистрации договора участия в долевом строительстве (л.д.58-61), которые были расторгнуты ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-69).
Истцом ДД.ММ.ГГГГ были открыты аккредитивы, каждый на сумму <данные изъяты>, с целью оплаты по каждому договору, в заявлении на открытие указано, что платеж по аккредитиву производится при предоставлении оригинала зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве (л.д. 32 -38, 52-57).
Согласно уведомлению ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации сделки, на том основании, что в отношении объектов недвижимости, на основании уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении регистрации сделки в отношении объектов долевого строительства, создаваемого (возводимого) в объекте капитального строительства по адресу: <адрес>., и не устранении приведенных в данных уведомлениях причинах, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в том числе: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащихся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно: на государственную регистрацию представлены договоры участия в долевом строительстве, подписанные между ООО «Севен Санс Девелопмент» и участниками долевого строительства, в отношении машино-мест паркинга 4 этапа строительства. Согласно проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ, планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства (получение разрешение на ввод в эксплуатацию) во ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объектов ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.п.4.1, 4.2 договоров участия в долевом строительстве срок передачи объектов исчисляется в течение ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод паркинга в эксплуатацию, от ДД.ММ.ГГГГ, который на момент проведения правовой экспертизы истек. Поскольку на дату принятия решения об отказе в государственной регистрации, документы, свидетельствующие о направлении участникам долевого строительства информации и предложения об изменении договора с соблюдением условий о едином для всех участников срока передачи объектов не представлены, а также отсутствуют документы (дополнительное соглашение), устраняющие недостоверные сведения о сроке передачи объекта и сроке разрешения на ввод в эксплуатацию между проектной документацией и договором участия в долевом строительстве, что не позволяет внести необходимую запись в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.67).
Согласно платежным поручениям №№, № от ДД.ММ.ГГГГ, осуществлена отмена аккредитивов, денежные средства возвращены на счет истца (л.д. 163-164).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Севен Санс Девелопмент» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д.165-167).
Согласно представленной ответчиком выписки из ЕГРН объекту присвоен кадастровый номер и адрес: Санкт-Петербург, <адрес>, ст.1.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание, что договор между сторонами не прошел регистрацию в установленном законом порядке, то он считается незаключенным, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.
В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты объектов по договорам участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, так как денежные средства в счет оплаты объектов по договорам, на расчетный счет застройщика не перечислялись. Аккредитивы закрыты, а денежные средства перечислены истцу.
Учитывая, что комплекс подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, AM, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, объект поставлен на кадастровый учет, денежные средства истца на расчетный счет ответчика не поступали, следовательно, не были использованы на строительство объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о заключении дополнительных соглашений и обязании ответчика представить договоры № участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения к ним для регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, и признании право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде машино-мест №№.
Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований, оснований для сохранения мер обеспечения иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости, принятых на основании определения Московского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, в связи с чем они подлежат отмене.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Р к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СПб Среднерогатская" об обязании заключить дополнительные соглашения, регистрации договора, признании права собственности – оставить без удовлетворения.
Отменить меры обеспечения иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, машино-место №, машино-место №, принятые на основании определения Московского районного суда города Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.В. Шемякина