Решение по делу № 3А-140/2023 от 22.11.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-140/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

Председательствующего судьи Исаева С.Н.,

при секретаре Бондюковой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВИДА» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВИДА» (далее – ООО «ВИДА», Общество), в лице представителя ФИО1, обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 97 178 000,00 рублей, определенной в отчете оценщика ООО «СИДОБРА-ЭКСПЕРТ» № № от 21.08.2023 года по состоянию на 01.01.2022 года.

Истец полагает, что кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года в размере 144 761 811,4 рублей, внесенная 27.12.2022 года в государственный кадастр, значительно превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает его права и законные интересы, так как размер расходов на содержание земельного участка напрямую зависит от кадастровой оценки земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя № 5757-РДИ от 15.11.2022 года по состоянию на 01.01.2022 года.

Кадастровая стоимость выше названного земельного участка определена в названном распоряжении по состоянию на 01.01.2022 года в размере 144 761 811,4 рублей. (л.д. 6).

В ходе разбирательства по делу была проведена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению судебной оценочной экспертизы № № от 05.11.2023 года, составленному ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составила 128 380 188,00 рублей.

Административный истец, административные ответчик и заинтересованное лицо своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом, в связи с чем судом определено провести заседание в их отсутствие.

Ранее, в адрес суда от административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» поступили возражения на административное исковое заявление.

В адрес суда от представителя административного истца - ФИО1 поступили пояснения, согласно которых поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Также, согласился с выводами заключения судебной оценочной экспертизы от 05.11.2023 года. Кроме того просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав административный иск и возражения на него, материалы дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено в ходе рассмотрения и усматривается из материалов дела, 02.07.2018 года между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «ВИДА» заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 указанного договора его предметом выступает переданный по акту приема – передачи в рамках договора аренды от 28.03.2008 года (регистрационный № № от 23.04.2008) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель: «земли населенных пунктов». Разрешенное использование: «для строительства и обслуживания парка – бульвара им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта».

Согласно пункту 2 выше названного договора аренды годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 3 % от нормативной цены земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет: 30 197 314,46 руб. х 0,03 = 905 919,43 руб.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 6.1 данного договора аренды он заключен сроком на 9 лет 11 месяцев.

Договор зарегистрирован 20.08.2018 года за № № в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя (л.д. 86 - 92).

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «ВИДА» представлен отчёт об оценке № № от 21.08.2023 года, изготовленный оценщиком ООО «СИДОБРА-ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года, определена в размере 97 178 000,00 рублей (л.д. 20 - 75).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке, от его кадастровой стоимости, судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчёта об оценке № № от 21.08.2023 года, изготовленного оценщиком ООО «СИДОБРА-ЭКСПЕРТ», на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, производство которой поручено ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России.

В соответствии с поступившим в суд экспертным заключением № № от 05.11.2023 года, составленным экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России ФИО2, отчёт об оценке № № от 21.08.2023 года, изготовленный оценщиком ООО «СИДОБРА-ЭКСПЕРТ», соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки.

Выявлены следующие нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка: - не применена корректировка на месторасположение в различных городах к объектам – аналогам № 1, № 3 и № 4, расположенным в г. Ялта и г. Симферополе, в отличии от объекта оценки, расположенного в г. Севастополе; в результате неправильной идентификации объекта – аналога № 2 неверно применена корректировка на право собственности; учитывая отсутствие возможности идентификации объекта – аналога № 4 и недостаточности сведений в объявлении, применение объекта в качестве аналога является необоснованным; оценщиком не верно определена стоимость единицы общей площади объекта – аналог № 3, что привело к неправильному определению стоимости объекта – аналога за 1 сотку.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания парка-бульвара им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта, по состоянию на 01 января 2022 года, составляет – 128 380 188,00 руб. (т. л.д. 171 - 220).

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Полагаю, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России соблюдены.

Не доверять выводам указанной экспертизы оснований не имеется, так как она мотивирована, научно обоснована. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так, суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной в заключение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 года в размере 128 380 188,00 рублей, определенной сравнительным подходом и методом сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

В заключение судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, исходя из характера недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей применённый метод и используемый в процессе определения стоимости, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах экспертного заключения, основываясь на анализе и полученных результатах, пришел к соответствующему выводу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым распоряжением, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, пояснения сторон, суд приходит к выводу о допустимости заключения судебной оценочной экспертизы как доказательства, принимая во внимание, что названные выше справочные материалы находятся в свободном доступе, приобретены экспертом учреждения, способ их получения в данном случае не влияет на достоверность выводов экспертного заключения, и, как следствие, на итоговую величину рыночной стоимости объекта. Доказательств того, что использованная экспертом информация не соответствует действительности и (или) первоисточнику, административным ответчиком не представлено.

Административный истец и административные ответчики о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили. Ни усматривается таких оснований и судом, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ). Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключение эксперта-оценщика ФИО2 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В пункте 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 указано ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что Общество обратилось в суд с административным иском 28.08.2023 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 28.08.2023 года.

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзац второй пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Учитывая, что ООО «ВИДА» обратилось с административным исковым заявлением в суд 28.08.2023 года, сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 01 января 2023 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 01 января 2022 года (даты применения на территории города Севастополя), на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5662 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 128 380 188,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2023 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 01 января 2022 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2023 года.

Судья С.Н. Исаев