Дело № 3а-335/2022
УИД 26 ОS0000-04-2021-000600-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 09 июня 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Товчигречко М.М.,
при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,
с участием представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,
представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» В.В.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Росток» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Росток» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …., равной рыночной стоимости.
В обоснование иска указано, что обществу с ограниченной ответственностью «Росток» принадлежат на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером ….., площадью 21 094.4 кв.м., назначение «нежилое», наименование пансионат «Солнечный» - спальный корпус, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей 9, в том числе подземных этажей 0, местоположение: …...
Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 706 159 085,44 рублей.
В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Региональное бюро независимых экспертиз» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 419 471 148 (отчет № 55/2021 от 16.06.2021).
Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.
В судебное заседание представители административного истца, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.
Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. и ГБУ СК «Ставкрайимущество» В.В.Ю. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.
Согласно материалам дела, общество с ограниченной ответственностью «Росток», действуя через представителя по доверенности П.А.В., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:010113:127, равной рыночной стоимости 419 471 148 рублей.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «Росток» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …, площадью 21 094.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: пансионат «Солнечный» - спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 9, в том числе подземных 0, местоположение: …..
Кадастровая стоимость объекта установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 706 159 085.44 рублей.
В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Региональное бюро независимых экспертиз» №55/2021 от 16 июня 2021 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с вышеуказанными характеристиками по состоянию на 01 января 2019 года составила 419 471 148 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 20 октября 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Арбитраж» А.М.Ш. № ЭЗ 228/2021 от 02 декабря 2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:010113:127, площадью 21 094.4 кв.м. по состоянию на 01 января 2019 года составила 425 940 820 рублей.
Решением Ставропольского краевого суда от 20 декабря 2021 года административный иск общества с ограниченной ответственностью «Росток» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости - удовлетворен.
Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:010113:127, площадью 21 094.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: пансионат «Солнечный» - спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 9, в том числе подземных 0, местоположение: <...>, в размере равном его рыночной стоимости 425 940 820 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Определением судьи Ставропольского краевого суда от 03.06.2022 года решение Ставропольского краевого суда от 20.12.2021 года отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
Впоследствии на основании договора № 40-22С от 23 марта 2022 года, заключенного между ООО «Росток» (заказчик) и ИП Б.И.В. (подрядчик), подрядчик по заданию заказчика выполнил комплекс кадастровых работ на объекте капитального строительства по адресу: …...
Кадастровым инженером при подготовке технического плана от 09 апреля 2022 года об актуальном состоянии данного объекта недвижимости установлено, что площадь рассматриваемого объекта составляет 30 067.2 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 11, подземных 1, местоположение: …..
По существу требования истца сводятся к рассмотрению вопроса об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, объекта недвижимости с кадастровым номером …. с иными характеристиками спорного объекта недвижимости в виде измененной площади, нежели заявлено в административном иске.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением не согласуется с положениями закона, не направлено на защиту прав и законных интересов административного истца в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу следующего.
Как установлено судом и подтверждается материалами административного дела, существенные характеристики (параметры) спорного объекта недвижимости в части его площади, этажности, контура здания внесены в ЕГРН на основании технического паспорта от 09 сентября 2002 года и, соответственно, актуальны на указанную дату.
В свою очередь, из технического плана от 09 апреля 2022 года усматривается, что объект недвижимости с кадастровым номером ….., на который за административным истцом зарегистрировано право собственности, в настоящее время представляют собой объект недвижимости площадью 30 067,2 кв.м, количество этажей - 11, в том числе подземных - 1. Суд также отмечает то обстоятельство, что контур здания, приведенный в техническом плане от 09 апреля 2022 года, существенно отличается от контура здания, приведенного в техническом паспорте от 09 сентября 2002 года.
Как усматривается из материалов дела, 23 августа 2006 года ООО «Росток» Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края выдано разрешение на строительство, согласно которому разрешена реконструкция объекта капитального строительства Пансионата «Солнечный» под санаторий на 700 мест в соответствии с генпланом разработанного проекта.
Согласно письма Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от 01 апреля 2022 года №328-03, объект недвижимости с указанными характеристиками в эксплуатацию до настоящего времени не введен
Статьи 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности и статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
Такие физические характеристики объекта как его площадь, этажность, а также контур здания являются существенными при определении, как рыночной, так и кадастровой стоимости объекта. Также существенным для рассмотрения дела является тот факт, что объект недвижимости, будучи реконструированным на основании соответствующего разрешения, до настоящего время в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказательств признания за истцом права собственности на новый объект недвижимости, возникший в результате реконструкции, либо оформления прав на него в установленном законом порядке, в материалы дела не представлено.
Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недостоверности данных Единого государственного реестра недвижимости о спорном объекте.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случает освобождения от доказывания, определённых статьей 64 настоящего Кодекса.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Поскольку судом при рассмотрении дела установлено отсутствие существования объекта недвижимости с кадастровым номером …., сведения о котором и содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, то предъявление административным истцом требований об установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, нельзя признать реально направленным на защиту прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений, то есть согласующимся с задачами административного судопроизводства ввиду того, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца не нарушены.
На основании изложенного, требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249, 350, 351 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Росток» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости - отказать
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 09.06.2022 года.
Председательствующий судья М.М. Товчигречко