Решение по делу № 3А-76/2023 от 25.04.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-76/2023

УИД 33OS0000-01-2022-000414-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 25 апреля 2023 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Малыгиной В.И.,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Штукатур» - по доверенности и ордеру адвоката Исаакян А.А., административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Штукатур» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «Штукатур», через представителя по доверенности Исаакян А.А., обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области, переименованному с 1 января 2023 года согласно Указу Губернатора Владимирской области от 17 октября 2022 года № 165 в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (поэтому далее также - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, реорганизованному с 1 января 2023 года согласно приказу Росреестра от 26 сентября 2022 года № П/0358, путём присоединения к публично-правовой компании «Роскадастр» (поэтому далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация города Владимира об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1697 кв.м., адрес (местоположение): **** в размере его рыночной стоимости 2 278 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года составляет 7 010 429 рублей 86 копеек, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 26 декабря 2022 года, в размере 2 278 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Как ненадлежащие административные ответчики ППК «Роскадастр» по Владимирской области, в лице филиала по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области, администрация города Владимира, по ходатайству представителя ООО «Штукатур», судом переведены из числа административных ответчиков в заинтересованные лица (т.1,л.д.202,204-206).

После проведения по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 2 680 000 рублей, ООО «Штукатур», согласившись с указанным заключением, через своего представителя по доверенности и ордеру адвоката Исаакян А.А., уточнило заявленные требования, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:016023:272 по состоянию на 1 января 2021 года в размере его рыночной стоимости 2 680 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Штукатур» по доверенности и ордеру адвокат Исаакян А.А. поддержала заявленные требования с учётом уточнений по изложенным в них основаниям.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменном отзыве соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, не ставят под сомнение правильность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 10 апреля 2023 года, его форму и содержание, а также размер, определённый экспертом рыночной стоимости упомянутого земельного участка, - 2 680 000 рублей. При этом Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не возражало против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 10 апреля 2023 года, а ГБУ ВО «ЦГКО ВО» оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда (т.2,л.д.113,122,123).

Заинтересованные лица - ППК «Роскадастр» в лице филиала по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области, администрация города Владимира, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Владимирской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в ходатайстве, направленном в суд, не ставил под сомнение правильность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 10 апреля 2023 года, его форму и содержание, а также размер, определённый экспертом рыночной стоимости упомянутого земельного участка (т.2,л.д.117).

Управление Росреестра по Владимирской области и администрация города Владимира какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 10 апреля 2023 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения вышеназванных представителей, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «Штукатур» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1697 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - производственные предприятия, промышленная застройка (т.1,л.д.6-13,155-156).

По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость названного земельного участка была установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 года № 38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населённых пунктов» в размере 7 010 429 рублей 86 копеек (т.1,л.д.148,168,203).

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» по состоянию на 1 января 2022 года утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 4 354 875 рублей 34 копейки, которая в настоящее время является актуальной (т.2,л.д.154,169).

Вместе с тем, поскольку в данном случае права административного истца затрагиваются в связи с необходимостью внесения арендной платы за период действия оспариваемой кадастровой стоимости и у ООО «Штукатур» имеется правовой интерес в оспаривании упомянутой архивной кадастровой стоимости названного земельного участка.

Учитывая изложенное, суд полагает, что ООО «Штукатур», являющееся арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, исчисленной из оспариваемой кадастровой стоимости упомянутого выше земельного участка, вправе претендовать на установление кадастровой стоимости этого земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Штукатур», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 29 декабря 2022 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-4).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 26 декабря 2022 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 278 000 рублей (т.1,л.д.28-117).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.207-210).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. № **** от 10 апреля 2023 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 2 680 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований отсутствует подтверждение информации на страницах 29,32 отчета, в связи с чем, не представляется возможным проверить и подтвердить величину срока экспозиции. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить срок экспозиции объектов на рынке на страницах 29,32 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 32 отчета (пункт 11 д) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчет об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчете должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчеты. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить срок экспозиции земельных участков, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет и применение корректировки на дату предложения (страница 43 отчета). По информации на странице 55 отчета объект-аналог № 1 расположен «рядом с трассой М7», по информации на странице 56 отчета объект-аналог № 2 имеет «удобный асфальтированный подъезд», по информации на странице 57 отчета объект-аналог № 3 расположен «рядом с федеральной трассой», по информации на странице 58 отчета объект-аналог № 4 имеет «удобный подъезд». При этом на странице 44 отчета описана и применена ко всем объектам-аналогам одинаковая корректировка на расположение относительно автомагистралей, что не представляется возможным подтвердить. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 46-48 отчета). В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путем заверения копий документов и материалов. На страницах 61-66 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО № 7 задание на оценку должно содержать характеристики объекта оценки и его оспариваемых частей. На странице 5 отчета задание на оценку не содержит информацию о части объекта оценки с кадастровым номером ****, хотя по информации на странице 65 отчета объект оценки располагает частью. Содержащиеся в отчете сведения относительно описания объекта оценки, методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2,л.д.2-102).

Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 10 апреля 2023 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 26 декабря 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 10 апреля 2023 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 10 апреля 2023 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2021 года.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

На основании заключения эксперта ООО «Штукатур», согласившись с ним, через своего представителя по доверенности и ордеру адвоката Исаакян А.А., в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнило заявленные требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года в размере его рыночной стоимости 2 680 000 рублей.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 26 декабря 2022 года, суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года в размере его рыночной стоимости 2 680 000 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «Штукатур» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2022 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.2-4).

Так как в отношении земельного участка с кадастровым номером **** постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 утверждена новая кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года (т.1,л.д.154,169), суд полагает необходимым обратить внимание на следующее.

Поскольку в данном случае ООО «Штукатур» вправе оспаривать ранее действовавшую кадастровую стоимость в связи с необходимостью уплаты арендной плате в период действия этой оспариваемой кадастровой стоимости, исходя из положений приведённого выше законодательства, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 14,15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость применяется с даты начала применения для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, являющейся предметом оспаривания, и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, определенной постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67, в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Штукатур» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1697 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - производственные предприятия, промышленная застройка, по состоянию на 1 января 2021 года, в размере его рыночной стоимости 2 680 000 (два миллиона шестьсот восемьдесят тысяч) рублей на период, начиная с даты начала применения для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, являющейся предметом оспаривания, и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, утверждённой постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67, в Единый государственный реестр недвижимости.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Штукатур» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 29 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов