Решение по делу № 3А-1885/2023 от 25.07.2023 - о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости.

УИД 77OS0000-02-2022-015819-64

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва25 июля 2023 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Берестове И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1885/2023 по административному исковому заявлению акционерного общества «Доходный дом МД» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец АО «Доходный дом МД» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 г.» результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:01:0004008:1027, 77:01:0004008:1026, 77:01:0004008:1028.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, соответственно, в размерах 89 589 901 руб., 110 812 267 руб., 63 303 100 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником данных зданий; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость; указанное затрагивает права организации, так как влияет на размер налоговых обязанностей, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой представил отчеты об оценке от 12 мая 2022 года № 2203/1095-1В, № 2203/1095-1Г, № 2203/1095-1Д, подготовленные ООО «ИНЕКС».

Представитель административного истца в судебное заседание явился, требования поддержал, замечаний к заключению судебной экспертизы не представил, полагал, что расходы на экспертизу в части, касающейся нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1027 подлежат отнесению на Департамент городского имущества г.Москвы.

Представитель Департамента городского имущества г.Москвы в судебное заседание не явился, извещен; суду переданы письменные возражения относительно административных исковых требований; замечаний к заключению эксперта не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, возражений относительно выводов судебной экспертизы также не представили.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, выслушав объяснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что нежилые здания с кадастровыми номерами 77:01:0004008:1027, 77:01:0004008:1026, 77:01:0004008:1028 (далее также Здания) находятся в собственности административного истца с 2011 года.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004008:1027, имеет площадь 1 561,4 кв.м., расположено по адресу: <...>.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004008:1028, имеет площадь 1 145,6 кв.м., расположено по адресу: <...>.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004008:1026, имеет площадь 2 039,2 кв.м., расположено по адресу: <...>.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно названному распоряжению:

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1027 установлена в размере 291 280 153,68 руб.;

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1028 установлена в размере 212 233 603,97 руб.;

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1026 установлена в размере 358 867 837,1 руб.

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Зданий, - 1 января 2021 года.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, который является плательщиком налога на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости Зданий, что свидетельствует о его праве требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил Отчёты об оценке рыночной стоимости от 12 мая 2022 года № 2203/1095-1В, № 2203/1095-1Г, № 2203/1095-1Д, подготовленные оценщиком ООО «ИНЕКС», в которых рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года определена для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1027 в размере 89 589 901 руб.; для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1028 в размере 63 303 100 руб.; для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1026 в размере 110 812 267 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенной в них величин рыночной стоимости Зданий.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных отчетов об оценке, а также в связи с возникшим спором о действительной величине рыночной стоимости Зданий определением суда от 19 августа 2022 года по административному делу была назначена судебная строительно-техническая (оценочная) экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2021 года; производство экспертизы поручено ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению от 31 марта 2023 года (эксперты ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» ФИО1, ФИО2) отчёты административного истца об оценке рыночной стоимости не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в отчётах рыночная стоимость Зданий не подтверждается. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2021 года составляет:

для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1027 – 200 292 000 руб.;

для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1028 – 152 528 000 руб.;

для нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1026 – 258 638 000 руб.

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом и её производство поручалось государственному экспертному учреждению. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 КАС РФ. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно и по существу исследования никаких возражений и замечаний не представили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить экспертное заключение под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2021 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий административным истцом не представлено; Отчеты, подготовленные по заданию АО «Доходный дом МД» с учетом экспертного заключения оцениваются судом критически и рыночную стоимость Зданий, по убеждению суда, не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Экспертным учреждением заявлено о взыскании судебных расходов на оплату экспертизы, стоимость которой составила 311 437,82 руб.

Разрешая данное заявление, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости существенной не является (от 27,93% до 31,24%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в стоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка отчётов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Зданий, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчётов было невозможно; по итогам экспертизы подтвержден факт недостоверности определённой в отчётах рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёты об оценке) не положены в основу решения суда, оценены критически; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Зданий, равной рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Зданий в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика; его противоположных юридических интересов не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью Зданий укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий определена, очевидно, ошибочно; административным истцом наряду с этим не представлено объективных доказательств того, что сумма судебных расходов на проведение экспертизы превышает его финансовую выгоду от судебного решения об установлении кадастровой стоимости Зданий равной их рыночной стоимости; сам по себе расчет налога на имущества организаций в отношении Здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1027 об обратном не свидетельствует.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать 311 437, 82 руб.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение, учитывая, что экспертиза проводилась в отношении трех объектов недвижимости и трех отчетов об оценке, не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером для 77:01:0004008:1027 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 200 292 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1028 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 152 528 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1026 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 258 638 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных нежилых зданий.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 июля 2022 года.

Взыскать с акционерного общества «Доходный дом МД» в пользу ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» судебные расходы на оплату экспертизы в размере 311 437,82 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2023 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова