Дело № 3а-126/2023
УИД №33OS0000-01-2023-000183-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Владимир 30 октября 2023 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,
при секретаре Мусатовой А.В.,
с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1,
заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – ****.
Его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 67 от 9 ноября 2022 года и составляет 38 973 750, 12 рублей.
Согласно отчету об оценке № **** от **** года, подготовленного частнопрактикующим оценщиком **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 5 913 000, 00 рублей.
Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 65 Земельного кодекса РФ, статью 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 5 913 000, 00 рублей.
Административный истец ФИО3, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО4 ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также в отсутствие административного истца по причине болезни.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом-оценщиком **** в заключении № **** от **** года. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, не ставит под сомнение вышеуказанное заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию. Аналогичная позиция указана в дополнительном письменном отзыве, представленном суду.
Представитель заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО2 в судебном заседании принятие решения оставила на усмотрение суда, также пояснив, что не оспаривает размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный экспертом-оценщиком **** в заключении № **** от **** года, а также само заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию.
Заинтересованное лицо Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, возражений не представило, указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, а также заключение эксперта ни по форме, ни по его содержанию.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Владимирской области, администрация Александровского района Владимирской области, администрация МО Андреевское сельское поселение Александровского района Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и подтверждается письменными доказательствами ФИО3 с 5 мая 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – ****.
Указанный земельный участок является учтенным, поставлен на кадастровый учет 29 апреля 2014 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена по состоянию на 1 января 2022 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 67 от 9 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 38 973 750, 12 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2022 года.
5 июля 2023 года ФИО3, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как налогоплательщика, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью отчет об оценке № **** от **** года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ****, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 5 913 000, 00 рублей.
Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованным лицом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет частнопрактикующего оценщика **** № **** от **** года выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно оценщиком не в полном объеме произведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. На страницах 35-38 в таблице 10 и на страницах 41-43 в таблице 11 Отчета оценщик использовал в расчетах объекты-аналоги №№ 2 и 3, несопоставимые по площади с объектом оценки. В результате произведенных расчетов оценщик получил рыночную стоимость 1 кв.м. объекта оценки 115, 42 руб/кв.м., при этом согласно данным отчета о кадастровой стоимости средняя цена сделок по аналогичным участкам составляет 543, 72 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка, некорректный подбор объектов-аналогов привел искажению (занижению) в последующем итоговой стоимости объекта оценки.
Аналогичная позиция высказана представителями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
В этой связи судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению оценочной экспертизы, подготовленному оценщиком, занимающимся частной практикой, судебным экспертом **** № **** от **** года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** состоянию на 1 января 2022 года составляет 8 174 000, 00 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке частнопрактикующего оценщика **** № **** от **** года требованиям законодательства об оценочной деятельности в данном заключение эксперта указано, что в нарушение требований пунктов 2 и 8 ФСО № 6 на страницах 19-22, 23 Отчета приведен материал по анализу фактических данных рынка земельных участков, который не представляется возможным проверить по имеющимся материалам на странице 23 Отчета (материал неудовлетворительного качества), в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки и интервал значений цен на странице 24 Отчета (требования пункта 11 в) ФСО №7. Отсутствуют ссылки на источники информации и копии материалов на страницах 24-25 Отчета (таблица 8), в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов (требования пункта 11 г) ФСО № 11.
В связи с вышеуказанными нарушениями не представляется возможным подтвердить «Основной вывод относительно рынка недвижимости в сегменте, необходимом для оценки объекта» на странице 27 Отчета (требования пункта 11 д) ФСО № 7), а также не представляется возможным подтвердить использование информации на дату оценки (требование пункта 12 ФСО № 3, пункта 5 ФСО № 11).
В нарушение пункта 14 ФСО № 1, пункта 1 ФСО № 6, подпункта 13 пункта 7 ФСО № 6 по информации об объектах-аналогах № 2 и 3, представленной в Отчете на страницах 35-36, необоснованно не применена корректировка на вид разрешенного использования. На страницах 46, 50 Отчета при расчете корректировки на местоположение необоснованно применены корректирующие значения коэффициентов для «местоположения в пределах города», при этом как объект оценки, так и объекты-аналоги расположены вне границ городов.
На страницах 46-47, 50 Отчета при расчете корректировки на «красную линию» оценщиком применен корректирующий коэффициент для земельных участков под коммерческую застройку, при этом объект оценки относится к земельным участкам под индивидуальную застройку (таблица 17, страница 47 Отчета). Также при расчете корректировки на 2красную линию» был ошибочно применен повышающий коэффициент к объектам-аналогам, выходящим на красную линию.
В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки.
В нарушение пункта 13 ФСО № 3 в Отчете представлены копии документов, не заверенные заказчиком.
С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных частнопрактикующим оценщиком **** результатов.
Проанализировав и оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд не принимает в качестве доказательств по данному делу представленный административным истцом отчет от **** года №****, составленный частнопрактикующим оценщиком ****.
При этом заключение эксперта **** № **** от **** года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова Силиной Т.Л., имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от **** года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от **** года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Приказу Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», в действующей редакции на момент составления экспертного заключения. Также экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца и административного ответчика.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № **** от **** года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В связи с чем суд признает данное заключение № **** от **** года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта-оценщика **** № **** от **** года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки – 1 января 2022 года.
В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 8 174 000, 00 рублей.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).
На основании изложенного суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 5 июля 2023 года, то есть дату его обращения в суд.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административный иск ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего разрешенное использование – ****, в размере 8 174 000 (восемь миллионов сто семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи административного иска ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 5 июля 2023 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2023 года.