Дело № 2-2-353/2025

УИД 64RS0010-02-2025-000657-69

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

12 декабря 2025 года г. Хвалынск

Вольский районный суд Саратовской области в составе :

председательствующего судьи Е.Г. Дурновой,

при секретаре О.Е. Смирновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Дон» к ФИО2 о признании существующих ограничений (обременений) права на недвижимое имущество прекращенными, обязании погасить регистрационную запись,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дон», далее ООО «Дон», обратилось в суд с иском к наследникам ФИО3 о признании существующих ограничений (обременений) права на нежилое помещение общей площадью 161,1 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес> прекращенными и об обязании Управление Росреестра по Саратовской области погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее ЕГРН, на указанное нежилое помещение. В обоснование заявленных требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор купли – продажи указанного нежилого помещения на общую сумму 4850000 рублей. Согласно п.5 договора оплата производилась частями : 100000 рублей – оплачено по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, 2400000 рублей - в течении 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора, 2350000 рублей – в течении года с момента заключения настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена регистрация перехода права собственности с обременением ипотеки. Истец полностью оплатил указанные в договоре денежные суммы, однако погашение регистрации обременения не произведено, ФИО1 умер.

Определением суда от 17.11.2025 года в качестве ответчика привлечен наследник ФИО1 – ФИО2

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще по месту регистрации, причины неявки не известны, позиция по делу не выражена.

Представитель третьего лица, Управления Росреестра по Саратовской области своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайствует о рассмотрении дела в их отсутствие, представил суду письменно свою позицию, указав, что решение суда о прекращении ограничения ( обременения) является основанием для совершения учетно – регистрационных действий, Управление не нарушал прав истца, оснований для возложения на них обязанности погасит запись об ипотеке противоречит нормам действующего законодательства.

Суд рассмотрел дело в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее ГПК РФ, в отсутствии сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст.19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 11 вышеназванного Закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из ч.2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу части 4 указанной нормы если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. ( часть 11 ст. 53 Закона)

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункты 52, 55).

Согласно договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО1 продал, а ООО «Дон» купил нежилое помещение общей площадью 161,1 кв.м, расположенное по адресу : <адрес>.

Как следует из п.5 названного договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемого помещения в размере 4850000 рублей. Оплата объекта производится следующим образом : 100000 рублей – оплачено по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, 2400000 рублей - в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора, 2350000 рублей – в течении года с момента заключения настоящего договора. Оплата производится путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет ИП ФИО1 №.

Согласно выписки из ЕГРН указанное нежилое помещение находится в собственности ООО «Дон» с ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона в пользу физического лица по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из платежных поручений ООО «Дон» перечислило на расчетный счет ИП ФИО1 № оплаты за нежилое помещение по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ следующие суммы : ДД.ММ.ГГГГ – 100000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2400000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 1000000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 1350000 рублей.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти.

Таким образом, судом с бесспорностью установлено, что истец в установленном законом порядке приобрел в собственность нежилое помещение по адресу : <адрес>, стороны зарегистрировали данную сделку в соответствии с требованиями закона. Расчет с продавцом произведен в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, однако прекратить запись об обременении во внесудебном порядке невозможно в связи со смертью продавца ФИО1 Каких-либо споров по данному недвижимому имуществу между наследниками продавца и покупателями не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о признании существующего обременения прекращенным правомерны и подлежат удовлетворению.

Между тем, требование об обязании Росреестр погасить регистрационную запись об ипотеке удовлетворению не подлежит исходя из следующего.

В силу части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав могут являться как договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, так и вступившие в законную силу судебные акты.

Из системного толкования приведенных норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, а, следовательно, указанное решение является основанием для погашения регистрационной записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Дон» к ФИО2 о признании существующих ограничений (обременений) права на недвижимое имущество прекращенными, обязании погасить регистрационную запись, удовлетворить частично.

Признать существующее ограничение (обременение) прав собственности Общества с ограниченной ответственностью «Дон» на нежилое помещение общей площадью 161,1 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес> в пользу ФИО1, прекращенным.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости на нежилое помещение общей площадью 161,1 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес>, принадлежащее на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Дон», в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В остальной части в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Дон», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца путем принесения апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области по адресу: <...>.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года

Судья Е.Г. Дурнова