Решение по делу № 3А-71/2022 от 03.03.2023

Дело № 92OS0000-01-2022-000113-06

Производство № 3а-8/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 марта 2023 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Бояриновой Е.В.,

при секретаре – Пономаренко Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Северная пальмира» к Правительству города Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания ЭДВАЙС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная пальмира» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> <адрес> равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ООО «Северная пальмира» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по адресу:<адрес> <адрес>

Договор переоформлен в рамках постановления Правительства Севастополя от 21 декабря 2015 года № 1250-ПП «Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года». Срок аренды - до 01 июля 2028 года.

В настоящее время ООО «Северная пальмира» использует земельный участок по целевому назначению, возводя на нем объект капитального строительства «Жилой комплекс с объектами торговли, соцкультбыта, общественного питания, офисными помещениями и многоярусным паркингом по <адрес> в <адрес>» на основании декларации о начале выполнения строительных работ, зарегистрированной в ГАСИ Украины ДД.ММ.ГГГГ №.

Арендная плата установлена в Договоре в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес> и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08 апреля 2019 года № 219-ПП.

Согласно кадастровой стоимости земельного участка, определённой по состоянию на 01 января 2018 года и указанной в Договоре, его стоимость равна 40 743 696 рублей 00 копеек.

В Договоре также закреплено, что величина ежегодной арендной платы за пользование участком согласно расчету, составляет: 40 743 696,00 х 0,024 = 977 848, 70 рублей.

Однако, уведомлением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об изменении арендной платы по Договору № УЗО/УВ- 4140 от 01 февраля 2022 года (вх. № 034-СП от 19.05.2022) сообщено, что кадастровая стоимость земельного участка на 2022 год составляет 153 761 600 рублей 00 копеек, а размер арендной платы на 2022 год составляет 7 688 080 рублей 00 копеек.

Так, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости 23.06.2022 внесены сведения кадастровой стоимости на основании распоряжения ДИЗО № 5349-РДИ от 10.11.2021 о том, на дату 01.01.2021 определена кадастровая стоимость в размере 153 761 600 рублей 00 копеек.

Узнав о таком существенном изменении кадастровой стоимости ООО «Северная пальмира» обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания ЭДВАЙС» для профессиональной оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2021 года.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО «ОК «ЭДВАЙС», состоянию на 01 января 2021 года равна 87 568 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Северная пальмира» исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка Отчетом № 12о/06-22 от 15 июля 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере определенном в результате проведенной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» - ФИО1 не возражал против принятия результатов оценки в соответствии с заключением эксперта по проведенной судебной экспертизе.

Представители административного ответчика - Правительства Севастополя и заинтересованного лица - Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания ЭДВАЙС» надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, согласно договору № 820 аренды земельного участка от 29 августа 2019 года Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя передан ООО «Северная пальмира» в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6 800 кв.м, расположенный по адресу:<адрес> <адрес> Категории земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование - «для строительства жилого, культурно-развлекательного комплекса».

Договор переоформлен в рамках постановления Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до ДД.ММ.ГГГГ». Срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровой стоимости земельного участка, определённой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и указанной в Договоре, его стоимость равна 40 743 696 рублей 00 копеек.

Однако, уведомлением Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> об изменении арендной платы по Договору № УЗО/УВ- 4140 от ДД.ММ.ГГГГ (вх. №-СП от ДД.ММ.ГГГГ) сообщено, что кадастровая стоимость земельного участка на 2022 год составляет 153 761 600 рублей 00 копеек, а размер арендной платы на 2022 год составляет 7 688 080 рублей 00 копеек.

ООО «Северная пальмира» использует земельный участок по целевому назначению, возводя на нем объект капитального строительства «Жилой комплекс с объектами торговли, соцкульбыта, общественного питания, офисными помещениями и многоярусным паркингом по <адрес> в <адрес>» на основании декларации о начале выполнения строительных работ, зарегистрированной в ГАСИ Украины ДД.ММ.ГГГГ №

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2022-135647277 от 09 августа 2022 года(т.1л.д.134-142) земельный участок с кадастровым номером 91:03:001011:27, площадью 6 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22 июня 2022 года 153 761 600 рублей.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от 15 июля 2022 года № 12о/2/06-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс», согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на дату оценки – 01 января 2021 года составляет 87 568 000 рублей, то есть ниже утвержденной 24 января 2019 года кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 27 июля 2022 года по ходатайству представителя административного истца, поддержанного иными участниками судебного заседания, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года, и соответствия представленного истцом отчета об оценке от 13 мая 2022 года № 07о-/2/03-22 требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 09 января 2023 года № ООО «Бюро судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет - 100 626 876 рублей;

Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №о/06-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Нарушений требований стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой.

Разница в рыночной стоимости земельного участка, рассчитанная экспертами оценщиком, возникла в результате следующих обстоятельств: оценщиком применена корректировка на ВРИ (1,45) согласно «Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки», под ред. ФИО2, которая незначительно отличается от корректировки рассчитанной экспертом на основании рыночных данных (1,4623); оценщиком для расчета было принято большее количество объектов- аналогов, часть из которых расположены на некотором удалении от объекта исследования. Экспертом при расчёте принимались лишь земельные участки наиболее приближенные к объекту исследования, что наиболее точно отражает ценообразование земельных участков именно в районе расположения объекта исследования.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ООО «Бюро судебной экспертизы» заключение от 09 января 2023 года № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертами ФИО3 и ФИО4 соблюдены. Не доверять их выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Также суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной в заключении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 100 626 876 рублей, определенной сравнительным подходом и методом количественных корректировок. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 09 января 2023 года №, пояснения сторон, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта ООО «Бюро судебной экспертизы» заключение от 09 января 2023 года №, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, №, общей площадью 6 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Северная пальмира» обратилось в суд с административным иском 29 июля 2022 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 29 июля 2022 года.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером № общей площадью 6 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 100 626 876 (сто миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 июля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 09 марта 2023 года.

Судья Е.В. Бояринова