УИД 61OS0000-01-2023-000130-67
Дело № 3а-98/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 12 октября 2023 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Сабос» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000260 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Сабос» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ....
Полагая, что кадастровая стоимость названного объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 29 мая 2023 г. № 13/23.
Решением ГБУ от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000260 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, это решение ГБУ является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Общество просило суд признать незаконным упомянутое решение ГБУ от 27 июня 2023 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 22 мая 2023 г., в размере 11 427 000 рублей.
После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 26 903 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
В заявлении представителя административного истца об уточнении административных исковых требований содержится ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В письменных возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, ГБУ просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
От ГБУ, Минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
От Администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства не поступили.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 12 октября 2023 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что ООО «Сабос» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 860 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации складских помещений, расположенного по адресу: ....
Кадастровая стоимость указанного объекта, применяемая с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 27 944 816,4 рублей.
30 мая 2023 г. Обществом подано в ГБУ заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости. С заявлением представлен отчет от 29 мая 2023 г. № 13/23 об оценке земельного участка по состоянию на 22 мая 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ...
Согласно указанному отчету, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 мая 2023 г. определена в размере 11 427 000 рублей.
27 июня 2023 г. ГБУ принято решение № ОРС-61/2023/000260 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 3 пункта 2, подпунктов 4, 7, 13 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, подпункта 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, а также на то, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использовании объектов-аналогов, применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Степень такого влияния может быть определена после устранения нарушений оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости.
10 июля 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, Общество обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность и обоснованность оспариваемого решения, суд отмечает, что оно принято уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ...
В заключении эксперта ... от 19 сентября 2023 г. № 1110-Э/2023 сделан вывод о том, что отчет об оценке от 29 мая 2023 г. № 13/23 не соответствует требованиям законодательства, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктов 5, 11, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
Эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета допущены нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе частично - перечисленные в решении ГБУ от 27 июня 2023 г. В частности, экспертом указано, что в отчете содержится противоречивая информация, оценщиком в расчетах не учтены существенные характеристики объектов, описанные в объявлениях, допущены нарушения к отбору аналогов, к применению корректировок; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, частично определены не верно; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Возражения относительно заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлены.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Сабос» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 29 мая 2023 г. № 13/23.
Таким образом, оспариваемое административным истцом решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным; охраняемые законом права и интересы Общества в результате принятия этого решения не нарушены, что в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования административного истца о признании решения ГБУ от 27 июня 2023 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 22 мая 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 19 сентября 2023 г. № 1110-Э/2023 в размере 26 903 000 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитана экспертом по результатам проведенного в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки анализа рынка, на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достоверности, достаточности и проверяемости.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта в основу своего решения.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решение ГБУ отказано.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Удовлетворение административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. При этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости в рассматриваемом случае (3,7%) сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности оспариваемых результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.
При таких обстоятельствах судебные расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
ООО «Экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертных услуг в сумме 65 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы административным истцом на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 65 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Сабос» удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требований ООО «Сабос»» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000260 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 860 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации складских помещений, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2023 г. в размере 26 903 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 30 мая 2023 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ООО «Сабос» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-98/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А. Руднева