50RS0031-01-2024-023183-50

Дело № 2-3307/2025 (2-19047/2024;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Зинченко С.В.,

при секретаре судебного заседания Кальницкой Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об исключении квартиры из наследственного имущества, о признании договора купли – продажи заключенным, о признании права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли – продажи не заключенным,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4 в котором просит исключить из состава наследственного имущества квартиру, по адресу: АДРЕС, признать заключенным договор купли-продажи квартиры, признать права собственности.

Свои требования мотивировала тем, что между ФИО и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО передал ФИО1 принадлежащую на праве собственности квартиру с К№№, площадью 48,1 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС

Между покупателем и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, указан объект недвижимости, его месторасположение и характеристики, договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами лично.

Цену квартиры определили в размере 2 000 000 руб. Поскольку стороны были знакомы и у них были доверительные отношения, то расчет между покупателем и продавцом был произведен в полном объеме до подписания договора, в связи с чем продавец подписывая данный договор подтвердил, что денежная сумма получена им в полном размере (п. 5 договора).

Письменная форма договора сторонами была соблюдена, стороны выполнили все свои обязательства, взаимных претензий не имели. При подписании договора продавец передал покупателю ключи от спорного жилого помещения, которую собирался освободить и вывести все свои вещи после перехода права собственности. Договор не признан недействительным и ничтожным.

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО. умер. Правопреемниками умершего являются ФИО2, ФИО4 и ФИО3. Смерть продавца сделала невозможным совершить государственную регистрацию права собственности в ЕГРН на квартиру.

Ответчики, ФИО2, ФИО4 и ФИО5, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО3, не согласились с исковыми требованиями и подали встречный иск, в котором просили признать договор купли-продажи квартиры незаключенным.

Доводы мотивированы тем, что поскольку договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован в ЕГРН, отсутствует дата в договоре, нет письменной расписки в получении денежных средств, нет акта приема-передачи квартиры в письменной форме, то спорный договор является незаключенным.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить, во встречных исковых требованиях отказать.

Представитель истца, ФИО6 действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования подержала в полном объеме, дала объяснения, аналогичные доводам, изложенным в уточненном иске, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения, поддержала возражения данные в письменном виде.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание участвовала посредством видеоконференцсвязи, возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, встречные исковые требования просила удовлетворить.

Ответчик ФИО4 и ФИО3 не явились, извещались надлежащим образом.

Законный представитель несовершеннолетней ФИО3 – ФИО5 не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчиков, ФИО7 действующая на основании доверенностей в судебное заседание явилась, просила в уточненном иске отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Третье лицо, нотариус ФИО8 в судебное заседание не явился о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае не-явки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО являлся собственником жилого помещения с К№ площадью 48,1 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 27-28), на основании заключенного 22.08.2020 договора купли продажи заключенного с ..... (л.д. 21), данная квартира была приобретена в собственность за 2 000 000 руб.

Истец указывает, что между ФИО. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с К№ площадью 48,1 кв.м., по адресу: АДРЕС (л.д. 153).

Согласно, указанного договора, предметом которого является жилое помещение - квартира, назначение: жилое, общей площадью 48,1 кв.м., расположена на 2 этаже жилого дома по адресу: АДРЕС.

В п. 4 договора указано, что стороны пришли к соглашению, что квартира продается за 2 000 000 (два миллиона) руб.

В п. 5 договора указано, что сумма, равная 2 000 000 (два миллиона) рублей, уплачена наличными Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

В п. 11 договора указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный Договор служит одновременно Актом приема-передачи вышеуказанной квартиры.

В п. 14 договора стороны, подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими сознавать суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения; что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях; что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно пункту 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 37 оборот).

Наследниками по закону первой очереди являются его дети, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ и мать, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ, которая отказалась от доли наследства в пользу ФИО2.

На основании данных заявлений нотариусом Московской областной нотариальной палаты Одинцовского нотариального округа Московской области ...... было открыто наследственное дело №№ (л.д. 36-92).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по за-явлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Исполнение денежных обязательств подтверждается письменными доказательствами.

Факт оплаты покупателем ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС Продавцу ФИО в сумме 2 000 000 руб., подтверждается п. 5 договора, согласно которому расчеты между сторонами произведены полностью наличными до подписания настоящего договора.

Указание в договоре купли-продажи условия о передачи денежной суммы до подписания договора (п. 5 договора) не противоречит закону и в данном случае дополнительно подтверждается п. 11 договора, согласно которого, в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор одновременно является и Актом приема-передачи спорной квартиры.

Каких - либо иных письменных доказательств, опровергающих представленные суду доказательства уплаты ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи или уплаты иной суммы, чем указано в договоре, суду не представлено.

Таким образом, оплата по договору была произведена ФИО1 в полном объеме, указанные денежные средства получены продавцом до подписания договора купли-продажи, о чем свидетельствует п.5 договора.

При заключении сделки самостоятельно определили цену договора, ФИО. при жизни не оспаривал ее, не заявлял о неполучении денег. При подписании спорного договора Продавец понимал значение своих действий.

При этом, одним из доводов ответчиков и встречного иска является отсутствии даты в договоре, однако, сторона истца пояснила, что договор был заключен и подписан 02.04.2024.

При этом отсутствие даты в договоре купли-продажи не может являться безусловным основанием для признания договора незаключенным, поскольку есть другие доказательства, в частности, такие как личные подписи сторон, оригинал договора, представленный на обозрение суду, а также предмет сделки с существенными характеристиками объекта и факт его исполнения.

Отсутствие в договоре даты его заключения не влечет его недействительности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 2002 г. №3198/01) и может явится лишь причиной спора о моменте заключения договора.

Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло ФИО. оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Договор купли – продажи квартиры подписан ФИО. лично, без каких либо оговорок, данные обстоятельства стороной ответчика не оспорены.

Таким образом, продавцом была исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем исполнена обязанность по его оплате. Воля сторон при заключении договора была направлена на возмездное отчуждение одной стороной и получение другой стороной сделки имущества, сторонами договора совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение, договор сторонами исполнен.

ФИО при жизни не оспаривал сделку, не заявлял о неполучении денег.

Покупателю при подписании договора были переданы ключи от спорного жилого помещения, т.е. правовые последствия совершенной сделки были достигнуты.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 13970/10 от 08.02.2011 при наличии сомнений в заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Исходя из положений вышеуказанных правовых норм и разъяснений, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является соблюдение существенных условий договора и материальная возможность ФИО1 для приобретения недвижимого имущества.

Поступившие на запросы суда выписки из банков о движении денежных средств ФИО1, подтверждают финансовую и материальную возможность для приобретения спорной квартиры.

ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, предметом деятельности которой, являются перевозки пассажиров в городском и пригородном сообщении, а также деятельность легкового такси и арендованных легковых автомобилей с водителем. В собственности ФИО1 находится шесть автомобилей, что подтверждается договорами.

ФИО работал у ИП ФИО1 в качестве водителя транспортного средства.

Также, из пояснений сторон усматривается, что между ФИО1 и ФИО сложились близкие отношения, ФИО1 помогала ФИО социализироваться, в том числе оплатила ....., стоимость оплаты за обучение составило 25 000 руб. Оплата была произведена ФИО1 со счета ИП ФИО1. (л.д. 236-241 том 1)

Также из пояснения ФИО1 усматривается, что ФИО было предоставлено транспортное средство, на котором он работал в такси, плату за аренду он не оплачивал, все вырученные денежные средства он составлял себе, вместе с тем, в связи с тем, что он играл в автоматах, денежных средств у него ни когда не было, что также подтверждается представленными в материалы дела договором займа от 23.04.2021 на сумму 1 000 000 руб., а в следствии чего был заключен договор от 23.04.2021 заключенным между ФИО. и ООО «Живые деньги» на оказание услуг №ЖД-04/21-35 по консультированию, оформлению документов, необходимых для регистрации обременения (договора залога) на квартиру по адресу: АДРЕС.

С целью обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору был заключен договор ипотеки от 23.04.2021 г. на недвижимое имущество - квартиру по адресу: АДРЕС.

Также, ФИО1 пояснила, что денежные средства в счет погашения долга были выплачены ей лично, из своих собственных средств, именно поэтому на руках у нее остались расписки в получении денежных средств, и доверенность на снятие обременения в виде залога (ипотеки) с квартиры по адресу: АДРЕС, что подтверждается доверенностью.

Кроме того, из представленного ответа ООО НКО Мобильная карта усматривается, что ООО НКО Мобильная карта предоставляет физическим лицам электронные средства платежа для учета электронных денежных средств, 24.01.2024 ФИО предоставлено персонифицированное ЭПС – лотерейный кошелек, доступ к которому предоставляется посредством программного обеспечения оператора всероссийский государственных лотерей ООО «Спортивные лотереи»

Таким образом, доводы истца, о том, что у ФИО. имелись финансовые трудности, в том числе из за азартных игр, в связи с чем и было принято им решение о продаже спорной квартиры нашли свое подтверждение долговыми расписками и договором займа.

Кроме того, из пояснений ФИО1 усматривается, что ФИО было принято решение продать квартиру и переехать в деревню, он хотел заниматься сельским хозяйством, данные доводы согласуются с представленными в материалы дела договором купли продажи от 01.02.2023 заключенным с ...... на покупку жилого дома и земельного участка с КН № расположенные по адресу: АДРЕСл.д. 61-62 том 1)

Также в судебном заседании ответчица ФИО2 подтвердила, что отец, ФИО собирался переезжать в АДРЕС и проживать в вышеуказанном доме.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры сторонами был исполнен, в связи с чем, считать данную сделку незаключенной не имеется.

Вместе с тем, истцом по сути заявлены два взаимоисключающих требования, одно о признании договора заключенным и его регистрации, второе о признании за ФИО1 права собственности.

Вместе с тем, из теста иска усматривается, что по сути истец просит зарегистрировать договор, полагая, что передачи имущества уже произошла, таким образом требования о признании права собственности излишне заявленные, неверное толкование своих требований истцом, не является основанием для отказа в защите прав, требования о признании права собственности подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку судом рассмотрены требования о признании договора заключенным и его регистрации, при данных обстоятельствах истец излишне уплатила госпошлину, исходя из цены недвижимого имущества, тогда как спор является имущественным не подлежащей оценки, в связи с чем истцу надлежит вернуть уплаченную госпошлину в размере 37 761 руб.

Кроме того, учитывая, что суд пришел к выводу, что договор купли продажи был заключен, на момент смерти ФИО данное имущество по сути ему не принадлежало, то данная квартира подлежит исключению из состава наследственного имущества.

В силу 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию госпошлина за имущественные требования, не подлежащие оценки в размере 6 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об исключении квартиры из наследственного имущества, о признании договора купли – продажи заключенным, о признании права собственности – удовлетворить частично.

Признать договор, составленный между ФИО и ФИО1 купли – продажи квартиры с КН № расположенной по адресу: АДРЕС – заключенным.

Решение в указанной части является основанием для регистрации права собственности на квартиру за ФИО1.

Исключить из состава наследственного имущества умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО квартиру с КН № расположенной по адресу: АДРЕС

Взыскать с ФИО2, ФИО4, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить ФИО1 излишне оплаченную госпошлину в размере 37 761 руб.

Исковые требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру – оставить без рассмотрения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли – продажи незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

С.В. Зинченко

В окончательной форме решение суда принято 14 июля 2025 года