Административное дело № 3а-6/2023

21OS0000-01-2022-000046-42

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 апреля 2023 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Лушниковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Андреевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (далее также ООО «Комфорт-Сервис») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 21:№:46, площадью 3814 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства и эксплуатации нежилых зданий делового и торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11642 000 рублей,

Исковые требования мотивированы тем, что общество является собственником указанного земельного участка. Не согласившись с его кадастровой стоимостью, общество обратилось в оценочную организацию. Согласно отчету, составленным ООО «<данные изъяты>»», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11642 000 руб.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, что влечет нарушение его прав и законных интересов, поскольку налог напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца ООО «Комфорт-Сервис» извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Участвуя в ходе предыдущих судебных разбирательств путем использования видеоконференц-связи, представитель административного истца ФИО1 просил удовлетворить заявленные административные требования.

Представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО2 в судебном заседании полагала необходимым установить стоимость земельного участка согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица БУ «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3, пояснил, что кадастровую стоимость земельного участка необходимо установить в размере определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике, администрация г. Чебоксары, Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по существу, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), вступившим в силу с 01.01.2017.

При этом Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237-ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ признана утратившей силу с 01.01.2023 (ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269- ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этими изменениями до 01.01.2023 устанавливался переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее -решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения-до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2921 года № 451 установлено, что применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной оценке». Для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской республики осуществляется с 1 января 2022 года.

Из материалов дела следует, что ООО «Комфорт-Сервис» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 -23 декабря 2021 года (т. № 1 л.д. 5).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 13.01.2022 № 3 заявление об оспаривании оставлено без удовлетворения (т. № 1 л.д. 82).

При таких обстоятельствах, учитывая, что процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка начата в рассматриваемом случае административным истцом до 1 января 2022 год, положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке в данном случае к спорным правоотношениям применению не подлежат.

При решении вопроса о праве административного истца на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, юридически значимым является вопрос о том, затрагивают ли результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка его права и обязанности.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО «Комфорт-Сервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером 21:№:46, площадью 3814 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства и эксплуатации нежилых зданий делового и торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем общество имеет право на обращение в суд с заявленным административным исковым требованием.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14.12.2016 № 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Чувашской Республики с 01.01.2017.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.09.2016 № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.04.2020 № 149 Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики переименовано в Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 № 485.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04 марта 2022 года № КУВИ-001/2022-29845800 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 по состоянию на 01.01.2019 составляет 25237123, 58 руб. (л.д.6 т.1).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости приведенного земельного участка от 26 августа 2021 года №2735-08-2021-Г/21 составленный ООО «<данные изъяты>»», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 по состоянию на 01.01.2019 составляет 11642000 рублей.

Также административным истцом представлен в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 23 мая 2022 года №2735-08-2021-Г/21-2 составленный ООО «<данные изъяты>»», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 по состоянию на 01.01.2019 составляет 15590 000 рублей.

Не согласившись с представленными стороной истца отчетами, представителем БУ «Чуваштехинвентризация» Минэкономразвития и имущественных отношений Чувашской Республики, в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ввиду несогласия с отчетами представленными стороной истца.

Определением от 01 ноября 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, производство которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>»

Согласно заключению эксперта № СЭ/23-004, изготовленному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 21:№:46, площадью 3814 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства и эксплуатации нежилых зданий делового и торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 25212 000 руб.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперт ответил на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа, суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом использованы несопоставимые объекты аналоги, степень которых от объекта исследования невозможно определить без полноценной оценки рыночной стоимости самих аналогов, некорректно проанализирован сегмент рынка, неправильно подобраны объекты-аналоги, при расчетах экспертом допущены арифметические ошибки, суд находит несостоятельными, поскольку, как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. В рамках проведенной экспертизы эксперт использовал предусмотренные методы оценки. Арифметических ошибок не допущено. Механизмы проведения расчетов в исследовательской части экспертизы приведены.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект исследования, его количественные и качественные характеристики, приведен анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Согласно подпункту "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В ходе судебного разбирательства экспертом даны письменные ответы на все замечания стороны истца, а также даны разъяснения в ходе судебного процесса. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется.

Заключение эксперта составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, достаточной степенью квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Представленные в материалы дела стороной истца (замечания на заключение эксперта № СЭ/23-004) выполненные оценщиком Г.В. Рат ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта»», не опровергает выводов судебной экспертизы, а также пояснения эксперта ФИО4 данные им в ходе судебного заседания относительно проведенной экспертизы.

Кроме того, специалист данного экспертного центра при составлении указанной рецензии не предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Учитывая проведение судебной экспертизы экспертом ООО «<данные изъяты>» на основании определения суда, в соответствии с требованиями КАС РФ, в том числе с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выбор экспертом объектов-аналогов сходных объектам оценки, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объектов оценки принимает результаты судебной экспертизы данного эксперта и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка, исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>».

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела, суд исходит из тех доказательств, которые представлены сторонами в материалы дела.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельных участков, рыночную стоимость земельных участков следует установить на основании результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «<данные изъяты>» на основании определения суда.

В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики объекта будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость объектов подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать обращение истца в Комиссию – 23 декабря 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

1) Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:№:46, площадью 3814 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства и эксплуатации нежилых зданий делового и торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 25212000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 21:№:46.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:№:46 применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 года до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Е.В.Лушникова

Мотивированный текст изготовлен 27 апреля 2023 года.